Những rủi ro pháp lý khi mua chung cư chưa có sổ đỏ

Quyền sử dụng nhà đất là quyền mà người sử dụng đất được Nhà nước cấp. Theo đó, Nhà nước sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình đủ điều kiện. Khi được Nhà nước cấp quyền sử dụng đất, người dân sẽ được thực hiện các quyền pháp lý liên quan đến đất đai: Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, quyền cho thuê quyền sử dụng đất.

1. Quyền sử dụng chung cư giống và khác gì so với quyền sử dụng nhà đất?

Quyền sử dụng chung cư là quyền mà người dân được phép sở hữu, sử dụng chung cư. Khi được Nhà nước cấp quyền sử dụng, người dân sẽ được phép thực hiện các quyền liên quan: Quyền mua bán chung cư; quyền sử dụng chung cư; quyền cho thuê chung cư.

Một câu hỏi được nhiều người đặt ra là, sự khác biệt giữa quyền sử dụng chung cư và quyền sử dụng đất là gì?

- Quyền sử dụng chung cư khác với quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng chung cư có tính chất sở hữu, trong khi quyền sử dụng đất là quyền được cấp phép sử dụng từ cơ quan chức năng có thẩm quyền.

- Nếu quyền sở hữu tài sản liên quan đến chung cư, thì quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu tài sản có liền trên đất.

- Qua phân tích trên, có thể thấy, quyền sử dụng chung cư là quyền của công dân khi thực hiện các thủ tục mua bán chung cư. Sau khi hoàn thành các thủ tục mua bán chung cư (từ chủ đầu tư hoặc cá nhân), người dân sẽ được cấp quyền sử dụng chung cư và được Nhà nước công nhận quyền này.

Đây là một trong các quyền liên quan đến quyền sử dụng, sở hữu bất động sản của người dân.

2. Những rủi ro pháp lý khi mua chung cư chưa có sổ đỏ:

Quyền mua chung cư chưa có sổ đỏ.

2.1. Thực tiễn mua chung cư chưa có sổ đỏ:

Hiện nay, việc mua chung cư chưa có sổ đỏ diễn ra phổ biến tại nước ta. Theo đó, người dân sẽ mua chung cư, trả tiền cho người bán, sử dụng chung cư mà chung cư đó chưa được cấp quyền sử dụng.

Ở các thành phố lớn, số lượng khu chung cư đang được xây dựng ngày càng tăng lên. Khi thực hiện dự án xây dựng chung cư, các chủ đầu tư phải đảm bảo hoàn thiện đầy đủ các thủ tục pháp lý liên quan đến giải phóng mặt bằng, đấu thầu và thực hiện dự án. Tuy nhiên, không phải dự án chung cư nào cũng tuân thủ đúng các quy định đó. Có nhiều trường hợp chủ đầu tư xây dựng dự án nhưng chưa hoàn thành đầy đủ các thủ tục pháp lý. Nhà nước sẽ không thể cấp quyền sử dụng chung cư cho người dân trong trường hợp này.

Có nhiều trường hợp, dự án chung cư vẫn chưa hoàn thiện nhưng chủ đầu tư đã tiến hành quảng bá thông tin mua bán chung cư. Mặc dù biết rằng chung cư chưa có sổ đỏ, nhưng người dân vẫn mua vào vì giá thành thấp hơn. Tình trạng mua bán chung cư chưa có sổ đỏ này đang ngày càng trở nên phổ biến tại nước ta.

2.2. Những rủi ro pháp lý khi mua chung cư chưa có sổ đỏ:

Khi mua chung cư chưa có sổ đỏ, người dân sẽ đối diện với nhiều rủi ro pháp lý tiềm ẩn. Cụ thể, như sau:

- Dự án chung cư có thể vi phạm quy định về quản lý đất đai và hoạt động xây dựng theo luật pháp hiện hành.

Khi thực hiện xây dựng dự án, chủ đầu tư (các doanh nghiệp) cần tuân thủ quy định về quản lý và sử dụng đất đai theo luật pháp. Đặc biệt, họ phải tuân thủ theo quy định của pháp luật khi làm các thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất đai theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013, điều này có nghĩa là:

+ Đất đai cần được có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tức là chủ đầu tư cần được cấp quyền sử dụng đất (được Nhà nước cho phép thực hiện dự án trên đất).

