Quy định thu, bàn giao, sử dụng phí bảo trì 2% nhà chung cư

1. Phí bảo trì chung cư là gì và chủ thể nào phải nộp phí bảo trì nhà chung cư?

Phí bảo trì chung cư là một khoản phí được đánh giá dùng để duy trì và sửa chữa các tiện ích và không gian chung trong tòa nhà chung cư khi chúng bị hư hỏng sau một thời gian sử dụng. Ngoài các phần riêng tư như căn hộ của từng chủ sở hữu, tòa nhà chung cư còn bao gồm các khu vực chung như hành lang, thang máy, bãi đậu xe, và sân thể thao. Quỹ bảo trì chung cư được thành lập để đảm bảo rằng có đủ nguồn kinh phí để sửa chữa các vấn đề kỹ thuật và giảm thiểu ảnh hưởng của chúng đến cuộc sống của cư dân trong tòa nhà. Tuy nhiên, hiện tại chưa có quy định rõ về việc ai phải đóng phí bảo trì, dẫn đến tình trạng một số chủ đầu tư áp dụng cách thu phí linh hoạt. Có chủ đầu tư thu phí một lần khi ký hợp đồng với người mua đầu tiên, có chủ đầu tư thu phí trước khi căn hộ được sử dụng và có chủ đầu tư yêu cầu người dùng căn hộ đóng phí nhiều lần sau khi chung cư đã đi vào hoạt động.

2. Quy định về thu phí bảo trì 2% nhà chung cư:

Tuy nhiên, thực tế đã chứng minh rằng một số nhà đầu tư chuyên bán căn hộ thì hầu hết đều yêu cầu người mua đầu tiên thanh toán phí bảo trì khi ký hợp đồng mua bán căn hộ. Hợp đồng thường quy định rằng, người mua phải đóng 2% khoản phí bảo trì chung cư khi nhận thông báo từ chủ đầu tư. Điều này có nghĩa là người sở hữu căn hộ khi tòa nhà được sử dụng sẽ chịu trách nhiệm đóng phí bảo trì, còn phí này thực chất là để chăm sóc cho các cư dân trong tòa nhà. Nếu người mua đầu tiên muốn chuyển nhượng cho người khác, họ phải chuyển nhượng luôn cả nghĩa vụ đóng phí bảo trì chung cư, và chủ đầu tư chỉ cần xác nhận việc ký hợp đồng cho các bên liên quan.

Bước 1: Chủ đầu tư là tổ chức hay cá nhân chịu trách nhiệm xây dựng và quản lý dự án chung cư. Chủ đầu tư thu phí từ người mua hoặc thuê căn hộ chung cư. Hạn chế bảy ngày kể từ ngày thu phí, chủ đầu tư cần gửi khoản tiền này vào tài khoản ngân hàng hoạt động tại Việt Nam và thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý địa phương.

Bước 2: Chủ đầu tư chuyển giao phí bảo trì nhà chung cư cho ban quản trị tòa nhà. Trong vòng bảy ngày kể từ ngày ban quản trị thành lập, chủ đầu tư và ban quản trị cần thống nhất và lập hồ sơ quyết toán số liệu phí bảo trì. Dựa trên số liệu này, chủ đầu tư chuyển tiền phí bảo trì chung cư đúng quy định sang ban quản trị qua hình thức chuyển khoản ngân hàng. Chủ đầu tư cũng cần thông báo cho cơ quan quản lý địa phương về việc chuyển giao phí bảo trì.

3. Quy định về sử dụng phí bảo trì 2% nhà chung cư:

Ban quản trị là người chịu trách nhiệm quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của căn hộ chung cư theo đúng mục đích và kế hoạch đã được Hội nghị căn hộ chung cư thông qua hàng năm. Việc sử dụng kinh phí bảo trì phải được hưởng một hóa đơn tài chính chính thức, thực hiện thanh toán và quyết toán theo quy định của pháp luật tài chính, và phải được báo cáo trong Hội nghị căn hộ chung cư. Trường hợp thành viên trong Ban quản trị sử dụng kinh phí không đúng quy định của pháp luật sẽ bị xử lý và phải bồi thường thiệt hại.

