Quy định về điều kiện và đối tượng được mua nhà ở xã hội

1. Đối tượng được phép mua nhà ở xã hội:

Điều kiện mua nhà ở xã hội tại Điều 49 của Luật nhà ở năm 2014 đã quy định rõ về nhóm người được phép mua căn nhà ở xã hội, bao gồm:

- Những người chưa sở hữu bất kỳ căn nhà nào, hiện đang thuê nhà, mượn nhà hoặc sống tạm trong nhà của người khác. Trong trường hợp có nhà riêng nhưng không được đền bù khi nhà nước giải phóng hay gặp phải tình trạng sụp đổ, tiêu hao chung cư,v.v.

– Những cá nhân có đóng góp cho cách mạng, bị thương trong chiến tranh hoặc hy sinh đời sống vì đất nước, theo quy định của pháp luật.

– Những người chưa được chính quyền cấp đất theo quy định về tái định cư và quản lý đất đai của nhà ở.

- Các cá nhân và hộ gia đình thuộc diện được tặng nhà từ tình nghĩa, nhà từ thiện.

- Các cá nhân và hộ gia đình đã có nhà ở nhưng dường như không đủ thể hiện được điều kiện sống của mình. Do đó, đối với những đối tượng này, vẫn áp dụng chính sách và điều kiện mua nhà xã hội.

- Các cán bộ, nhân viên, viên chức làm việc tại các cơ quan hành chính, cơ quan Đảng, đoàn thể và nhận lương từ nguồn ngân sách nhà nước.

- Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân nhận lương từ nguồn ngân sách nhà nước; những người làm công tác cơ yếu không thuộc hàng quân nhân nhưng không được hưởng các chế độ, chính sách như quân nhân theo quy định của pháp luật.

– Các công nhân, lao động làm việc tại các khu công nghiệp nhỏ và vừa, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao, và các cơ sở sản xuất công nghiệp và thủ công nghiệp của các ngành nghề.

– Những người có thu nhập thấp, thuộc diện nghèo trong khu vực đô thị.

- Các cá nhân được hỗ trợ xã hội theo quy định của pháp luật trong chính sách hỗ trợ đối tượng xã hội; bao gồm những người già độc thân hoặc cô đơn không có nơi trú ngụ.

- Các đối tượng đã hoàn trả nhà công vụ sau khi không đáp ứng đủ điều kiện thuê.

- Học sinh, sinh viên của các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề, và trường dạy nghề cho công nhân, không phân biệt công lập hay tư nhân.

- Hộ gia đình và cá nhân đang trong tình trạng tái định cư mà chưa được cung cấp đất hoặc nhà tái định cư.

Dưới đây là danh sách các nhóm đối tượng được hưởng chính sách và có quyền mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, vẫn cần tuân thủ các quy định của Luật nhà ở năm 2014. Các hộ gia đình cần có giấy chứng nhận về thu nhập thấp từ cơ quan làm việc hoặc địa phương nơi cư trú. Đây là một yếu tố bắt buộc để mua nhà ở xã hội. Giấy chứng nhận thu nhập là bằng chứng cho việc gia đình gặp khó khăn về kinh tế. Quy định về hồ sơ chứng minh đối tượng và điều kiện để hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội được hướng dẫn trong Điều 22 của Nghị định 100/2015/NĐ-CP của Chính Phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

Danh sách các hồ sơ chứng minh đối tượng và điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội được quy định cụ thể như sau:

- Đối tượng quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở năm 2014 sẽ không được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội nếu không đủ các giấy tờ cần thiết và đơn đề nghị hỗ trợ nhà ở. Cụ thể, đối tượng này phải có giấy tờ chứng minh về công với cách mạng theo quy định của pháp luật, xác nhận về tình trạng nhà ở hiện tại và chưa từng nhận được sự hỗ trợ nhà ở từ Nhà nước, được cấp bởi Ủy ban nhân dân cấp xã nơi hộ khẩu thường trú được đăng ký.

