Chung cư chưa có sổ hồng có vay ngân hàng được không?

1. Điều kiện để được cấp sổ hồng:

Sổ hồng là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 cho biết sổ hồng là chứng thư pháp lý do Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất của người đúng pháp luật.

1.1. Điều kiện chung để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng dất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Người sử dụng đất được cấp sổ hồng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu thuộc một trong các trường hợp sau theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai 2013.

- Những người sử dụng đất đáp ứng đủ điều kiện có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản liên quan theo quy định tại điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai năm 2013:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được cấp cho cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất và có các giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất.

- Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất mà thiếu văn bản chứng minh về quyền sử dụng đất;

- Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất.

- Cá nhân được Nhà nước ủy thác đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, tức là từ ngày 01/7/2014 trở đi;

- Cá nhân được chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng, thừa kế, nhận tặng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; cá nhân nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

- Các cá nhân hoặc tổ chức sử dụng đất theo quyết định đồng ý giữa các bên trong tranh chấp đất đai; theo phán quyết hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

- Các cá nhân được Nhà nước mua lại, định giá lại nhà ở kết hợp với đất ở; những người mua nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước;

- Những người sử dụng đất có thể tách hoặc hợp nhất thửa đất; bao gồm cả nhóm người sử dụng đất, những thành viên trong gia đình, cặp vợ chồng và tổ chức sử dụng đất với quyền chia tách và hợp nhất đất đai hiện có;

- Những người chiến thắng trong việc đấu giá quyền sử dụng đất;

- Các cá nhân, tổ chức sử dụng đất trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

- Cá nhân mua nhà ở và sở hữu tài sản khác kèm theo đất.

– Người sử dụng đất yêu cầu được cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đã mất.

Khi người sử dụng đất đáp ứng đủ các điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như đã nêu trên, sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

1.2. Điều kiện để chung cư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Hiện tại, pháp luật chưa có quy định cụ thể về điều kiện để cấp sổ hồng cho chung cư. Tuy nhiên, để đạt được sổ hồng cho chung cư, cần đáp ứng các điều kiện sau:

- Chung cư phải có đủ giấy tờ pháp lý và giấy tờ rõ ràng để có đủ căn cứ cấp giấy chứng nhận sở hữu.

- Chung cư sau khi hoàn thành phải tuân thủ thiết kế được cơ quan Nhà nước phê duyệt hoặc đã đăng ký theo Giấy phép xây dựng đã được cấp.

- Chủ đầu tư của chung cư phải đảm bảo hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, bao gồm việc nộp tiền sử dụng đất, đóng tiền thuê đất, thuế đất, thuế giá trị gia tăng, v.v.

– Đối với căn hộ chung cư, trước khi được chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng, cần thực hiện quy trình giải chấp để nhận được Giấy chứng nhận…

– Hơn nữa, chung cư cần đáp ứng các yêu cầu khác từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được công nhận và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng mua chung cư.

2. Chung cư chưa có sổ hồng thì có vay ngân hàng được không?

Hình thức vay tiền thông qua thế chấp ngân hàng đòi hỏi có tài sản để đảm bảo. Các tài sản để đảm bảo phải thuộc quyền sở hữu của người vay trong suốt thời gian vay. Khi vay, ngân hàng sẽ giữ lại giấy tờ chứng minh sở hữu tài sản đảm bảo, nhưng quyền sở hữu tài sản vẫn thuộc về người vay. Trong trường hợp này, tài sản đảm bảo là quyền sở hữu căn hộ theo Giấy chứng nhận căn hộ chung cư.

Theo quy định tại khoản 1, Điều 188 của Luật Nhà ở năm 2020, người sở hữu căn hộ được phép thực hiện giao dịch vay thế chấp cho căn hộ chỉ khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

- Được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;

- Nhà ở không có tranh chấp, khiếu nại hay khiếu kiện liên quan đến quyền sở hữu, hoặc thuộc trường hợp đã sở hữu nhà ở trong thời hạn cần đối với nhà ở.

- Nhà ở thế chấp không bị kê biên để đảm bảo thi hành án hoặc theo quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành;

- Nhà ở không thuộc diện đã được quyết định thu hồi đất và không có thông báo về việc giải toả, phá dỡ nhà ở từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Vì vậy, theo quy định này, chủ sở hữu căn hộ chung cư bắt buộc phải có Giấy chứng nhận đã được cấp theo quy định mới có quyền thế chấp ngân hàng bằng quyền sở hữu căn hộ của mình.

Tuy nhiên, trong trường hợp căn hộ chung cư được hình thành trong tương lai theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2020, chủ sở hữu căn hộ chung cư được phép thế chấp ngân hàng. Trong trường hợp này, căn hộ chung cư chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất mà được công nhận quyền sở hữu khi thực hiện giao dịch mua bán với chủ đầu tư thông qua Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vẫn được thực hiện thế chấp ngân hàng mà không cần có sổ hồng.

3. Trình tự, thủ tục vay thế chấp ngân hàng đối với chung cư chưa được cấp sổ hồng:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ để vay vốn thế chấp cho chung cư chưa có sổ hồng:

Để vay vốn từ ngân hàng bằng cách thế chấp chung cư chưa có sổ hồng, quý khách cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm các giấy tờ và tài liệu sau đây:

– Mẫu Giấy đề nghị vay vốn theo lựa chọn của khách hàng từ Ngân hàng;

– Giấy tờ chứng minh thân thể của khách hàng bao gồm: Thẻ căn cước công dân, Chứng minh nhân dân, Giấy xác nhận cư trú;

– Khách hàng vay vốn độc thân cần cung cấp Giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân, được xác nhận độc thân bởi Uỷ ban nhân dân cấp xã/ phường/ thị trấn theo địa chỉ thường trú của khách hàng.

Nếu khách hàng vay đã có hôn thú, họ phải cung cấp bản sao Gương đăng ký kết hôn được ban hành bởi Ủy ban nhân dân cấp xã/phường/thị trấn.

Các giấy tờ liên quan đến tài sản đảm bảo phải bao gồm: bản gốc Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với chủ đầu tư theo quy định của pháp luật;

– Giấy tờ chứng minh nguồn thu nhập hàng tháng để bảo đảm đủ điều kiện vay vốn.

Bước 2: Ngân hàng tiếp nhận và giải quyết hồ sơ:

Khi khách hàng gửi hồ sơ vay vốn bằng thế chấp chung cư, ngân hàng sẽ tiếp nhận và kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ. Nếu hồ sơ không đầy đủ và hợp lệ, nhân viên ngân hàng sẽ thông báo cho khách hàng biết và hướng dẫn cách chỉnh sửa và bổ sung hồ sơ. Nếu hồ sơ đã đầy đủ và hợp lệ, nhân viên ngân hàng sẽ tiếp nhận và nhập thông tin khách hàng vào hệ thống của ngân hàng.

Sau khi nhân viên ngân hàng nhập thông tin và số tiền vay cùng với tài sản thế chấp vào hệ thống ngân hàng, ngân hàng sẽ thành lập Hội đồng thẩm định để xem xét thông tin của khách hàng. Hội đồng thẩm định sẽ đánh giá các thông tin sau:

– Thông tin khách hàng, số điện thoại tham chiếu;

– Thẩm định về tài sản mà khách hàng dùng để thế chấp khoản vay ngân hàng;

- Kiểm tra việc làm và thu nhập của khách hàng để xác định khả năng vay vốn.

- Duyệt hạn mức vay và hỗ trợ khách hàng trong việc ký Hợp đồng vay vốn.

- Tiến hành giải ngân số tiền vay cho khách hàng.

Sau khi xem xét thông tin của khách hàng, bao gồm cả thông tin về khoản vay, nếu ngân hàng nhận thấy khách hàng không đáp ứng điều kiện vay vốn, chúng tôi sẽ không duyệt và không thực hiện giải ngân cho khách hàng. Trái lại, nếu việc xem xét thông tin cho thấy khách hàng đáp ứng được các điều kiện vay vốn, chúng tôi sẽ duyệt hạn mức vay cho khách hàng.

Sau khi hạn mức vay được duyệt, chúng tôi sẽ liên hệ với khách hàng để thông báo và hỗ trợ khách hàng ký hợp đồng vay, sử dụng chung cư chưa có sổ hồng làm tài sản thế chấp. Chúng tôi cũng sẽ thực hiện giải ngân cho khách hàng dựa trên hạn mức vay đã được duyệt.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– VBHN Luật Nhà ở năm 2020.