Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội và các lưu ý khi thuê mua
Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội là giải pháp tối ưu giúp đáp ứng nhu cầu nhà ở của người có thu nhập thấp Bài viết này giới thiệu về nội dung cơ bản, nguyên tắc và lưu ý quan trọng khi thuê mua nhà ở xã hội
1. Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội:
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAMĐộc lập – Tự do – Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI
Số: … /HĐ
…, ngày … tháng … năm …
Căn cứ theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;
Căn cứ theo Luật Nhà ở năm 2014;
Căn cứ theo Bộ luật Dân sự năm 2015;
Căn cứ theo đơn đề nghị thuê mua nhà ở của ông (bà) … đề ngày … tháng … năm …
Hai bên chúng tôi gồm:
BÊN CHO THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI (sau đây gọi tắt là Bên cho thuê mua):
– Ông (bà): … Chức vụ: …
– Đại diện cho: …
– Địa chỉ cơ quan: …
– Điện thoại: … Fax: …
– Số tài khoản: …
Chủ tài khoản: …
Chi nhánh ngân hàng: …
BÊN THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI (gọi tắt là Bên thuê mua):
– Quý vị: … đại diện cho các thành viên thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước có tên trong phụ lục đính kèm hợp đồng này (nếu có).
– Số CMND/CCCD (hộ chiếu hoặc thẻ quân nhân): … cấp ngày … / …. / … tại …
– Hộ khẩu thường trú: …
– Địa chỉ liên hệ: …
– Điện thoại: …
Hai bên đã đồng ý ký kết một hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội cho mục đích sinh hoạt và sống của gia đình theo các điều khoản sau đây:
Điều 1: Các đặc điểm chính của ngôi nhà thuê mua.
1. Loại nhà ở (ghi rõ căn hộ chung cư hoặc nhà riêng lẻ): …
2. Địa chỉ nhà ở: …
3. Tổng diện tích sàn nhà ở … m²
4. Tổng diện tích sử dụng đất ở, trong đó:
Sử dụng chung: … m²;
Sử dụng riêng: … m².
Tiền thuê mua nhà ở gồm cả tiền trả trước và tiền thuê nhà hàng tháng, chi tiết như sau:
a) Tiền trả lần đầu ngay sau khi ký kết hợp đồng (bằng 20% giá trị của nhà ở thuê mua) là: … đồng.
(Bằng chữ: …).
b) Tiền thuê nhà trả hàng tháng: … đồng / tháng (tiền thuê nhà đã bao gồm chi phí bảo trì nhà ở).
(Bằng chữ: …).
2. Bên thuê sẽ chịu trách nhiệm thanh toán các chi phí quản lý và vận hành nhà ở, chi phí sử dụng điện, nước, điện thoại và các dịch vụ khác theo thỏa thuận với bên cung cấp dịch vụ. Những chi phí này sẽ không được tính vào giá thuê nhà theo quy định ở khoản 1.
3. Bên thuê sẽ thanh toán theo phương thức và thời hạn đã thỏa thuận.
a) Phương thức thanh toán: …
b) Thời hạn thanh toán: từ … / … / … đến … / … / ….
Điều 3: Về lúc nhận giao nhà ở, thời hạn thuê mua và chuyển quyền sở hữu nhà ở
1. Thời điểm nhận giao nhà ở là: Ngày ... tháng ... năm ... (hoặc trong khoảng thời gian ... ngày (tháng) tính từ ngày ký kết hợp đồng).
2. Thời gian cho thuê mua nhà ở là ... năm (.... tháng), bắt đầu từ ngày ... tháng ... năm ... và kết thúc vào ngày ... tháng ... năm ....
(Thời hạn thuê mua được thỏa thuận bởi các bên, tuy nhiên, tối thiểu là 10 năm, tính từ ngày ký kết hợp đồng thuê mua nhà ở).
3. Nếu sau thời hạn quy định tại khoản 2, Bên thuê mua đã đáp ứng đầy đủ nghĩa vụ đối với Bên cho thuê mua, thì Bên cho thuê mua có trách nhiệm tiến hành các thủ tục yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất cho Bên thuê mua.
Điều 4. Quyền và nghĩa vụ của Bên cho thuê mua
1. Quyền của Bên cho thuê mua:
a) Bên thuê mua có trách nhiệm sử dụng nhà ở thuê mua đúng mục đích và tuân thủ các quy định về quản lý sử dụng nhà ở thuê mua.
b) Bên thuê yêu cầu trả đúng số tiền thuê mua nhà đã cam kết trong thời hạn;
c) Bên thuê có trách nhiệm khắc phục các hư hỏng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra trong thời gian thuê mua nhà ở.
d) Trong trường hợp hợp đồng này bị chấm dứt theo quy định tại Khoản 4, Khoản 5 và Khoản 6 của Điều 6, Bên thuê mua sẽ được giữ lại 20% số tiền thuê mua đã được nộp lần đầu để mua nhà.
e) Những quyền khác theo thỏa thuận ...
2. Nghĩa vụ của Bên cho thuê mua:
a) Giao nhà cho Bên thuê mua theo đúng thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 3 của hợp đồng này;
b) Cung cấp thông tin và hướng dẫn về quy định quản lý sử dụng nhà ở cho Bên thuê mua.
c) Đảm bảo bảo trì và vận hành nhà ở cho thuê mua theo quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà ở.
d) Trước khi áp dụng, bên cho thuê cần thông báo bằng văn bản về bất kỳ thay đổi nào về giá thuê mua và phí dịch vụ quản lý vận hành nhà ở ít nhất 01 tháng trước;
đ) Trong trường hợp nhà ở thuê mua bị thu hồi, cần thông báo cho bên thuê mua biết thời gian cụ thể để tiến hành thu hồi nhà ở.
e) Bên thuê mua sẽ thanh toán số tiền lần đầu mà Bên thuê mua đã nộp trong trường hợp Bên thuê mua không muốn tiếp tục thuê mua và muốn chấm dứt hợp đồng, trừ khi có quy định khác tại Điểm d Khoản 1 Điều này.
g) Hướng dẫn và đôn đốc Bên thuê mua tuân thủ các quy định về quản lý hộ khẩu, nhân khẩu, an ninh, trật tự và vệ sinh môi trường.
h) Thực hiện các thủ tục để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản liên quan cho Bên thuê mua khi thuê mua kết thúc và Bên mua đã thanh toán đầy đủ tiền thuê mua nhà ở theo điều khoản trong hợp đồng này;
i) Tuân thủ các quyết định của cơ quan có thẩm quyền khi quản lý, xử lý nhà ở thuê mua và giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng này;
k) Các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận của các bên phù hợp với quy định của pháp luật.
Điều 5. Quyền và nghĩa vụ của Bên thuê mua
1. Quyền của Bên thuê mua:
a) Yêu cầu Bên cho thuê mua giao nhà ở theo đúng thỏa thuận tại khoản 1 Điều 3 của hợp đồng này;
b) Yêu cầu Bên cho thuê bồi thường cho các sự cố hư hỏng xảy ra đúng thời hạn mà không phải do lỗi của bên thuê gây ra.
c) Yêu cầu Bên cho thuê hoàn tất các thủ tục liên quan đến việc đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất sau khi hợp đồng thuê mua hết hạn và bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền thuê mua theo thỏa thuận trong hợp đồng này.
d) Có quyền tiến hành các giao dịch liên quan đến nhà ở sau khi đã thanh toán đầy đủ tiền thuê mua và đã được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất, tuy nhiên, phải đảm bảo đã trải qua một thời gian là 10 năm kể từ khi ký kết hợp đồng thuê mua nhà ở;
đ) Được chấm dứt hợp đồng một cách đơn phương theo thỏa thuận;
e) Các quyền khác theo thỏa thuận của các bên phù hợp với quy định của pháp luật.
2. Nghĩa vụ của Bên thuê mua:
a) Đảm bảo thanh toán đầy đủ và đúng thời hạn tiền trả mua lần đầu và tiền thuê nhà hàng tháng theo thỏa thuận quy định tại Điều 2 của hợp đồng này. Đồng thời, thanh toán phí quản lý vận hành và các chi phí khác liên quan đến việc sử dụng nhà ở cho bên cung cấp dịch vụ.
b) Sử dụng nhà ở theo mục đích đã được quy định; duy trì và bảo quản nhà ở đúng cách và có trách nhiệm sửa chữa những tổn hại do mình gây ra.
c) Tuân thủ đầy đủ các quy định về quản lý sử dụng nhà ở thuê mua và quyết định được ban hành bởi cơ quan có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng này;
d) Không được giao dịch nhà ở thuê mua dưới bất kỳ hình thức nào trong thời gian thuê mua nhà ở.