Thực hiện thu mua đất đai cho dự án, các doanh nghiệp chủ đầu tư cần hoàn tất các thủ tục pháp lý với các cá nhân sử dụng đất khác để đảm bảo không có tranh chấp. Nếu không, đất đai sẽ được xem là đang trong tình trạng tranh chấp. Điều này cũng ảnh hưởng đến tính pháp lý của việc sử dụng chung cư.

Đất đai không nằm trong danh sách các đối tượng đang được kê biên để thi hành án.

Quyền sử dụng đất đang được hưởng theo quy định của pháp luật.

Do đó, khi xây dựng chung cư, chủ đầu tư cần tuân thủ đầy đủ các điều kiện trên theo quy định của pháp luật. Nếu vi phạm bất kỳ điều khoản nào trong đó, chung cư của những người này sẽ bị coi là vi phạm pháp luật. Việc này có nghĩa là Nhà nước sẽ không cấp phép sử dụng đất cho các căn chung cư đó. Điều này được coi là nguy cơ lớn nhất mà người dân gặp phải khi mua chung cư không có sổ đỏ.

- Trong trường hợp mua chung cư không có sổ đỏ, người mua phải đối mặt với rủi ro về việc dự án có vi phạm pháp lý. Tình huống nguy hiểm nhất là dự án bị thu hồi, khi đó người dân sẽ mất quyền lợi. Nếu chủ đầu tư không có khả năng hoàn trả số tiền đã được người dân chi trả để mua, thì tài chính cá nhân và tổ chức sẽ bị thiệt hại nghiêm trọng.

- Về bản chất, khi có sổ đỏ do Nhà nước cấp, người dân có quyền thực hiện các quyền liên quan đến sử dụng và sở hữu bất động sản như chuyển nhượng, tặng, thế chấp, ủy quyền, cho thuê... Nếu không có sổ đỏ, người dân sẽ không thể thực hiện các quyền này. Vấn đề khác là khi có rủi ro về pháp lý (như đã phân tích ở trên) xảy ra, các cá nhân sẽ không có cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của mình.

Mua chung cư không có sổ đỏ,

3. Làm thế nào để hạn chế những rủi ro pháp lý khi mua chung cư không có sổ đỏ?

ẩn chứa nhiều rủi ro tiềm ẩn. Hơn nữa, quá trình mua bán chung cư cũng mắc phải nhiều vấn đề phức tạp, trong đó, người dân cần đặc biệt quan tâm và chú trọng để đảm bảo toàn diện quyền lợi của mình.

Để tránh các vấn đề pháp lý tiềm ẩn khi mua chung cư không có sổ đỏ, cần lưu ý các điểm sau:

- Trước khi tiến hành giao dịch mua bán chung cư, hãy kiểm tra tính hợp pháp và hợp lý của căn hộ mà bạn định mua. Quản lý đất đai và dự án bất động sản hiện nay đã được chính phủ tăng cường theo dõi chặt chẽ. Điều này có nghĩa là chỉ khi được cấp phép sử dụng và sở hữu bởi chính phủ, thì quyền sử dụng và sở hữu bất động sản của bạn mới được coi là hợp pháp và có giá trị pháp lý. Trong trường hợp có rủi ro xảy ra, bạn có thể dựa vào quyền sở hữu và sử dụng căn hộ chung cư do chính phủ cấp để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

- Đối với việc tham gia giao dịch mua chung cư, mọi cá nhân phải đảm bảo chủ thể tham gia giao kết đủ thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Chỉ khi chủ thể giao kết đủ thẩm quyền, giao dịch mua bán căn hộ chung cư mới được công nhận và quyền sử dụng, sở hữu căn hộ của người dân mới được bảo đảm về mặt pháp lý.

- Trước khi mua bán chung cư, mọi cá nhân cần thận trọng và kiểm tra kỹ lưỡng thông tin về chung cư, bao gồm thông tin về dự án, chủ đầu tư và tính pháp lý trong thực tế áp dụng. Quá trình nắm bắt đầy đủ thông tin này giúp người dân giảm thiểu rủi ro có thể xảy ra trong quá trình giao dịch mua bán căn hộ chung cư.

Trên đây là những lưu ý mà các cá nhân cần quan tâm khi tiến hành mua bán căn hộ chung cư.

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

Luật đất đai 2013.