Điều kiện, hồ sơ và thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở

1. Các trường hợp bắt buộc phải cấp giấy phép xây dựng nhà ở:

Các trường hợp được miễn cấp phép xây dựng được quy định cụ thể theo Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 như sau:

1. Các công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư theo quy định của Luật này, trừ trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Những trường hợp được miễn giấy phép xây dựng bao gồm:

a) Công trình bí mật của nhà nước và công trình cần thiết thiết khẩn cấp;

b) Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công, được quyết định đầu tư xây dựng bởi Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, các bộ, cơ quan ngang bộ, các cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội, cùng Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp.

c) Công trình tạm theo quy định tại Điều 131 của Luật này;

d) Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng cháy, nổ, và bảo vệ môi trường;

đ) Các công trình quảng cáo không cần giấy phép xây dựng theo quy định của luật quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;

e) Các công trình xây dựng trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

g) Cơ quan chuyên môn về xây dựng đã thông báo kết quả thẩm định thiết kế và phê duyệt thiết kế xây dựng triển khai sau khi thiết kế cơ sở đủ điều kiện và đáp ứng các yêu cầu về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật này;

h) Các nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng, thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

i) Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở đơn lẻ tại nông thôn, có quy mô dưới 07 tầng và nằm trong khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở đơn lẻ tại vùng núi, hải đảo cũng thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở đơn lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;

k) Chủ đầu tư xây dựng công trình quy định tại các điểm b, e, g, h và i trong khoản này, trừ nhà ở đơn lẻ quy định tại điểm i này phải gửi thông báo về thời điểm khởi công xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.

Ngoài các công trình đã được quy định, tất cả công trình xây dựng đều phải xin cấp phép. Tuy nhiên, đối với công trình nhà ở, chỉ có một trường hợp không cần xin cấp phép xây dựng theo điểm k khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014, đó là khi xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ khi nằm trong khu đất lịch sử, văn hóa hoặc khu bảo tồn.

Trong quá khứ, việc xin cấp giấy phép xây dựng vẫn áp dụng cho nhà ở riêng lẻ ở nông thôn. Tuy nhiên, từ ngày 01.01.2015 khi Luật Xây dựng 2014 có hiệu lực, việc này không còn cần thiết nữa, miễn là nhà ở không nằm trong quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt của xã, và không thuộc khu bảo tồn, khu di tích văn hóa - lịch sử ở địa phương.

Kết luận là, ngoại trừ việc xây dựng nhà ở đơn lẻ ở nông thôn đã được đề cập, tất cả các loại công trình nhà ở khác đều cần phải xin cấp phép xây dựng. Các công trình nhà ở bao gồm:

- Các công trình nhà ở trong các quận, huyện, thành phố.

Các công trình nhà ở tại nông thôn được xây dựng theo kế hoạch của xã.

Hiện nay, trước khi xây dựng, mọi công trình nhà ở đều cần xin cấp giấy phép xây dựng. Việc này là rất cần thiết để xác định tính hợp pháp của công trình nhà ở, kiểm tra các thông tin trên giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất và chứng chỉ quyền sở hữu nhà ở, đồng thời đánh giá tác động của công trình này đến các công trình lân cận. Điều này giúp tránh rủi ro và tranh chấp trong tương lai, đồng thời tránh trường hợp chính quyền phải tiến hành phá bỏ công trình do vi phạm pháp luật.

2. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ:

Để được cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ tại đô thị, cá nhân hoặc tổ chức cần đáp ứng các điều kiện chung sau đây, dựa trên quy định tại Điều 93 của Luật xây dựng năm 2014:

Thứ nhất, cần đảm bảo các yêu cầu về phòng chống cháy nổ, các công trình gây hại, đồng thời đảm bảo an toàn cho chính công trình xây dựng và các công trình lân cận. Ngoài ra, cần tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường, đảm bảo khoảng cách an toàn đối với các công trình dễ cháy, nổ. Từ đó, đảm bảo an toàn về hạ tầng kĩ thuật, các hành lang bảo vệ đê điều, giao thông, năng lượng, cũng như các công trình thủy lợi và các công trình quan trọng liên quan đến an ninh, quốc phòng.

Thứ hai, bên cạnh việc đáp ứng đầy đủ các điều kiện đã nêu, khi thực hiện thiết kế xây dựng cho cá nhân và tổ chức, cần tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật về việc lựa chọn, mua bán và sử dụng vật liệu xây dựng. Đặc biệt, cần đảm bảo an toàn trong việc sử dụng, tuân thủ các quy chuẩn kỹ thuật và tiêu chuẩn áp dụng. Bên cạnh đó, cần đáp ứng các yêu cầu về công nghệ áp dụng, bảo vệ môi trường, mỹ quan, và công năng sử dụng. Việc xây dựng phải đảm bảo phòng chống cháy nổ, ứng phó với biến đổi khí hậu, chịu lực và các điều kiện an toàn khác.