đ) Chấp hành các quy định về giữ gìn vệ sinh môi trường và an ninh trật tự trong khu vực cư trú;
e) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
g) Hoàn trả nhà ở cho Bên thuê mua trong vòng .... ngày kể từ khi hợp đồng thuê mua nhà ở kết thúc theo quy định tại Điều 6 của hợp đồng hoặc trong trường hợp nhà ở thuê mua bị thu hồi theo quy định của pháp luật;
h) Các trách nhiệm khác theo thỏa thuận của các bên tuân thủ quy định của pháp luật.
Điều 6: Chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội
Các bên có thể tạm ngừng hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội do sở hữu nhà nước trong trường hợp sau:
1. Khi hai bên đồng ý chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở;
2. Khi Bên thuê mua nhà ở qua đời mà không có người thừa kế hợp pháp hoặc có người thừa kế hợp pháp nhưng Bên thuê mua vẫn chưa hoàn thành được hai phần ba thời gian thuê mua theo quy định.
Trong trường hợp người thừa kế hợp pháp của Bên thuê mua không thực hiện được hai phần ba thời hạn thuê mua theo quy định, thì người thừa kế hợp pháp sẽ nhận lại 20% giá trị hợp đồng mà Bên thuê mua đã nộp lần đầu (bao gồm cả lãi suất không kỳ hạn của ngân hàng thương mại tại thời điểm hoàn trả).
3. Nếu Bên thuê mua không thanh toán tiền thuê nhà liên tục trong vòng ba tháng mà không có lí do chính đáng,
4. Khi người thuê mua tuỳ ý tiến hành sửa chữa, phá hủy kết cấu, cải tạo hoặc mở rộng nhà ở thuê mua trong thời gian thuê mua;
5. Khi người thuê mua tuỳ ý chuyển quyền thuê cho người khác trong thời gian thuê mua;
6. Trường hợp căn nhà thuê mua gặp hư hỏng nghiêm trọng có nguy cơ sập đổ và Bên thuê mua phải di chuyển ra khỏi nơi ở theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền hoặc căn nhà thuê mua nằm trong khu vực đã được quyết định thu hồi đất, giải phóng mặt bằng hoặc có quyết định phá dỡ từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
7. Trong trường hợp một trong hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng theo thỏa thuận (nếu có) hoặc theo quy định pháp luật.
Điều 7. Cam kết và giải quyết tranh chấp
1. Hai bên cam kết thực hiện nhiệm vụ đã ký kết. Trong quá trình thực hiện, nếu có vấn đề mới phát sinh, hai bên thỏa thuận thêm điều khoản bổ sung vào hợp đồng. Điều khoản bổ sung này có hiệu lực pháp lý như hợp đồng gốc.
2. Sau khi hợp đồng thuê mua kết thúc, các bên sẽ thống nhất và lập Biên bản chấm dứt hợp đồng để hoàn thành các nghĩa vụ đã được thỏa thuận trong hợp đồng này.
3. Trong trường hợp các bên có mâu thuẫn về nội dung của hợp đồng này, hai bên sẽ thương lượng để giải quyết. Nếu không thể thương lượng được, bên yêu cầu có quyền đưa vụ việc lên Tòa án nhân dân để được giải quyết theo quy định pháp luật.
Điều 8. Thi hành hợp đồng
Hợp đồng này có hiệu lực từ ngày hai bên ký kết. Hợp đồng này gồm ... trang, được tạo thành ... bản và có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ .... bản, ... bản chuyển cho đơn vị quản lý vận hành nhà ở để theo dõi, quản lý./.
| BÊN THUÊ MUA NHÀ Ở | BÊN CHO THUÊ MUA NHÀ Ở |
– Đưa ra tên và địa chỉ của các bên;
– Các thông tin cơ bản về đối tượng của hợp đồng
– Giá cả, phương thức và thời hạn thanh toán;
– Thời hạn giao nhận nhà, bảo hành, quyền và nghĩa vụ của các bên;
– Cam kết của các bên;
– Chấm dứt hợp đồng;
– Phương thức giải quyết tranh chấp;
– Hiệu lực của hợp đồng.
