Thời hạn sử dụng nhà chung cư hiện tại là bao nhiêu năm?

1. Khái quát chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:

Việc mua bán căn hộ chung cư phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Mặc dù pháp luật hiện hành không cung cấp định nghĩa rõ ràng về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, nhưng dựa trên bản chất của hợp đồng mua bán tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự và các đặc trưng của hợp đồng mua bán nhà ở theo Luật Nhà ở, ta có thể đưa ra khái niệm về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư như sau: 

– Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là một thỏa thuận giữa hai hay nhiều bên nhằm xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ pháp lý giữa các bên. Theo đó, bên bán, tức là chủ đầu tư, có nghĩa vụ giao căn hộ chung cư, nhận tiền và chuyển nhượng quyền sở hữu cho bên mua (khách hàng). Ngược lại, bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán và xác lập quyền sở hữu theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. 

– Để ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, chủ đầu tư và người tiêu dùng thực hiện quyền và nghĩa vụ riêng của mình. Chủ đầu tư nhận được một số tiền xác định và chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư cho người mua. Ngược lại, người mua trả tiền và trở thành chủ sở hữu căn hộ. Căn hộ chỉ được sử dụng để ở, không được sử dụng cho mục đích kinh doanh hoặc cho thuê. Chủ đầu tư phải là doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và đáp ứng các điều kiện kinh doanh xây dựng và bất động sản theo quy định của pháp luật. Người mua hoặc người sử dụng căn hộ với mục đích ở được gọi là người tiêu dùng.

2. Thời hạn sử dụng nhà chung cư hiện nay là bao nhiêu năm?

Theo Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014, thời hạn sử dụng căn hộ chung cư sẽ được xác định dựa trên nhiều yếu tố, bao gồm cấp công trình xây dựng (theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng) và kết luận kiểm định chất lượng từ cơ quan quản lý nhà tại địa phương. Các hoạt động kiểm định chất lượng này sẽ được địa phương cung cấp kinh phí để thực hiện.

Như vậy, hiện nay pháp luật về nhà ở không quy định cụ thể thời hạn sử dụng của các căn hộ chung cư. Thay vào đó, thời hạn sử dụng được xác định dựa trên hai yếu tố đã nêu. Do đó, thời hạn sử dụng của mỗi căn hộ chung cư sẽ khác nhau tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể.

Tuy nhiên, thông thường, thời hạn sử dụng của một căn hộ chung cư thường được ghi là 50 năm. Sau đó, dựa trên kết quả kiểm định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, căn hộ sẽ tiếp tục được sử dụng nếu đáp ứng được tiêu chuẩn an toàn sau 50 năm hoặc sẽ bị phá dỡ để xây dựng căn hộ chung cư mới hoặc công trình khác nếu không còn đáng tin cậy hoặc đã xuống cấp nghiêm trọng.

Ngoài ra, ngoài việc sở hữu căn hộ, người mua chung cư còn được sở hữu đất lâu dài. Thời hạn sử dụng đất để xây dựng chung cư được đảm bảo lâu dài cho phần đất sử dụng cho việc xây dựng căn hộ chung cư. Theo quy định tại khoản 3 Điều 126 của Luật Nhà ở, đối với các dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc kết hợp giữa bán và cho thuê, hoặc cho thuê mua, thì thời hạn chuyển giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua căn hộ gắn kết với quyền sử dụng đất có thể sử dụng đất lâu dài một cách ổn định.

3. Hết thời hạn sử dụng chung cư thì sẽ xử lí như thế nào?

Trường hợp căn hộ chung cư hết thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, xuống cấp trầm trọng, có nguy cơ sập đổ và không đảm bảo an toàn cho người sử dụng sinh sống trong căn hộ, thì việc thực hiện được quy định tại Điều 99 của Luật Nhà ở năm 2014. Hiện tại, thời hạn sử dụng của chung cư là 50 năm, tương đương với thời hạn sử dụng đất của chủ đầu tư.

Tuy nhiên, việc kết thúc thời hạn sử dụng không đồng nghĩa với việc chung cư sẽ bị thu hồi ngay lập tức, gây lo lắng và bất an cho người dùng chung cư. Theo quy định của pháp luật, nếu chung cư sau một khoảng thời gian sử dụng vẫn đảm bảo được an toàn, thì vẫn có thể được tiếp tục sử dụng theo thời hạn kiểm định. Nếu có hư hỏng, chung cư có thể được cải tạo, xây dựng lại để phù hợp với quy hoạch dự án.

