Thuê mua là gì? Các điều khoản của hoạt động thuê mua?

1. Hoạt động thuê mua là gì?

Cho thuê mua, còn được gọi là leasing, là một hoạt động trong tiếng Anh.

Hợp đồng thuê mua là một hợp đồng mô tả các điều khoản mà theo đó một bên đồng ý thuê một tài sản - trong trường hợp này là tài sản - thuộc sở hữu của một bên khác. Nó đảm bảo cho người thuê, còn được gọi là người thuê, có quyền sử dụng tài sản và đảm bảo cho người cho thuê - chủ sở hữu bất động sản hoặc chủ nhà - nhận được các khoản thanh toán định kỳ trong một khoảng thời gian cụ thể. Cả người thuê và người cho thuê đều phải chịu hậu quả nếu không tuân thủ các điều khoản trong hợp đồng. Hợp đồng thuê mua là một hình thức của hợp nhất quyền sở hữu.

Hợp đồng thuê là một hợp đồng được ràng buộc pháp lý, trong đó chứa các điều khoản mà một bên đồng ý thuê tài sản của bên khác.

Hợp đồng thuê đảm bảo rằng người thuê (còn được gọi là bên thuê) có quyền sử dụng tài sản và đảm bảo người cho thuê – chủ sở hữu bất động sản hoặc chủ nhà – nhận được thanh toán định kỳ trong một khoảng thời gian cụ thể để trao đổi.

Các hợp đồng thuê mua thường tương đồng cho tất cả người thuê, tuy nhiên có các loại hợp đồng thuê mua thương mại khác nhau.

Hậu quả của việc vi phạm hợp đồng thuê có thể từ nhẹ đến thiệt hại, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể.

Hậu quả của việc vi phạm hợp đồng thuê mua có thể từ nhẹ đến thiệt hại, tùy thuộc vào trường hợp cụ thể. Người thuê mua phá vỡ hợp đồng mà không thương lượng trước với chủ nhà sẽ đối diện với một vụ kiện dân sự hoặc một ảnh hưởng tiêu cực trong báo cáo tín dụng của mình, hoặc cả hai. Việc phá vỡ hợp đồng thuê mua cũng có thể gây khó khăn khi tìm nơi ở mới và tạo ra các vấn đề khác liên quan đến báo cáo tín dụng của người thuê mua.

Những người thuê mua cần thương lượng với chủ nhà hoặc tìm đến luật sư nếu muốn phá vỡ hợp đồng thuê mua của mình. Trên thực tế, trong một số trường hợp, người thuê chỉ cần thông báo và thanh toán một số tiền nhất định hoặc từ bỏ tiền đặt cọc để phá vỡ hợp đồng mà không gánh chịu thêm hậu quả gì khác. Một số hợp đồng thuê cũng có điều khoản cho phép chấm dứt sớm khi người thuê đáp ứng các điều kiện cụ thể (như chuyển công việc, khó khăn do ly hôn) hoặc khi chủ nhà không thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng.

Ví dụ, nếu chủ nhà không sửa chữa tài sản kịp thời, người thuê nhà có quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Hợp đồng thuê phải tuân thủ các quy định của luật tiểu bang và liên bang. Do đó, điều khoản cho phép chủ nhà truy cập tài sản bất kỳ lúc nào mà không cần thông báo hoặc điều khoản cho phép chủ nhà thu hồi nhiều hơn giới hạn luật định sẽ không có giá trị thực thi.

Việc phân biệt đối xử trong quá trình cho thuê là trái với luật. Nếu bạn cho rằng mình đã bị phân biệt đối xử dựa trên chủng tộc, tôn giáo, giới tính, tình trạng hôn nhân, nguồn gốc quốc gia, tình trạng khuyết tật hoặc tuổi tác trong quá trình tìm kiếm hoặc đăng ký, bạn có thể thực hiện các thủ tục - ví dụ như nộp đơn khiếu nại tại Văn phòng Cơ hội Bình đẳng và Nhà ở Công bằng thuộc Bộ Gia cư và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD).

2. Vai trò và các điều khoản chính của hoạt động thuê mua:

2.1. Vai trò của hợp đồng thuê mua:

Hợp đồng thuê mua là một văn bản pháp lý có hiệu lực, ràng buộc đôi bên và chứa đựng các điều khoản liên quan đến việc thuê mua bất động sản và tài sản cá nhân. Các hợp đồng này định rõ nhiệm vụ và trách nhiệm của cả chủ nhà và người thuê để đảm bảo sự tuân thủ và duy trì các điều khoản thỏa thuận.

Ví dụ: một hợp đồng thuê mua bất động sản nhà ở sẽ bao gồm thông tin về địa chỉ của tài sản, trách nhiệm của chủ nhà và người thuê, bao gồm việc xác định số tiền cần thuê, khoản tiền đặt cọc bắt buộc, ngày kết thúc hợp đồng thuê, các hậu quả phát sinh do vi phạm hợp đồng, thời hạn thuê và chính sách về vật nuôi, cùng với bất kỳ thông tin khác cần thiết khác.

Không phải tất cả các hợp đồng thuê đều giống nhau, nhưng đều có những điểm chung như: số tiền thuê, ngày đến hạn thuê, ngày kết thúc hợp đồng. Chủ nhà yêu cầu người thuê ký vào hợp đồng thuê mua để đồng ý với các điều khoản trước khi chiếm giữ tài sản.

Hầu hết các hợp đồng thuê mua đều có các điều khoản tiêu chuẩn cho tất cả người thuê. Tuy nhiên, hợp đồng thuê bất động sản thương mại thường được thương lượng tùy thuộc vào từng người thuê cụ thể và thời gian kéo dài từ 1 đến 10 năm. Người thuê lớn thường có các hợp đồng thuê phức tạp và kéo dài hơn.

2.2. Các điều khoản chính của hợp đồng thuê mua:

Có những nhóm người dành nhiều thời gian để kết thúc hợp đồng sớm. Một trong số đó là quân nhân, theo Đạo luật cứu trợ dân sự của họ, họ có thể làm như vậy nếu nhận được lệnh đi tại ngũ, yêu cầu họ phải chuyển chỗ ở trong vòng 90 ngày.

Nhiều bang cho phép nạn nhân của bạo lực gia đình chấm dứt hợp đồng thuê mua mà không gây hậu quả tiêu cực. Vụ lạm dụng phải xảy ra gần đây - trong năm ngoái - và người thuê mua thường phải cung cấp một số hình thức bằng chứng, chẳng hạn như lệnh bảo vệ từ tòa án hoặc báo cáo của cảnh sát ghi lại hành vi bạo lực.

Một số tiểu bang cũng cho phép người thuê mua, đặc biệt là người lớn tuổi, chấm dứt hợp đồng thuê mua sớm do tình trạng khuyết tật, vấn đề sức khỏe hoặc khủng hoảng y tế khiến việc sống trong ngôi nhà hiện tại không thể. Thường yêu cầu có văn bản xác nhận tình trạng sức khỏe từ bác sĩ địa phương, bệnh viện hoặc chuyên gia y tế. Ngay cả những người thuộc các nhóm được bảo vệ này cũng phải thông báo bằng văn bản tới chủ nhà ít nhất 30 ngày trước khi muốn chấm dứt hợp đồng thuê mua.

Việc ngừng hoạt động do dịch bệnh coronavirus gây ra và khó khăn tài chính đã khiến nhiều người thuê mua tự đặt câu hỏi liệu họ có thể thoát khỏi hợp đồng thuê mua mà không bị phạt vì dịch bệnh hay không. Câu trả lời đơn giản là không. Dù cho có quy định của liên bang và trục xuất, dịch bệnh không khiến người thuê mua được giải thoát khỏi trách nhiệm hợp đồng của mình. Ngay cả trong đại dịch COVID-19, nếu bạn chấm dứt hợp đồng thuê mua sớm, bạn vẫn phải chịu trách nhiệm thanh toán tiền thuê cho đến ngày cuối cùng trong hợp đồng của bạn. Tuy nhiên, có thể có những tình huống đặc biệt và trường hợp ngoại lệ. Vào ngày 3 tháng 8 năm 2021, chính quyền Biden đã ban hành lệnh tạm hoãn 60 ngày do Trung tâm Kiểm soát Dịch bệnh khuyến nghị với các trường hợp trục xuất vì không thanh toán tiền thuê mua hoặc nhà ở tại các khu vực có tỷ lệ mắc các biến thể Delta cao của virus.

Ngày 26 tháng 5 năm 2021, Tòa án Tối cao đã bỏ qua lệnh của CDC và chấm dứt hiệu lực lệnh cấm trục xuất. Vào ngày 24 tháng 9 năm 2021, Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) đã thông báo rằng Fannie Mae và Freddie Mac sẽ tiếp tục cung cấp quyền cấm COVID-19 cho các chủ sở hữu bất động sản nhiều gia đình. Vì vậy, nếu chủ nhà của bạn đang được hậu thuẫn bởi Fannie hoặc Freddie, có một khoản vay FHA hoặc VA, họ phải đồng ý không đuổi người thuê mua chỉ vì không trả tiền thuê mua và cho phép sự linh hoạt trong việc thanh toán lại. Không bị đe dọa bị đuổi ra khỏi nhà, chủ nhà trong những trường hợp này có thể linh hoạt hơn trong việc cho phép người thuê phá vỡ hợp đồng thuê mua. Nếu bạn muốn chấm dứt hợp đồng thuê của mình vì vấn đề tài chính, có các chương trình hỗ trợ cho thuê tại chỗ. Ví dụ, chương trình Hỗ trợ Cho thuê Khẩn cấp của Liên bang chỉ đã phân bổ 3 tỷ đô la từ tổng ngân sách của họ là 47 tỷ đô la.

Ngoài hình thức cho thuê mua, người cho thuê tài sản thương mại có nhiều loại hình cho thuê khác nhau, tất cả đều được thiết kế để giao phó nhiều trách nhiệm hơn cho người thuê và mang lại lợi nhuận trả trước lớn hơn cho chủ nhà. Một số hợp đồng thuê thương mại yêu cầu người thuê trả tiền thuê cộng với chi phí hoạt động của chủ nhà, trong khi những hợp đồng khác yêu cầu người thuê trả tiền thuê cộng với thuế và bảo hiểm tài sản. Bốn loại hình thuê bất động sản thương mại phổ biến nhất bao gồm:

- Hợp đồng thuê mạng: Trong hình thức thuê này, người thuê cần đảm bảo tiền thanh thuế tài sản.

- Hợp đồng thuê tài chính kép: Các hợp đồng thuê này yêu cầu người thuê phải tự chịu trách nhiệm về thuế tài sản và bảo hiểm.

– Hợp đồng thuê ba mạng: Người thuê cần ký hợp đồng thuê này và phải đóng các khoản thuế tài sản, bảo hiểm, và phí bảo trì.

– Hợp đồng thuê: Người thuê phải thanh toán tiền thuê hàng tháng trong khi chủ nhà sẽ chịu trách nhiệm về các chi phí khác.