Quy định về cho thuê, mua bán, mua bán lại nhà ở xã hội

1. Nguyên tắc thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội:

Nguyên tắc là các quy tắc xử sự chung được thực hiện theo một trình tự nhất định.

Việc tuân thủ các nguyên tắc nhất định cũng là một yêu cầu khi thực hiện các chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 52 của Luật nhà ở năm 2014.

Việc thực hiện chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội cần tuân thủ những nguyên tắc dưới đây:

1. Tạo sự kết hợp giữa Nhà nước, cộng đồng, gia đình và nhóm người được hỗ trợ.

Thứ hai, việc thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội phải được đảm bảo rõ ràng, minh bạch, và phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền và cộng đồng dân cư kiểm tra và giám sát một cách nghiêm ngặt.

Thứ ba, cần đảm bảo rằng hỗ trợ nhà ở xã hội chỉ dành cho đối tượng phù hợp và đáp ứng các điều kiện theo quy định trong Luật nhà ở năm 2014.

Không phải ai cũng được hưởng các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội. Vì vậy, cần xem xét kỹ để đảm bảo rằng chỉ những đối tượng như người có công với cách mạng, gia đình thuộc hộ nghèo, hộ cận nghèo ở khu vực nông thôn, sĩ quan, hạ sĩ quan... mới đủ điều kiện được hỗ trợ nhà ở.

Thứ tư, đối với trường hợp một người được hưởng nhiều chính sách hỗ trợ khác nhau, sẽ được áp dụng chính sách hỗ trợ có mức độ cao nhất; đối với trường hợp các người có cùng tiêu chuẩn và điều kiện, sự ưu tiên hỗ trợ sẽ được đưa cho những người khuyết tật và nữ giới trước.

Thứ năm, đối với trường hợp các hộ gia đình có nhiều người được hưởng nhiều chính sách hỗ trợ, chỉ có một chính sách hỗ trợ được áp dụng cho toàn bộ hộ gia đình.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức và kiểm tra, thanh tra việc thực hiện chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội trên địa bàn.

2. Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội:

Người (hoặc tổ chức) sở hữu vốn hoặc được giao quản lý và sử dụng vốn để đầu tư xây dựng công trình là chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm toàn diện trước người quyết định đầu tư và luật pháp về chất lượng, tiến độ, chi phí vốn đầu tư cũng như các quy định khác của pháp luật. Chủ đầu tư có quyền dừng thi công xây dựng công trình và yêu cầu nhà thầu khắc phục hậu quả khi vi phạm quy định về chất lượng công trình, an toàn và vệ sinh môi trường.

Vì vậy, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà xã hội có toàn quyền quyết định về việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 63 Luật nhà ở năm 2014.

Theo đó, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội có thể chọn hình thức bán, cho thuê mua nhà ở trong tương lai hoặc bán nhà ở hiện có.

Việc bán và cho thuê mua nhà ở xã hội trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện sau:

1. Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, được phê duyệt thiết kế kỹ thuật và có Giấy phép xây dựng nếu cần thiết.

Thứ hai, chúng tôi đã hoàn thành việc xây dựng bộ móng cho nhà ở theo quy định của pháp luật xây dựng và cũng đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp thoát nước, điện sinh hoạt và chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở đã được bán hoặc cho thuê theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ dự án đã được phê duyệt. Chúng tôi đã giải quyết các trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này, trừ khi có sự đồng ý từ phía người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp.

Thứ ba, chúng tôi đã nhận được thông báo từ cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đã đáp ứng đủ điều kiện để được bán hoặc cho thuê, trừ trường hợp nhà ở xã hội được đầu tư bởi Nhà nước theo nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật nhà ở năm 2014.

3. Điều kiện cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội có sẵn:

Theo quy định tại khoản 3 Điều 63 Luật nhà ở năm 2014 về việc cho thuê, cho thuê mua và bán nhà ở xã hội có sẵn, phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

Thứ nhất, khu vực nhà ở để cho thuê, cho thuê mua và để bán đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và các công trình xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ đã được phê duyệt của dự án; trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý, chủ đầu tư không thể bán hoặc cho thuê mua nhà ở này nếu có tài sản thế chấp.

Thứ hai, đã có thông báo từ cơ quan quản lý nhà ở tỉnh về việc nhà ở có đủ điều kiện để bán, cho thuê, cho thuê mua, trừ nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư theo quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật nhà ở năm 2014.

Thứ ba, nhà ở đã đạt đủ các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 118 của Luật nhà ở năm 2014.

Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội không thể ký hợp đồng thuê nhà ở xã hội sẽ được hình thành trong tương lai. Trong trường hợp nhà ở đáp ứng được điều kiện quy định tại điểm a và điểm b, theo khoản 2, Điều 63 Luật nhà ở năm 2014, chủ đầu tư chỉ có thể ký hợp đồng đặt cọc và thu tiền đặt cọc thuê nhà ở, không được vượt quá 12 tháng tiền thuê nhà tạm tính. Việc ký hợp đồng đặt cọc thuê nhà ở phải đảm bảo đúng đối tượng và điều kiện thuê nhà ở xã hội quy định tại Luật này. Sau khi nhà ở đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại khoản 3, Điều 63 Luật nhà ở năm 2014, chủ đầu tư được ký hợp đồng thuê nhà ở với người đã ký hợp đồng đặt cọc.

Việc ứng tiền trước của người mua nhà ở xã hội được quy định tại Điều 63 Luật nhà ở năm 2014 sẽ được thực hiện thông qua thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở, phù hợp với tỷ lệ hoàn thành xây dựng công trình nhà ở và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt. Tuy nhiên, tổng số tiền ứng trước của người mua không được quá 70% giá trị của nhà ở mua bán trước khi bàn giao nhà cho người mua và không vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận cho nhà ở đó.

Chính phủ đưa ra các quy định chi tiết về giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. Ngoài ra, quy định cũng liên quan đến các vấn đề như việc đầu tư xây dựng và mua nhà ở thương mại để làm nhà ở xã hội, loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội. Quy định còn bao gồm việc giảm thuế và ưu đãi vốn tín dụng đối với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, việc cho thuê, cho thuê mua, bán và quản lý, sử dụng nhà ở xã hội.

4. Các quy định chung về mua nhà ở xã hội:

Tóm tắt câu hỏi: Chính phủ đưa ra quy định chi tiết về chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội và các quyền lợi liên quan đến việc sở hữu và sử dụng nhà ở xã hội.

Chào Luật sư, tôi có kế hoạch mua một căn nhà ở xã hội. Nhưng khi tôi đến tham vấn với nhân viên, tôi có một số câu hỏi liên quan. Mong Luật sư giúp tôi giải đáp các thắc mắc sau:

– Với tư cách là công nhân có giấy chứng nhận KT3 tại thành phố này, tôi có thể mua căn nhà ở xã hội không?

– Để mua nhà ở xã hội, phải trả trước một phần tiền. Bên tư vấn nói phải trả trước 30%.

– Phần còn lại có thể được vay theo hình thức nào, theo gói 30.000 tỷ hay vay thương mại? Bên tư vấn nói tôi phải vay thương mại chứ không được vay gói 30.000 tỷ.

- Nếu vay thương mại, có thể được bán, cho thuê ngay hay phải tuân theo quy định sau 5 năm?

- Nếu tôi có đủ tiền để thanh toán một lần hoặc hai lần, có được không hay phải bắt buộc trả góp như vậy.

Xin cảm ơn luật sư, mong luật sư trả lời sớm giúp tôi ?

Luật sư tư vấn:

Nhà ở xã hội là căn nhà được Nhà nước hỗ trợ cho những người đủ điều kiện theo Luật nhà ở 2014.

Đối tượng và điều kiện để được hưởng chính sách nhà ở xã hội được quy định tại Điều 49 và Điều 51 Luật nhà ở 2014. Nếu bạn đáp ứng các điều kiện trên, bạn có thể mua nhà ở xã hội.

Thứ hai: Số tiền phải thanh toán trước khi mua căn hộ xã hội được quy định bởi bên bán (chủ đầu tư).

Thứ ba: Bạn có thể vay tiền để mua căn hộ xã hội theo chính sách 30.000 nếu bạn đáp ứng các điều khoản và điều kiện cho vay được quy định tại Điều 2 và Điều 3 của Thông tư số 11/2013/TT-NHNN (đã được sửa đổi và bổ sung bởi Thông tư số 25/2016/TT-NHNN và Thông tư số 32/2014/TT-NHNN).

Nếu không đủ điều kiện vay ưu đãi theo gói hỗ trợ 30.000 tỷ, bạn sẽ phải vay thương mại với mức lãi suất ít ưu đãi hơn.

Theo quy định tại Điều 62 Luật nhà ở 2014, nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, và bán nhà ở xã hội được đề ra. Vì vậy, sau 5 năm, nhà ở xã hội mới có thể được bán lại hoặc cho thuê, miễn là các quy định đã được tuân thủ.

Thứ năm: Phương thức thanh toán có bao gồm thanh lý sớm hợp đồng trước thời hạn hay không do bên bán và bên mua tự thỏa thuận với nhau.