Các rủi ro khi mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai

1. Thế nào là nhà ở xã hội hình thành trong tương lai?

Theo quy định tại Khoản 7 Điều 3 của Văn bản hợp nhất 09/VBHN-VPQH năm 2019 về Luật Nhà ở, chúng ta hiểu rằng nhà ở xã hội là những căn nhà được Nhà nước hỗ trợ cho những đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.

Đồng thời, theo quy định tại Khoản 4 Điều 3 của Văn bản hợp nhất 12/VBHN-VPQH năm 2020 về Luật Kinh doanh bất động sản, nhà và công trình xây dựng mà chúng ta tạo ra trong tương lai được xem là nhà và công trình xây dựng đang trong giai đoạn xây dựng và chưa được nghiệm thu để sử dụng.

Do đó, có thể hiểu nhà ở xã hội hình thành trong tương lai là dạng nhà được Nhà nước hỗ trợ một phần dành cho những đối tượng đủ điều kiện được hưởng chính sách về nhà ở theo quy định, với mức giá mua ưu đãi hơn so với căn hộ thương mại, đang trong quá trình xây dựng và chưa thực hiện nghiệm thu để sử dụng.

2. Các rủi ro khi mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai

Thực tế, việc mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai là một điều tốt đối với những cá nhân, hộ gia đình đang gặp khó khăn về tài chính. Tuy nhiên, việc mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai cũng mang theo những rủi ro, cụ thể như sau:

Đầu tiên, dự án xây dựng nhà ở xã hội đã bắt đầu giao dịch mua bán mặc dù chưa được phép triển khai. Tuy nhiên, giấy tờ pháp lý như giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Thứ hai, dự án xây dựng nhà ở xã hội vẫn chưa đủ điều kiện để huy động vốn nhưng đã tiến hành rao bán và nhận đặt cọc với chi phí được ưu đãi. Do sự quyết tâm "muốn có được với giá rẻ", người dân đã đặt cọc mua nhà ở xã hội mà không suy nghĩ kỹ về giấy tờ và điều kiện mua bán. Trong thực tế, đã xảy ra nhiều trường hợp dự án không đạt yêu cầu hoặc thiếu vốn để xây dựng, khiến các bên không thể thực hiện mua bán như cam kết. Điều này khiến người dân không chỉ mất số tiền đặt cọc mà còn phải đối mặt với sự tranh chấp với chủ đầu tư và mất thời gian để được giải quyết.

Thứ ba, theo quy định của Luật nhà ở, trong 05 năm đầu tiên, người mua nhà ở xã hội sẽ không được thực hiện giao dịch mua bán hoặc chuyển nhượng căn hộ. Tuy nhiên, nhiều cá nhân và hộ gia đình đã vi phạm quy định này bằng cách sử dụng các phương thức như hợp đồng ủy quyền, di chúc hoặc lập vi bằng... Tuy họ có thể được lợi trong thời điểm hiện tại, nhưng việc này có thể mang lại rủi ro lớn trong tương lai.

Thứ tư, đối với những dự án nhà ở xã hội sẽ được hình thành vào tương lai, cá nhân và hộ gia đình nên nghiên cứu kỹ về điều kiện và tình trạng pháp lý của dự án trước khi quyết định mua. Điều này có lý do vì dự án có thể dễ dàng gặp phải các vụ kiện, tranh chấp giữa các bên liên quan. Trong trường hợp này, người mua sẽ phải chịu thiệt hại nhiều nhất.

Thứ năm, sau khi nhận nhà ở xã hội, thấy không đúng như cam kết ban đầu. Vấn đề chính là việc mua nhà ở trong tương lai gặp hạn chế vì không kiểm tra hiện trạng nhà ở chính xác từ đầu. Hiện trạng nhà chỉ có thể thấy trên giấy tờ. Do đó, sau khi hoàn thiện nhận nhà, phát hiện tình trạng không giống như hồ sơ thiết kế hoặc cam kết ban đầu.

Thứ sáu, hành vi lừa đảo tràn lan: thực tế có rất nhiều trường hợp gian lận trong giao dịch các dự án mua nhà trong tương lai, bao gồm cả dự án giả mạo để lừa tiền người dân. Chẳng hạn, lấy tiền và bỏ trốn, mua căn nhà và bán lại cho nhiều người, mua bán nhà bằng giấy tờ viết tay và sử dụng nhà làm tài sản thế chấp cho ngân hàng,... .