Tuy nhiên, nếu chung cư không còn đảm bảo an toàn và không phù hợp với quy hoạch, nó phải được giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ. Trong trường hợp này, các chủ sở hữu chung cư sẽ được bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật đất đai.

4. Sở hữu chung cư có thời hạn có ảnh hưởng đến giá cả không?

Dựa trên nghiên cứu của các chuyên gia trong quá trình giám sát thực tế thị trường, đã được chứng minh rằng việc sở hữu chung cư có thời hạn sẽ có tác động đáng kể đến giá nhà ở chung trên thị trường. Điều này bao gồm cả chung cư mới xây dựng và chung cư đã được xây trước khi Luật Nhà ở mới có hiệu lực, mặc dù không phải là mục tiêu chính của các quy định xây dựng nhằm ổn định thị trường bất động sản quốc nội. Vì thời gian sử dụng chung cư thường chỉ từ 50 đến 70 năm, việc này có lợi cho những cá nhân và hộ gia đình có tài chính hạn chế nhưng mong muốn tìm nơi ở lâu dài và hợp lý. Điều này cũng tăng niềm tin của người dân vào chính sách xây dựng và các dự án của nhà nước. Thực tế đã chỉ ra rằng không chỉ chung cư, mà cả những ngôi nhà riêng biệt sau một thời gian sử dụng đều có xu hướng xuống cấp. Do đó, việc tu sửa và cải tạo là bắt buộc, thậm chí đôi khi phải phá bỏ để đảm bảo chất lượng cuộc sống, vì không có căn nhà nào tồn tại mãi mãi theo thời gian. Tuy nhiên, khi cải tạo nhà ở mặt đất, chi phí sẽ phải do người dân tự bỏ ra để xây dựng. Trong trường hợp căn hộ chung cư, không chỉ là trách nhiệm của cá nhân hoặc hộ gia đình mà còn là mối quan tâm của tất cả những người sống chung trong tòa nhà đó. Mọi người đồng lòng chia sẻ nghĩa vụ và giảm bớt áp lực, đặc biệt khi có chung cư với hàng trăm hoặc hàng nghìn căn hộ.

5. Những quyền lợi được hưởng trong thời hạn sử dụng của chung cư:

Đầu tiên, bên mua có quyền nhận căn hộ chung cư trong tình trạng như đã được mô tả trong Giấy chứng nhận và các giấy tờ liên quan. Bên mua cũng có quyền yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua và bán căn hộ chung cư, chuyển quyền sở hữu căn hộ, bảo hành căn hộ và bồi thường thiệt hại nếu việc giao căn hộ không được thực hiện đúng thời hạn hoặc chất lượng không đúng như cam kết trong hợp đồng. Bên mua cũng có quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng nếu bên bán vi phạm điều kiện chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng được thỏa thuận theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản.

Thứ hai, người mua có quyền nhận căn hộ chung cư kèm theo giấy chứng nhận sở hữu nhà ở và các tài liệu liên quan. Đây là quyền quan trọng và cơ bản của người mua.

Thứ ba, người mua được phép yêu cầu người bán bảo hành căn hộ chung cư. Quyền yêu cầu bảo hành này phát sinh từ nghĩa vụ bảo hành của người bán. Người mua có quyền yêu cầu người bán sửa chữa, khắc phục các hư hỏng về cấu trúc chính của căn hộ chung cư, các thiết bị gắn liền với căn hộ như hệ thống cửa, hệ thống cung cấp nhiên liệu, hệ thống điện sinh hoạt, hệ thống ánh sáng, hệ thống cung cấp nước sinh hoạt, hệ thống thoát nước và khắc phục các trường hợp hỏng hóc. Đối với các thiết bị khác gắn liền với căn hộ, người bán sẽ tuân thủ thời hạn bảo hành do nhà sản xuất quy định. Nếu người bán không thực hiện bảo hành, người mua có quyền đệ đơn trước Tòa án để được giải quyết.

Hôm thứ tư, bên mua có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại từ bên bán nếu căn hộ không được giao đúng thời hạn, không đạt chất lượng và không tuân thủ cam kết trong hợp đồng. Điều này là quyền của bên mua để thực hiện trong trường hợp bên bán không thực hiện đúng nghĩa vụ đã thỏa thuận.

Các văn bản pháp luật áp dụng trong bài viết là: [Cần thêm thông tin để hoàn thiện].

– Bộ luật Dân sự năm 2015;

– Luật Nhà ở năm 2014;

- Năm 2014, Luật Xây dựng được ban hành.

- Thông tư số 06/2021/TT-BXD được Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành để quy định về việc phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng.