Thủ tục bán nhà chung cư khi đã có quyết định bàn giao nhà?

1. Thủ tục bán nhà chung cư khi đã có quyết định bàn giao nhà:

1.1. Điều kiện bán nhà chung cư khi đã có quyết định bàn giao nhà:

Theo quy định tại Điều 118 Luật nhà ở 2014 về điều kiện tham gia giao dịch nhà ở, những trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, kể cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận, không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận.

Ngoài ra, theo Điều 32 của Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung về phát triển, quản lý, sử dụng, giao dịch và sở hữu nhà ở, cũng như quy định về quản lý nhà nước về nhà ở tại Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, tổ chức và cá nhân mua nhà ở trong dự án xây dựng nhà ở thương mại có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức hoặc cá nhân khác khi chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tóm lại, trong trường hợp mua bán nhà chung cư sau khi đã có quyết định bàn giao, không cần thiết phải có giấy chứng nhận. Tuy nhiên, điều này phụ thuộc vào việc chủ đầu tư đã nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

1.2. Thủ tục bán nhà chung cư khi đã có quyết định bàn giao nhà:

Để tiến hành thủ tục mua bán nhà chung cư sau khi đã có quyết định bàn giao nhà, bạn cần thực hiện theo các bước sau đây:

Bước 1: Ký kết hợp đồng mua bán nhà chung cư theo quy định tại Điều 34 Thông tư 19/2016/TT-BXD.

Tiếp theo, người bán sẽ gửi đơn đề nghị cho chủ đầu tư để chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Sau khi nhận được đơn đề nghị, chủ đầu tư sẽ kiểm tra, rà soát để xác định việc thanh toán căn hộ đã hoàn tất, không bị chậm tiến độ và không có vướng mắc hay vấn đề phát sinh. Nếu không có vấn đề, chủ đầu tư sẽ chấp thuận cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ.

Bước 2: Công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Theo quy định của pháp luật, văn bản này cần được công chứng để đảm bảo tính pháp lý. Vì vậy, bạn cần chuẩn bị các giấy tờ và tài liệu sau đây để tiến hành thủ tục công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:

– Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa người bán và chủ đầu tư;

– Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư;

– Văn bản xác nhận của chủ đầu tư về việc bên bán đủ điều kiện để chuyển nhượng hợp đồng mua bán;

– Quyết định bàn giao nhà chung cư.

Bước 3: Kê khai và nộp thuế, lệ phí

Theo luật pháp, sau khi hai bên hoàn thành việc công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, bên bán hoặc bên mua sẽ phải thực hiện kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân, cũng như lệ phí trước bạ theo quy định.

Bước 4: Chủ đầu tư xác nhận trong văn bản đã được công chứng

Theo quy định, trong vòng 5 ngày làm việc, chủ đầu tư phải xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng sau khi nhận đủ hồ sơ liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã được công chứng và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ. Theo đó, chủ đầu tư sẽ xác nhận và gửi cho bên nhận chuyển nhượng các giấy tờ như: Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và bên chuyển nhượng, Biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân, Biên bản bàn giao căn hộ.

Bước 5: Đệ trình hồ sơ để nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Để đảm bảo tiến trình xin cấp giấy chứng nhận, bạn cần chuẩn bị các giấy tờ tài liệu sau đây:

– Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư;

– Quyết định bàn giao nhà;

– Chúng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân;

– Tờ kê khai thuế, phí;

– Gửi đơn đăng ký theo mẫu đã được chuẩn bị sẵn.

– Hoàn tất hồ sơ theo các yêu cầu nêu trên, bạn tiến hành nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai để được thực hiện các thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Khi tiếp nhận hồ sơ cán bộ Văn phòng đăng ký đất đai, chúng tôi có trách nhiệm kiểm tra và viết giấy biên nhận hồ sơ. Nếu hồ sơ hợp lệ, chúng tôi sẽ tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Trong trường hợp hồ sơ không hợp lệ, chúng tôi sẽ hướng dẫn người nộp bổ sung thông tin để hoàn thiện hồ sơ. Nếu từ chối hồ sơ, chúng tôi sẽ nêu rõ lý do và căn cứ pháp lý.

Theo quy định tại Điều 124 Luật Xây dựng năm 2014 sửa đổi năm 2020, chúng tôi tiến hành bàn giao công trình xây dựng khi đã nghiệm thu và đảm bảo vận hành, khai thác an toàn trước khi đưa chung cư vào sử dụng.

2. Khi nào người mua được nhận bàn giao chung cư?

Ngoài ra, theo khoản 3 Điều 13 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, điều kiện để chủ đầu tư giao nhà chung cư cho khách hàng bao gồm:

1. Hoàn thành việc xây dựng nhà, công trình xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ được ghi trong dự án đã được phê duyệt.

Hai, phải đảm bảo các công trình này được kết nối với hạ tầng chung của khu vực đó.

Ba, sau khi bàn giao chung cư xây thô, cần hoàn thiện toàn bộ phần bên ngoài của chung cư đó.

Tóm lại, từ các quy định trên, chúng ta có thể thấy ngay từ khi chỉ mới xây xong phần thô hoặc khi đã hoàn thành theo đúng tiến độ trong dự án đã được phê duyệt, thì đã có thể bàn giao nhà chung cư.

3. Hồ sơ bàn giao chung cư theo quy định: 

Đầu tiên, với hồ sơ bàn giao của nhà thầu thi công cho chủ đầu tư, theo quy định tại khoản 3 Điều 124 Luật Xây dựng năm 2014, khi bàn giao căn hộ chung cư, nhà thầu thi công xây dựng phải bàn giao các tài liệu liên quan đến căn hộ đó cho chủ đầu tư, bao gồm: Bản vẽ hoàn công, quy trình hướng dẫn vận hành, quy trình bảo trì công trình, danh mục thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế...

Thứ hai, theo quy định tại khoản 4 Điều 1 Thông tư 06/2019/TT-BXD, hồ sơ bàn giao từ chủ đầu tư cho Ban quản trị chung cư gồm các giấy tờ và tài liệu sau đây: Bản vẽ hoàn công, lý lịch thiết bị lắp đặt trong công trình, quy trình vận hành và khai thác công trình, bảo trì công trình, thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình nhà chung cư của cơ quan chuyên môn, bản vẽ mặt bằng khu vực để xe có quy định cụ thể về chỗ để xe thuộc sở hữu chung, chỗ để ô tô và khu vực để xe công cộng.

Thứ ba, theo quy định tại nghị định 06/2021/NĐ-CP, hồ sơ bàn giao nhà chung cư cho người mua nhà cần bao gồm các giấy tờ và tài liệu sau đây: Quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình và báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng, báo cáo kết quả khảo sát xây dựng công trình, hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công đã được chủ đầu tư xác nhận, bản vẽ hoàn công, các kết quả quan trắc và kiểm định chất lượng công trình, thử nghiệm khả năng chịu lực kết cấu công trình, hồ sơ quản lý chất lượng của thiết bị lắp đặt vào công trình, quy trình vận hành và khai thác công trình, quy trình bảo trì công trình, hồ sơ giải quyết sự cố công trình, biên bản nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình và công trình xây dựng đưa vào sử dụng của chủ đầu tư, thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình và công trình xây dựng của cơ quan chuyên môn về xây dựng.

Các văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

– Luật nhà ở 2014;

- Hướng dẫn thực hiện Thông tư 19/2016/TT-BXD về phát triển, quản lý, sử dụng, giao dịch, sở hữu và quản lý nhà nước về nhà ở theo quy định tại Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.