– Và các thỏa thuận khác của các bê phù hợp với quy định của pháp luật.
3. Nguyên tắc thuê mua nhà ở xã hội:
Đầu tiên, quá trình cho thuê nhà và cho thuê mua nhà ở xã hội đều phải tuân thủ luật pháp về nhà ở. Mỗi đối tượng chỉ có thể được hỗ trợ giải quyết nhu cầu thuê hoặc thuê mua một căn nhà ở xã hội trong cùng một thời gian. Tuy nhiên, học sinh vùng dân tộc nội trú công lập không phải trả tiền thuê nhà và các dịch vụ đi kèm trong quá trình sử dụng.Thứ hai, theo quy định pháp luật về nhà ở, hợp đồng cho thuê nhà ở xã hội có thời hạn tối thiểu là năm năm và thanh toán tiền thuê được tính từ ngày ký hợp đồng.
Thứ ba, người thuê không được phép bán, cho thuê lại hoặc cho mượn nhà trong thời gian thuê. Nếu người thuê không muốn tiếp tục thuê, phải chấm dứt hợp đồng và trả lại nhà cho cơ quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật.
Thứ tư, người thuê nhà ở xã hội được phép bán lại sau 5 năm tính từ ngày thanh toán kết tiền thuê mua và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong quá trình này, họ cần tuân thủ các nghĩa vụ tài chính của Chính phủ và nộp thuế thu nhập cá nhân theo luật thuế hiện hành.
Thứ năm, đối với mọi trường hợp thuê không đúng với quy định của pháp luật nhà ở thì hợp đồng cho thuê không có giá trị pháp lý mà phải tiến hành bàn giao lại cho các đơn vị quản lí nhà ở xã hội.
4. Một số lưu ý khi thuê mua nhà ở xã hội:
Đầu tiên, cần kiểm tra các điều kiện được phép thuê mua nhà ở xã hội. Bởi vì đây là điều kiện quan trọng và có ý nghĩa rất lớn, căn nhà ở xã hội chỉ cho phép thuê mua đối với một số đối tượng nhất định. Nếu có nhu cầu thuê mua, người có nhu cầu cần xác định rõ liệu bản thân hoặc người thân, cũng như người mua khác có thuộc đối tượng được phép thuê mua nhà ở xã hội hay không để tránh những rủi ro sau này.Thứ hai, khách hàng cần xem xét và chọn lựa căn hộ xã hội phù hợp nhất. Theo quy định, mỗi chủ thể, hộ gia đình và cá nhân chỉ được hỗ trợ thuê mua nhà ở xã hội một lần duy nhất. Vì vậy, nếu đáp ứng đủ điều kiện và yêu cầu pháp luật, khách hàng cần xem xét kỹ việc chọn dự án phù hợp về vị trí địa lý và tài chính.
Thứ ba, theo quy định hiện hành, người đã mua căn hộ xã hội không được phép cho thuê hoặc sử dụng tài sản đó làm tài sản thế chấp cho bất kỳ mục đích nào khác. Ngoài ra, người mua cũng không được phép chuyển nhượng căn hộ trong vòng 5 năm tính từ thời điểm thanh toán theo hợp đồng với chủ đầu tư. Sau thời gian này, người mua sẽ được cấp giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất và được phép bán, thế chấp hoặc cho thuê. Trong thời gian giới hạn 5 năm, người mua chỉ được bán lại cho nhà nước, chủ đầu tư dự án hoặc những đối tượng được phép mua căn hộ xã hội.
Thư tư, nếu không được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội, các chủ thể cần kiểm tra xem người bán đã bị hạn chế thời gian 05 năm hay chưa. Bên cạnh đó, cần kiểm tra xem căn nhà đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan đến nhà ở theo quy định của pháp luật hay chưa, vì đó là chứng cứ pháp lý bảo vệ quyền quan trọng nhất.
Các văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết là:
Luật Nhà ở năm 2014;
Bộ luật Dân sự năm 2015;
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