3. Các đối tượng được mua nhà ở xã hội: 

Dựa trên Điều 49 của Văn bản hợp nhất 09/VBHN-VPQH năm 2019 về Luật Nhà ở, danh sách những người được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội bao gồm: 

– Những người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng.

- Những hộ gia đình sinh sống tại vùng nông thôn thường xuyên chịu ảnh hưởng từ thiên tai và biến đổi khí hậu.

- Các hộ gia đình ở vùng nông thôn đang gặp khó khăn về kinh tế và thuộc mức thu nhập thấp.

- Những cá nhân có thu nhập thấp, hoặc gia đình thuộc hộ nghèo, cận nghèo sinh sống ở các khu vực đô thị.

- Những người làm việc trong ngành cán bộ, công chức, hoặc viên chức theo quy định của pháp luật liên quan đến việc làm cán bộ, công chức, hoặc viên chức.

– Các nhân viên công an, quân đội, người làm việc trong cơ quan, đơn vị thuộc công an và quân đội.

– Những người làm công việc tại các công ty trong và ngoài khu công nghiệp.

- Những người đã trả lại những căn nhà công vụ theo quy định.

- Sinh viên các trường đại học, cao đẳng, học viên, trường dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập có thể sử dụng nhà ở trong thời gian học tập.

– Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

4. Những giải pháp phòng tránh rủi ro khi mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai: 

Để hạn chế vướng phải những tranh chấp, rủi ro không đáng có khi mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai, cá nhân, hộ gia đình cần nắm rõ những giải pháp sau:

- Trước khi tiến hành giao dịch mua bán, chúng ta cần nắm rõ thông tin về dự án, bao gồm đánh giá về uy tín của chủ đầu tư xây dựng và các quyết định của Cơ quan Nhà nước về xây dựng các dự án nhà ở xã hội trong tương lai.

- Chúng ta cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các hồ sơ pháp lý liên quan đến dự án nhà ở xã hội, bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt và Giấy phép xây dựng nếu dự án đã được cấp phép.

– Những cá nhân và hộ gia đình có dự định mua nhà ở xã hội trong tương lai cần hiểu rõ quy trình thanh toán. Khi ký hợp đồng, nên đặt một khoản tiền đặt cọc đủ để tránh việc thanh toán hầu hết số tiền mua bán từ đầu, nhằm tránh rủi ro tranh chấp sau này. Theo quy định, bên bán chỉ được thu tiền lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng và không được thu tiền toàn bộ trong một lần. Các lần thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhà ở xã hội, nhưng tổng số tiền thanh toán không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao nhà ở xã hội cho khách hàng.

Nếu bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổng số tiền thanh toán không được quá 50% giá trị hợp đồng.

– Chủ đầu tư phải có sự chấp thuận từ Sở Xây dựng về việc cho phép bán nhà ở trong tương lai. Do đó, khi cá nhân hoặc hộ gia đình mua bán, họ phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản này. Nếu không có văn bản chấp thuận, có nghĩa là dự án nhà ở xã hội chưa được phép mua bán, gây tăng cao rủi ro.

– Khi mua bán, cá nhân hoặc hộ gia đình nên chú ý rằng phía chủ đầu tư phải có chứng thư bảo lãnh từ ngân hàng về việc bán nhà ở xã hội trong tương lai. Đây là văn bản quan trọng, mang lại sự bảo đảm và giảm rủi ro cho người mua. Chứng thư bảo lãnh từ ngân hàng sẽ có giá trị cho đến khi nhà ở xã hội được bàn giao. Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng hạn hoặc không có biện pháp khắc phục, dẫn đến phạt vi phạm hoặc bồi thường thiệt hại, ngân hàng sẽ thanh toán số tiền đó cho người mua. Điều này đảm bảo giảm rủi ro cho người mua khi chủ đầu tư kéo dài hoặc không có ý định thanh toán.

CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT SỬ DỤNG TRONG BÀI VIẾT:

Luật Kinh doanh bất động sản ban hành bằng Văn bản hợp nhất 12/VBHN-VPQH năm 2020 do Văn phòng Quốc hội.

Văn bản 09/VBHN-VPQH năm 2019 hợp nhất Luật Nhà ở do Văn phòng Quốc hội ban hành được sửa đổi lại.

Nghị định số 02/2022/NĐ-CP chi tiết hóa việc thực thi một số quy định của Luật kinh doanh bất động sản.

Nghị định 100/2015/NĐ-CP về việc phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã được sửa đổi và bổ sung bởi Nghị định 49/2021/NĐ-CP để điều chỉnh một số điều trong nghị định ban đầu.