Nói chung, kinh phí bảo trì không được sử dụng một cách lạm dụng và bừa bãi, mà tập trung chủ yếu vào bảo trì các hạng mục sau:

- Các mục và diện tích thuộc sở hữu chung được quy định theo khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở năm 2014 hiện hành.

- Phải bảo trì hệ thống các thiết bị chung trong nhà chung cư như thang máy, hành lang, bãi đỗ xe... và các thiết bị chung khác cho nhà chung cư.

- Tiến hành bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoại vi liên kết với các tòa nhà chung cư và các công trình công, tuân theo quy định tại khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở năm 2014;

- Thực hiện việc xử lý nước thải bị tắc nghẽn, thường xuyên hút bể phốt hoặc áp dụng vi sinh xử lý cho hệ thống nước thải của tòa nhà chung cư.

– Các hạng mục khác của nhà chung cư được chia sẻ sở hữu giữa các chủ sở hữu nhà chung cư theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua căn hộ, hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở.

4. Quy định về bàn giao phí bảo trì 2% nhà chung cư: 

Theo như đã phân tích ở trên và theo quy định của pháp luật nhà ở hiện hành, chủ đầu tư được xác định là chủ thể quản lí và sử dụng phí bảo trì chung cư tạm thời và sau đó, chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao cho ban quản trị tòa nhà chung cư. Ban quản trị đại diện cho cộng đồng cư dân và là tổ chức đại diện cho lợi ích và mong muốn của toàn bộ cư dân, để lắng nghe ý kiến và đưa ra quyết định cuối cùng. Trong trường hợp chung cư chưa thành lập ban quản trị, chủ đầu tư phải thực hiện nhiệm vụ tương đương ban quản trị.

Thiết kế ban quản trị chung cư là một hình thức quản lý dựa trên sự tự nguyện, đồng thuận và mong muốn của các chủ sở hữu căn hộ chung cư. Các chủ sở hữu bầu ra các thành viên của ban quản trị từ cộng đồng cư dân sống trong tòa nhà chung cư thông qua các cuộc họp. Những thành viên này sẽ đại diện cho cộng đồng và bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của chính mình cũng như các thành viên khác của tòa nhà chung cư. Hoạt động của ban quản trị dựa trên nguồn kinh phí được đóng góp tự nguyện bởi các chủ sở hữu căn hộ chung cư.

Ngay từ khi thành lập ban quản trị, chủ đầu tư sẽ chuyển giao khoản phí bảo trì cho ban quản trị vì vai trò quản lý của chủ đầu tư chỉ có tính tạm thời. Mặc dù pháp luật không yêu cầu việc thành lập, tổ chức hoặc hoạt động của Ban kiểm soát chung cư, nhưng trong thực tế, nhiều chung cư đã tổ chức ban này theo ý nguyện của cư dân. Ban kiểm soát được bầu ra nhằm bảo vệ quyền lợi của cư dân và chống lại sự lạm quyền của ban quản trị chung cư. Có thể nói, Ban kiểm soát ra đời do hoạt động không hiệu quả của ban quản trị và sự mất lòng tin từ cư dân.

Chủ đầu tư vi phạm trách nhiệm bàn giao phí bảo trì nhà chung cư sẽ bị xử lý theo Nghị định số 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ về vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng. Cụ thể, chủ đầu tư sẽ bị áp dụng các biện pháp xử phạt như sau:

- Vi phạm hành chính bằng việc không bàn giao, chậm bàn giao, bàn giao không đầy đủ hoặc bàn giao sai đối tượng nhận kinh phí bảo trì: bị phạt tiền từ 100 triệu đến 150 triệu đồng.

- Hậu quả của vi phạm này là chủ đầu tư bị buộc ngay lập tức bàn giao phí bảo trì cho ban quản trị và phải thực hiện biện pháp khắc phục sự cố.

- Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao hoặc bàn giao không đúng và đầy đủ phí bảo trì cho căn hộ chung cư, chủ đầu tư có quyền đề nghị ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố nơi căn hộ chung cư đó nằm để yêu cầu chủ đầu tư thực hiện bàn giao. Nếu sau mười lăm ngày kể từ khi có văn bản yêu cầu mà chủ đầu tư vẫn không thực hiện, đơn vị này sẽ ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi.

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

– Luật Nhà ở năm 2014;

– Nghị định số 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực xây dựng.