+ Để phù hợp với quy định tại các Khoản 4, 5, 6, 7 Điều 49 của Luật Nhà ở năm 2014, đối tượng cần có giấy xác nhận từ cơ quan hoặc tổ chức nơi làm việc để xác nhận về đối tượng và tình trạng nhà ở.

+ Để đáp ứng yêu cầu theo quy định tại Khoản 8 Điều 49 của Luật Nhà ở, đối tượng cần có giấy xác nhận đã trả lại nhà ở công vụ, được cấp bởi cơ quan quản lý nhà ở công vụ.

+ Cá nhân được quy định tại khoản 9 Điều 49 của Luật Nhà ở phải có xác nhận từ cơ sở đào tạo mà họ đang theo học.

+ Cá nhân được quy định tại Khoản 10 Điều 49 của Luật Nhà ở phải có bản sao được chứng thực để chứng minh rằng tên của họ có trong Danh sách thu hồi đất ở, nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà cơ quan có thẩm quyền quản lý, cùng với giấy xác nhận từ Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi cá nhân sở hữu nhà, đất bị thu hồi nhưng chưa nhận được bồi thường từ Nhà nước bằng nhà ở, đất ở tái định cư.

- Giấy tờ chứng minh về điều kiện cư trú như sau:

+ Trong trường hợp đối tượng muốn đăng ký xin mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội và có đăng ký hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà ở xã hội, yêu cầu bao gồm bản sao có chứng thực hộ khẩu thường trú hoặc giấy đăng ký hộ khẩu tập thể tại địa phương đó;

+ Để được điểm a Khoản này, yêu cầu cung cấp:

- Bản sao có chứng thực giấy đăng ký tạm trú.

- Bản sao có chứng thực hợp đồng lao động có thời hạn ít nhất một năm tính từ thời điểm nộp đơn hoặc hợp đồng không xác định thời hạn.

- Giấy xác nhận (hoặc giấy tờ chứng minh) về việc đã đóng bảo hiểm xã hội tại cơ quan bảo hiểm tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi người đó đăng ký mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội.

- Trường hợp đối tượng làm việc cho chi nhánh hoặc văn phòng đại diện tại tỉnh, thành phố nơi có nhà ở xã hội và việc đóng bảo hiểm được thực hiện tại địa phương nơi đặt trụ sở chính, yêu cầu cung cấp giấy xác nhận từ cơ quan, đơn vị có trụ sở chính về việc đã đóng bảo hiểm.

- Giấy tờ chứng minh điều kiện thu nhập yêu cầu như sau:

Các đối tượng được quy định tại Khoản 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật Nhà ở năm 2014 phải có xác nhận từ cơ quan, đơn vị mà họ làm việc về mức thu nhập không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.

Các đối tượng được quy định tại Khoản 4 Điều 49 của Luật Nhà ở năm 2014 tự khai báo về mức thu nhập cá nhân và chịu trách nhiệm về những thông tin đã khai báo. Trong trường hợp cần thiết, Sở Xây dựng sẽ liên hệ với Cục thuế địa phương để xác minh thuế thu nhập của các đối tượng này.

Các đối tượng quy định theo Điều 49 của Luật Nhà ở phải đáp ứng các điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở theo quy định tại Điều 51 của Luật Nhà ở năm 2014. Trong trường hợp sở hữu nhà ở riêng, diện tích nhà ở trung bình không được vượt quá 10m2/người.

Căn hộ xã hội là nhu cầu chính đáng của người dân thu nhập thấp trong các tỉnh thành lớn. Tuy nhiên, phương pháp phân bố căn hộ xã hội lại gặp phải một số vấn đề không bình thường. Theo quy định pháp luật, chủ căn hộ phải đợi ít nhất 5 năm trước khi có thể mua bán lại, nhưng thực tế lại cho thấy việc mua bán căn hộ này trái quy định là rất dễ dàng. Lý do một thị trường mua bán nhà ở xã hội bất hợp pháp có thể hoạt động công khai như vậy, một phần là do cơ chế xét duyệt đối tượng mua nhà xã hội vẫn còn nhiều hạn chế.

Để mua nhà ở xã hội, người mua cần chuẩn bị hồ sơ về tình trạng nhà ở và thu nhập hàng tháng có xác nhận từ địa phương. Sau đó, chủ đầu tư sẽ dựa trên một hệ thống đánh giá để lựa chọn những người mua có số điểm cao hơn. Tuy nhiên, việc chấm điểm chỉ dựa trên hồ sơ nộp mà không kiểm tra tính chính xác gây ra các vấn đề. Nhiều đại diện chủ đầu tư cũng thừa nhận rằng họ không thể kiểm soát thông tin này.

Việc chủ đầu tư không chỉ bán nhà mà còn xét duyệt điểm là không hợp lý, vì chủ đầu tư chỉ quan tâm đến việc bán nhà mà không quan tâm đến việc xác định hồ sơ có đáng tin cậy hay không. Họ chỉ xét duyệt cho những đối tượng đáp ứng tiêu chuẩn mà không phải là những đối tượng tốt nhất. Vấn đề về việc xét duyệt này đang gây ra mối lo ngại về việc liệu các hỗ trợ này có thực sự đến được những người cần hay không? Hoặc liệu việc mua bán nhà ở xã hội có bị tham nhũng giống như những hình thức khác không.

2. Điều kiện để được mua nhà ở xã hội:

Theo quy định của Luật nhà ở năm 2014, các điều kiện mua nhà ở xã hội được chỉ định tại Điều 51 và Điều 52. Còn về việc thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước, thì điều kiện và đối tượng được quy định theo Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở năm 2014.

Một là, người muốn mua nhà ở xã hội phải không sở hữu nhà riêng hoặc sở hữu nhà có diện tích trong hộ gia đình ít hơn 10 m2 sàn/người hoặc là nhà tạm bợ, hư hỏng, dột nát mà chưa được Nhà nước hỗ trợ nhà, đất dưới bất kỳ hình thức nào.

Hai là, khi mua nhà, quý khách cần có hộ khẩu thường trú hoặc đăng ký tạm trú, và đã đóng bảo hiểm xã hội trong ít nhất 1 năm tại các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có dự án phát triển căn hộ – nhà ở xã hội.

Ba là, khi thuê mua nhà, quý khách cần thanh toán trước 20% giá trị của căn nhà và đóng phần còn lại theo Hợp đồng đã ký kết.

Bốn là, người có thu nhập thấp không phải là người phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định thuế thu nhập cá nhân; người thuộc hộ gia đình nghèo là những người được xác định theo tiêu chuẩn nghèo của Chính phủ. Để được hưởng các khoản trợ cấp xã hội, người này cần có giấy xác nhận từ Ủy ban nhân dân thành phố hoặc quận nơi cư trú. Học sinh và sinh viên chỉ được cho thuê.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển sôi động trong phân khúc nghỉ dưỡng và căn hộ thương mại cao cấp. Tuy nhiên, có một nghịch lý là phân khúc nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp lại hiếm hoi và trầm trọng, trong khi nhu cầu trong phân khúc này luôn cao hơn cung cấp.

Giới đầu cơ có thể dễ dàng kiếm hàng trăm triệu đồng bằng cách bán một căn nhà ở chung cư xã hội, trong khi người thu nhập thấp lại gặp khó khăn trong việc mua nhà. Những người thu nhập thấp không thể sở hữu căn nhà mơ ước của mình, trong khi những người không thuộc diện thu nhập thấp mua nhà xã hội cũng không an toàn do rủi ro vi phạm pháp luật.