Thứ ba, khi thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ, cần tuân thủ tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, và quy định pháp luật về sử dụng vật liệu xây dựng. Cần đáp ứng yêu cầu về công năng sử dụng, công nghệ áp dụng, và đảm bảo an toàn chịu lực, an toàn trong sử dụng, mỹ quan, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu, phòng chống cháy nổ và các điều kiện an toàn khác. Ngoài ra, khi hộ gia đình tự thiết kế nhà ở riêng lẻ với diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2, dưới 3 tầng hoặc cao không quá 12 mét, phải tuân thủ quy hoạch xây dựng được duyệt và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận.

Thứ tư, cần nhận được sự chấp thuận từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy hoạch sử dụng đất và phù hợp với mục đích sử dụng đất để xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị.

Thứ năm, người yêu cầu xin cấp giấy phép xây dựng phải chuẩn bị hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo đúng pháp luật. Trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn, yêu cầu phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn. Đối với trường hợp cần cấp giấy phép, phải tuân thủ kiến trúc đô thị, quy chế quản lý quy hoạch hoặc thiết kế đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành đối với việc xây dựng nhà ở riêng lẻ thuộc tuyến phố, khu vực trong các đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng.

Như vậy, từ các điều kiện đã nêu ở trên, ta thấy rằng khi cá nhân có nhu cầu xây dựng nhà ở riêng lẻ, họ cần phải đáp ứng tất cả các điều kiện để được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng. Những điều kiện này được thể hiện trên thực tế cũng như trong bản vẽ thiết kế của ngôi nhà, bao gồm việc tuân thủ quy định về phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường, bảo vệ các cơ sở hạn tầng xung quanh,... và một số quy định khác. Sau khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện đó, các hộ gia định cần chuẩn bị hồ sơ và nộp đến Ủy ban nhân dân cấp huyện để xem xét và cấp phép xây dựng. Tuy nhiên, đối với trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn, không cần phải xin cấp giấy phép xây dựng nhưng phải thông báo cho Ủy ban nhân dân nơi đăng ký hộ khẩu thường trú biết.

3. Hồ sơ cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ:

Dựa trên quy định của pháp luật hiện hành, việc lập hồ sơ cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ sẽ bao gồm các loại giấy tờ khác nhau tùy thuộc vào các yêu cầu xây dựng khác nhau của cá nhân hoặc hộ gia đình. Vì vậy, theo quy định của Luật Xây dựng năm 2014 và các văn bản pháp lý liên quan, việc cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định trong ba trường hợp sau: xin cấp giấy phép xây dựng mới, xin cấp giấy phép xây dựng cho trường hợp sửa chữa, cải tạo nhà ở, xin cấp giấy phép di dời. Mỗi trường hợp này đều có yêu cầu hồ sơ và giấy tờ riêng biệt, cụ thể như sau:

Thứ nhất, trường hợp xin giấy phép xây dựng mới

– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu.

- Một bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Một bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, mỗi bộ gồm:

- Sơ đồ vị trí công trình và bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/50 – 1/500;

- Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình tỷ lệ 1/50 – 1/200.

+ Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/50 – 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 kèm theo sơ đồ liên kết hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin tỷ lệ 1/50 – 1/200.

+ Bản thiết kế xây dựng của công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định, bao gồm bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp của bản thiết kế xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định.

– Đối với các công trình xây dựng có công trình liền kề, chủ đầu tư phải cam kết đảm bảo an toàn cho công trình liền kề.

Thứ hai, trong trường hợp xin cấp phép xây dựng cho việc sửa chữa, cải tạo nhà ở.

- Xin cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo theo mẫu yêu cầu.

- Vui lòng cung cấp bản sao hoặc tệp tin chụp chính của một trong những giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quản lý, sử dụng nhà ở theo quy định của pháp luật hoặc bản sao giấy phép xây dựng đã được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính bản vẽ hiện trạng của bộ phận, hạng mục công trình sửa chữa, cải tạo đã được duyệt theo quy định với tỷ lệ tương ứng với các bản vẽ trong hồ sơ đề nghị cấp phép sửa chữa, cải tạo và ảnh chụp (10 x 15 cm) hiện trạng công trình và công trình lân cận trước khi sửa chữa, cải tạo.

Thứ ba, trong trường hợp xin giấy phép di dời.

- Yêu cầu cấp giấy phép di dời công trình.

- Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất tại địa điểm công trình sẽ được di dời và giấy tờ hợp pháp về sở hữu công trình theo quy định pháp luật.

- Bản vẽ hoàn công công trình (nếu có) hoặc bản vẽ thiết kế mô tả thực trạng của công trình đã được di dời, bao gồm mặt bằng, mặt cắt móng và bản vẽ kết cấu chịu lực chính; cùng với bản vẽ tổng mặt bằng của địa điểm mới mà công trình sẽ được di dời đến; và bản vẽ mặt bằng, mặt cắt móng tại địa điểm mới của công trình.

