Người nước ngoài được mua chung cư ở những dự án nào?

1. Người nước ngoài được mua chung cư ở những dự án nào?

Quyền sở hữu được xem là một trong những quyền cơ bản của công dân và con người theo pháp luật Việt Nam và các quốc gia trên thế giới. Quyền này cần được bảo vệ và tôn trọng, như đã được cam kết trong nhiều văn kiện và tuyên ngôn quan trọng trên toàn cầu, đặc biệt là Tuyên ngôn quốc tế về nhân quyền của Liên Hợp quốc năm 1948 (Điều 17).

Người nước ngoài được hiểu là người không có quốc tịch Việt Nam, bao gồm cả người có quốc tịch nước ngoài và người không có quốc tịch.

Hiện tại, theo quy định của Luật Nhà ở hiện hành, quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức và cá nhân người nước ngoài đã được mở rộng rất nhiều. Theo Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014, tổ chức và cá nhân người nước ngoài có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua hai hình thức như sau:

1. Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định tại khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở hiện hành. Các dự án bao gồm:

- Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc nâng cấp nhà ở độc lập hoặc nhóm nhà ở cụ thể.

- Dự án đầu tư xây dựng khu dân cư có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ trong khu vực vùng nông thôn.

- Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án đất hỗn hợp có phần diện tích đất được dành để xây dựng nhà cửa.

- Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng đa năng, bao gồm cả mục đích để ở và kinh doanh.

- Mua, thuê mua, nhận tặng, nhận thừa kế nhà chung cư và nhà riêng trong các dự án xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực được bảo đảm cho mục đích quốc phòng an ninh theo quy định của Chính phủ.

- Nhà riêng và căn hộ chung cư theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014 hiện hành được hiểu là:

+ Nhà riêng là nhà xây dựng trên thửa đất riêng biệt được sử dụng hợp pháp bởi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, gồm nhà biệt thự, nhà liền kề và nhà độc lập.

- Nhà chung cư là kiểu nhà có ít nhất hai tầng, có nhiều căn hộ, có khu vực chung để đi lại và cầu thang, và có phần sở hữu riêng và chung, cùng với hạ tầng chung được sử dụng bởi các gia đình, cá nhân và tổ chức. Nhà chung cư có thể được xây dựng để ở hoặc mục đích kinh doanh và ở.

- So với các qui định trước đây, quy định về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài theo Luật Nhà ở năm 2014 đã được mở rộng đáng kể về loại hình và phạm vi. Người nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam có quyền sở hữu các loại nhà ở tương tự như công dân Việt Nam. Người nước ngoài mua, thuê, tặng, hoặc thừa kế chỉ có thể sở hữu nhà ở thương mại, bao gồm căn hộ chung cư và nhà riêng trong các dự án nhà ở.

Như vậy, theo quy định hiện tại, người nước ngoài muốn mua và sở hữu nhà chung cư tại Việt Nam được đơn giản hơn rất nhiều.

2. Điều kiện để người nước ngoài mua nhà chung cư tại Việt Nam: 

Theo Điều 74 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP do Chính phủ ban hành để hướng dẫn chi tiết Luật Nhà ở năm 2014, tổ chức và cá nhân nước ngoài muốn sở hữu nhà chung cư tại Việt Nam cần tuân thủ các điều kiện sau đây:

Đối với cá nhân nước ngoài, để nhập cảnh và sở hữu nhà ở Việt Nam, họ cần đáp ứng một điều kiện duy nhất là có hộ chiếu còn giá trị, được đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh bởi cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao. Theo quy định tại Điều 20 Luật Xuất nhập cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2014, điều kiện nhập cảnh đối với người nước ngoài bao gồm có hộ chiếu hoặc giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế hợp lệ. Hộ chiếu là loại giấy tờ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của nước ngoài cấp (ở Việt Nam là cơ quan về quản lý xuất nhập cảnh thuộc Bộ Công an), và giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế là loại giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của một nước cấp cho người không quốc tịch đang cư trú tại nước đó và được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam chấp thuận.

Được cấp visa hoặc miễn visa tại Việt Nam. Visa là một loại giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp phép cho người nước ngoài nhập cảnh vào nước, thời gian cấp visa có thể khác nhau tùy vào mục đích nhập cảnh.

Không thuộc trường hợp được quyền nhập cảnh theo Điều 21 của Luật Xuất nhập cảnh, quá cảnh và cư trú người nước ngoài tại Việt Nam năm 2014, như trẻ em dưới 14 tuổi không có cha mẹ...

Thứ hai, để thực hiện giao dịch mua bán nhà ở tại Việt Nam, tổ chức nước ngoài cần có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ phê duyệt từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam. Giấy tờ này phải có hiệu lực tại thời điểm ký kết các giao dịch liên quan đến nhà ở. Theo pháp luật hiện hành, không còn quy định về thời hạn tối thiểu còn lại là 01 năm trên giấy chứng nhận đăng ký đầu tư của tổ chức nước ngoài, nhằm đảm bảo sự thuận lợi tốt nhất cho tổ chức nước ngoài khi đầu tư vào Việt Nam.

3. Trình tự thủ tục và hồ sơ cần thiết để người nước ngoài mua nhà chung cư ở Việt Nam: 

Bước 1: Người nước ngoài muốn mua bán nhà ở phải lập và ký kết hợp đồng chuyển nhượng (hoặc hợp đồng mua bán) nhà ở với bên bán.

Bước 2. Để tiến hành công chứng và chứng thực hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, bạn cần chuẩn bị các giấy tờ sau đây:

- 07 (bảy) bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.

- Đã ký bản gốc hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư của dự án xây dựng nhà ở thương mại;

- Đã có bản sao được công chứng của chứng minh nhân dân, căn cước công dân hoặc hộ chiếu vẫn còn có giá trị sử dụng.

Bước 3: Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của luật pháp.

Bước 4: Chủ đầu tư cần xác nhận chuyển nhượng hợp đồng bằng văn bản trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ và đầy đủ, sau đó trả lại cho bên nộp hồ sơ.

Bước 5: Người nước ngoài yêu cầu và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai. Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài việc nộp các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên yêu cầu cấp Giấy chứng nhận cần bổ sung thêm các giấy tờ sau đây:

- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư;

- Bản chính biên bản bàn giao nhà ở.

– Bản chính của văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã được chủ đầu tư xác nhận.

4. Người nước ngoài có được chuyển nhượng căn hộ chung cư đã mua không?

Theo Khoản 8 của Điều 79 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, việc tổ chức hoặc cá nhân nước ngoài mua nhà ở với mục đích bán lại để kiếm lời là nghiêm cấm.

Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định rằng doanh nghiệp nước ngoài được phép kinh doanh bất động sản như sau: đối với đất từ nhà nước, họ có thể đầu tư, xây dựng và bán, cho thuê hoặc cho thuê mua nhà ở. Mặc dù Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ cấm tổ chức và cá nhân nước ngoài mua nhà để bán lại với mục đích kiếm lời, nhưng những tổ chức và cá nhân từ nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án vẫn được phép chuyển nhượng những căn nhà ở trong dự án trên đất thuộc quyền sở hữu của nhà nước. Điều này có nghĩa rằng người nước ngoài không được phép mua đất hoặc căn hộ riêng lẻ để kinh doanh, nhưng nếu họ đầu tư xây dựng theo các dự án tại Việt Nam, họ vẫn có quyền bán nhà ở để kinh doanh. Điều này tạo ra một khác biệt tương đối đặc biệt về quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu người nước ngoài so với công dân Việt Nam trong nước.

Dựa trên phân tích trên, chúng ta có thể thấy rằng người nước ngoài có thể chuyển nhượng căn hộ chung cư cho người Việt Nam để tiếp tục sở hữu lâu dài như trong trường hợp thông thường. Trong trường hợp chuyển nhượng cho người nước ngoài, họ sẽ sở hữu căn nhà chung cư trong thời hạn còn lại, thời hạn này thường là 50 năm cho các căn hộ chung cư.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Nhà ở năm 2014;

– Luật Đầu tư năm 2020;

– Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014;

- Quy định về việc xuất cảnh, nhập cảnh, quá cảnh và cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam trong năm 2014 theo Luật;

- Hướng dẫn chi tiết và thi hành một số điều của Luật Nhà ở qua Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 20/10/2015.