Điều kiện cư trú là rất quan trọng đối với những hộ gia đình sống ở các tỉnh lẻ và muốn mua nhà xã hội. Nếu không có sổ hộ khẩu, họ phải có giấy KT3 để thay thế. KT3 là một loại giấy tờ thay thế sổ hộ khẩu dành cho những hộ gia đình sống ở tỉnh lẻ. Thủ tục mua nhà là một điều lo lắng không kém đối với các hộ gia đình. Thực tế, thủ tục mua nhà xã hội được thực hiện giống như mua các căn hộ thương mại. Các hộ gia đình cần chuẩn bị một số hồ sơ cần thiết như sau:

1. Đơn đăng kí mua nhà ở xã hội

2. Giấy chứng minh nhân dân

3. Sổ hộ khẩu (KT3 đối với các gia đình tỉnh lẻ).

4. Ảnh các thành viên trong gia đình

5. Giấy chứng nhận thu nhập

6. Giấy xác nhận đối tượng và tình trạng nhà ở.

3. Những rủi ro của người mua nhà ở xã hội bất hợp pháp:

Có những thông tin về việc bán nhà ở xã hội, trong đó người bán còn nợ ngân hàng từ gói vay ưu đãi và sẵn sàng chuyển gói vay này cho người mua mới. Điều thú vị là người bán không chỉ bán nhà mà còn bán khoản nợ vay ngân hàng cho người mua. Hàng tháng, người mua sẽ đến ngân hàng trả nợ theo tên người chủ cũ và không cần công chứng hay xác nhận từ chủ đầu tư. Đáng chú ý là chủ đầu tư không xác nhận văn bản nào liên quan đến việc chuyển nhượng giữa người mua nhà ở xã hội và người không được mua nhà ở xã hội, ngay cả khi có bên thứ ba làm chứng. Cả hai bên đều lo lắng, người mua sợ rủi ro, người bán sợ bị lừa sau khi đã nhận tiền. Mặc dù cả hai bên biết rõ rằng việc chuyển nhượng chỉ xảy ra sau 5 năm, họ vẫn ký hợp đồng này.

Về bản chất, hợp đồng được coi là vô hiệu. Tiền đã được trao nhưng người mua chỉ nhận được các giấy tờ không có giá trị pháp lý. Mặc dù có vẻ như họ đã trở thành chủ căn hộ, tuy nhiên nếu bị phát hiện, căn hộ sẽ bị thu hồi. Vì vậy, những người đã mua căn hộ này đang đối mặt với nhiều rủi ro.

Những người có thu nhập thấp không thể mua được nhà thực sự, trong khi những người mua nhà bất hợp pháp phải gánh chịu nguy cơ mất trắng. Nhóm những người đầu cơ mua bán nhà ở xã hội lợi nhuận nhất, trong khi thị trường nhà ở xã hội bất hợp pháp này đã hoạt động trái phép nhiều năm nay. Tuy nhiên, vẫn chưa có bất kỳ biện pháp trừng phạt nghiêm khắc nào và nếu không có sự giám sát chặt chẽ từ các cơ quan chức năng, chính sách nhà ở xã hội hợp lý sẽ tiếp tục bị lợi dụng và hàng ngàn tỷ đồng từ ngân sách nhà nước sẽ tiếp tục bị lãng phí.

4. Thương binh nặng có được thuê nhà ở xã hội không?

Tôi đã được cấp nhà ở xã hội do kinh doanh không thuận lợi. Nếu tôi mua đất và chuyển đổi mục đích sử dụng, tôi có được miễn hoặc giảm giá không? Nếu có, mức miễn giảm là bao nhiêu? Nguyễn Nam Quốc, người bị thương 1/4, sống tại phường 7, quận 8.

Đầu tiên, về đối tượng được cho thuê nhà ở xã hội:

Theo Khoản 1 của Điều 49 Luật nhà ở năm 2014, những người có đóng góp trong cuộc cách mạng theo quy định của luật sẽ được xem là một trong những đối tượng được ưu tiên khi thuê nhà ở xã hội. Tuy nhiên, để đáp ứng điều kiện để được thuê nhà ở xã hội, đối tượng này phải tuân thủ các quy định tại Điểm a Khoản 1 của Điều 51 Luật nhà ở năm 2014.

Theo thông tin bạn cung cấp, bạn là một thương binh hạng nặng. Mặc dù bạn thỏa mãn yêu cầu để thuê nhà ở xã hội, nhưng bạn không đáp ứng được các điều kiện để được thuê do đã được cấp nhà và lý do làm ăn thô lỗ không được coi là điều kiện pháp luật cho phép thuê nhà ở xã hội. Vì vậy, theo quy định của pháp luật, bạn không được hưởng chính sách thuê nhà ở xã hội.

Thứ hai, đối với việc miễn phí sử dụng đất:

Căn cứ vào các quy định của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, bạn được xem là thương binh nặng theo quy định pháp luật và có thể hưởng chế độ miễn, giảm tiền sử dụng đất trong một số trường hợp. Tuy nhiên, việc miễn, giảm tiền sử dụng đất chỉ áp dụng một lần. Nếu trong quá khứ bạn đã nhận được nhà từ nhà nước và sử dụng đất để ở, có thể đã được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo chế độ của nhà nước dành cho những người có công với cách mạng. Do đó, nếu bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất cho mảnh đất mới mua, bạn vẫn phải trả tiền sử dụng đất như bình thường.

5. Quy định về hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội:

Tóm tắt câu hỏi:

Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, tôi xin luật sư giải đáp giúp tôi vài điều: 1. Trong hợp đồng mua bán, đôi bên có thỏa thuận sẽ giao giấy tờ nhà đất và tài sản gắn liền với đất sau 180 ngày kể từ ngày ký bàn giao nhà. Nhưng sau 6 tháng chúng tôi vẫn không nhận được giấy tờ. vậy trình tự thủ tục để giải quyết ra sao? 2. Trong hơn 6 tháng ở khu dân cư của dự án nhà ở xã hội, chúng tôi nhận được nhiều thông báo (trong thông báo không có người chịu trách nhiệm và chỉ có môc treo công ty) về việc đóng tiền điện nước với giá cao hơn so với quy định ngành điện. Vậy, ban quản lý dự án lúc này có phải là một nhà bán lẻ điện để bán điện cho chúng tôi với giá cao hơn giá nhà nước không? Xin cám ơn.

Luật sư tư vấn:

Căn cứ theo quy định tại Điều 11 Thông tư 20/2016/TT-BXD về hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội.

Có thể thấy, khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở xã hội, bạn và chủ đầu tư đã thỏa thuận với nhau về tất cả các điều khoản trong hợp đồng. Khi cả hai bên đồng ý và ký kết hợp đồng, cả hai bên đều có trách nhiệm tuân thủ các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu một trong hai bên vi phạm, bên còn lại có quyền yêu cầu áp dụng các quy định về vi phạm hoặc yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu vi phạm gây thiệt hại thực tế. Trong trường hợp của bạn, bạn nên gửi yêu cầu cho chủ đầu tư để đảm bảo tiến độ và thời hạn thực hiện hợp đồng, hoặc bạn cũng có quyền khiếu nại đến Bộ Xây dựng, cơ quan có thẩm quyền trực tiếp trong việc thanh tra, kiểm tra và xử lý các vi phạm về nhà ở xã hội. Điều này được quy định tại Điểm b, Khoản 1, Điều 27 của Nghị định 100/2015/NĐ-CP.

Đối với việc ban quản lý dự án có quyền thu tiền điện và thu ở mức cao hơn giá mà nhà nước định mức giá này như một dịch vụ, ban quản lý dự án có quyền này nhằm mục đích bồi thường chi phí vận hành và bảo trì khu nhà ở xã hội. Điều này được quy định tại Khoản 4, Điều 26 của Nghị định 100/2015/NĐ-CP về việc quản lý khai thác và sử dụng nhà ở xã hội.

4. Các đơn vị quản lý, vận hành và khai thác nhà ở xã hội được phép cung cấp các dịch vụ khác theo quy định của pháp luật trong khu nhà ở xã hội để đáp ứng chi phí quản lý vận hành, bảo trì và giảm chi phí dịch vụ sử dụng nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, cần xem xét trong hợp đồng có quy định về cung cấp điện, bao gồm hình thức và giá cả. Nếu có quy định, phải tuân thủ nội dung hợp đồng; nếu không có quy định, ban quản lý dự án có quyền thu tiền điện như đã đề ra.