- Báo cáo về kết quả khảo sát và đánh giá chất lượng hiện trạng của công trình do tổ chức hoặc cá nhân có đủ điều kiện và năng lực tiến hành.

– Có thể di dời bằng các phương án do tổ chức hoặc cá nhân có năng lực thực hiện, bao gồm:

+ Tả hiện trạng của công trình và khu vực công trình sẽ được di dời đến; cung cấp giải pháp di dời, phương án bố trí sử dụng phương tiện, thiết bị, và nhân lực; đảm bảo an toàn cho công trình, người, máy móc, thiết bị, và công trình xung quanh; bảo đảm vệ sinh môi trường; xác định tiến độ di dời; và chỉ định tổ chức hoặc cá nhân thực hiện di dời công trình.

Bản vẽ biện pháp thi công di dời công trình cần được viết lại một cách tốt hơn.

Theo quy định của Luật Xây dựng năm 2014, hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ phải được giải quyết trong vòng 12 tháng. Cơ quan quản lý nhà nước có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về các nội dung thuộc chức năng quản lý sau khi nhận được hồ sơ và phải đưa ra văn bản trả lời trong thời gian này. Nếu cá nhân hoặc hộ gia đình không nhận được phản hồi từ cơ quan có thẩm quyền, đồng nghĩa với việc xây dựng nhà ở riêng lẻ đã được chấp thuận và cơ quan đó sẽ chịu trách nhiệm về các nội dung thuộc chức năng quản lý.

4. Trình tự xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ:

Hiện nay, quy trình và thủ tục đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở được quy định trong khoản 1 Điều 102 của Luật xây dựng 2014 như sau:

- Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ.

Gia đình và cá nhân cần chuẩn bị 02 bộ hồ sơ để nộp cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Ủy ban nhân dân ở cấp huyện.

- Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ.

Ủy ban nhân dân của quận, huyện sẽ tiến hành kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, ủy ban sẽ cấp biên nhận hồ sơ và đặt ngày hẹn trả kết quả cho người nộp. Trong trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ, ủy ban sẽ hướng dẫn người nộp cách hoàn thiện.

- Bước 3: Thẩm định hồ sơ.

Ủy ban nhân dân cấp huyện phải tiến hành thẩm định hồ sơ và kiểm tra tình trạng thực tế trong vòng 7 ngày làm việc. Nếu phát hiện tài liệu còn thiếu hoặc không tuân theo quy định, hoặc không phù hợp với thực tế, Ủy ban nhân dân cấp huyện phải thông báo bằng văn bản đến chủ đầu tư để bổ sung và hoàn chỉnh hồ sơ. Trường hợp hồ sơ không đúng quy định trong vòng 5 ngày làm việc, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm hướng dẫn hộ gia đình và cá nhân xây dựng để tiếp tục cải thiện hồ sơ. Nếu hồ sơ vẫn không đáp ứng các yêu cầu trong thông báo, Ủy ban nhân dân cấp huyện phải thông báo cho chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép trong vòng 3 ngày làm việc.

Bước 4: Thu thập ý kiến.

Ủy ban nhân dân huyện sẽ căn cứ vào quy mô, tính chất, loại công trình và địa điểm xây dựng để so sánh với các điều kiện quy định. Sau đó, ủy ban sẽ gửi văn bản nhận ý kiến từ các cơ quan quản lý nhà nước liên quan đến công trình xây dựng. Thời hạn để cơ quan trả lời bằng văn bản là 12 ngày. Nếu sau thời hạn này cơ quan không có ý kiến, tức là đã đồng ý và vẫn phải chịu trách nhiệm cho các nội dung liên quan đến chức năng quản lý của cơ quan.

- Bước 5: Cấp giấy phép.

Trong vòng 15 ngày sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ tiến hành xem xét và kiểm tra hồ sơ để cấp giấy phép. Nếu cần thêm thời gian để xem xét, Ủy ban sẽ thông báo bằng văn bản, nêu rõ lý do và báo cáo cho cơ quan quản lý có thẩm quyền để chỉ đạo. Tuy nhiên, thời gian xem xét không được vượt quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp hồ sơ yêu cầu không đáp ứng đủ điều kiện để cấp giấy phép xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do cho chủ đầu tư biết.

– Bước 6: Lấy kết quả

Đến ngày đã được ghi trên giấy biên nhận, chủ đầu tư đến Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Ủy ban nhân dân cấp huyện để nhận kết quả.

Ta nhận thấy rằng quy trình, thủ tục và hồ sơ yêu cầu cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ rất phức tạp và mất nhiều thời gian để hoàn thành. Vì vậy, để tiết kiệm thời gian và chi phí đi lại, chủ đầu tư, gia đình và cá nhân muốn xây dựng nhà ở cần tham khảo kỹ các quy định chi tiết và đầy đủ của pháp luật hiện hành.

Các lưu ý về hồ sơ, quy trình và thủ tục yêu cầu cấp giấy phép xây dựng.

– Lệ phí cấp giấy phép xây dựng nhà ở áp dụng theo Nghị quyết của Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành.