Đất vườn có được cấp sổ đỏ không? Có tách sổ được không?

1. Đất vườn được hiểu như thế nào?

Hiện tại, theo quy định của pháp luật về đất đai, không có khái niệm về đất vườn. Tuy nhiên, dựa trên mục đích sử dụng đất, Luật đất đai năm 2013 đã quy định về ba nhóm đất bao gồm: đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Trong số đó:

- Đất nông nghiệp được định nghĩa là:

+ Đất trồng cây lâu năm.

+ Đất rừng sản xuất.

+ Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác.

+ Đất rừng phòng hộ.

+ Đất rừng đặc dụng.

+ Đất nuôi trồng thủy sản.

- Đất có chức năng tạo ra muối.

- Đất nông nghiệp bao gồm đất được sử dụng để xây dựng các loại nhà kính và nhà khác để phục vụ việc trồng trọt, bao gồm cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; đất được sử dụng cho trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích nghiên cứu và học tập; đất được sử dụng để xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia cầm, gia súc và các loại động vật khác được cho phép theo luật pháp; đất được sử dụng để ươm cây giống, con giống và trồng hoa, cây cảnh.

– Đất phi nông nghiệp bao gồm:

+ Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.

+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan.

+ Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh.

+ Công trình sự nghiệp bao gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp và đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao cùng các công trình sự nghiệp khác.

+ Đất sản xuất và kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm đất dùng cho mục đích thương mại, dịch vụ, đất dùng cho cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất ở khu công nghiệp, cụm công nghiệp và khu chế xuất, đất sử dụng cho hoạt động khai thác khoáng sản, đất sản xuất vật liệu xây dựng và sản xuất đồ gốm.

- Đất dành cho mục đích công cộng bao gồm đất giao thông (bao gồm cả cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng biển, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và các công trình giao thông khác); đất dành cho công trình năng lượng; đất dành cho công trình bưu chính, viễn thông; đất cho chợ; đất cho bãi thải, xử lý chất thải và các công trình công cộng khác; đất thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất dành cho sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng.

- Đất dành cho nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng.

+ Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng.

+ Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng.

- Đất phi nông nghiệp khác bao gồm đất dành cho các kho và nhà lưu trữ nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho việc sản xuất nông nghiệp, cũng như đất dùng để xây dựng các công trình không liên quan đến kinh doanh và không gắn liền với đất ở; đất được sử dụng để xây dựng nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất.

- Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa được xác định mục đích sử dụng.

Trong Quyết định 507/1999/QĐ-TCĐC ngày 12/10/1999, Tổng cục Địa chính đã ban hành hệ thống biểu mẫu thống kê diện tích đất đai, trong đó định nghĩa đất vườn là diện tích đất vườn nằm trong khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong các khu dân cư, được trồng xen kẽ giữa cây hàng năm và cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không thể tách riêng để tính diện tích cho từng loại.

Thực tế, trên Sổ đỏ cấp trước đây thường ghi rõ mục là đất "Vườn". Do đó, đất vườn có thể hiểu là một loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp, được sử dụng để trồng cây hàng năm (trừ lúa) và trồng cây lâu năm hoặc xen kẽ trồng cả cây lâu năm và hàng năm.

2. Đất vườn có được cấp sổ đỏ không? 

* Đối với trường hợp 1: Nếu đất vườn đã được chứng minh theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ, thì chủ sở hữu đất hoàn toàn được cấp sổ đỏ.

* Đối với trường hợp 2: Nếu đất vườn không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất theo quy định tại Điều 101 của Luật đất đai năm 2013, chủ sở hữu đất phải đáp ứng những điều kiện sau:

– Trước ngày 1/7/2014:

+ Đối tượng phải có đăng ký thường trú tại địa phương và tham gia trực tiếp trong các hoạt động sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại các khu vực đặc biệt khó khăn về mặt kinh tế - xã hội hoặc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

+ Được xác định là người đã sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp bởi Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có mảnh đất.

+ Đất sử dụng không vi phạm pháp luật đất đai.

+ Được xác nhận bởi Ủy ban nhân dân cấp xã là đất không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt tại vị trí có quy hoạch.

Khi đáp ứng đủ các điều kiện theo các trường hợp nêu trên, thửa đất sẽ được cấp Sổ đỏ như bình thường.

3. Hồ sơ, thủ tục cấp Sổ đỏ cho đất vườn: 

3.1. Hồ sơ cấp Sổ đỏ: 

– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất (theo Mẫu số 04/ĐK).

– Giấy tờ tùy thân gồm chứng minh thư nhân dân hoặc Căn cước công dân.

– Sổ hộ khẩu.

- Khi có giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, cần phải có tài liệu bổ sung để làm cơ sở chứng minh.

- Việc rà soát hiện trạng sử dụng đất của tổ chức trong nước và cơ sở tôn giáo đã sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 cần được báo cáo kết quả (theo Mẫu số 08/ĐK).

– Các chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính.

– Trích lục hoặc trích đo địa chính.

– Bản án của tòa án, biên bản thi hành án, quyết định thi hành án của cơ quan thẩm quyền, quyết định các cấp (nếu có).

3.2. Thủ tục cấp Sổ đỏ: 

Bước 1: Nộp hồ sơ:

Cá nhân và hộ gia đình có thể nộp hồ sơ tương tự tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại khu vực huyện, quận, thị xã, và thành phố trong tỉnh. Nếu cần, cũng có thể nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ:

Ủy ban cấp xã và Văn phòng đăng ký đất đai phải tiếp nhận và giải quyết hồ sơ liên quan đến việc cấp Sổ đất:

+ Ủy ban cấp xã phải công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận tình trạng, tranh chấp, nguồn gốc đất. Sau đó, thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp.

- Văn phòng đăng ký đất đai có nhiệm vụ: thực hiện tạo bản sao bản đồ địa chính hoặc bản sao bản đo địa chính; kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa khi cần thiết; cập nhật thông tin về mảnh đất; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp;…

- Cơ quan tài nguyên và môi trường chịu trách nhiệm: kiểm tra hồ sơ và chuyển đến cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; sau đó, chuyển hồ sơ đã được xử lý cho Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Trả kết quả:

Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được cấp.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp.

4. Đất vườn có tách sổ đỏ được không?

4.1. Điều kiện tách thửa đất vườn:

Được theo quy định của pháp luật hiện hành, điều kiện để được tách thửa đất bao gồm:

– Điều kiện chung pháp lý:

+ Đất đai phải có Sổ đỏ.

+ Đất không có tranh chấp.

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Đối với đất trong thời hạn sử dụng, có một số điều kiện riêng cần tuân thủ. Trong đó, việc tách thửa phải tuân thủ quy định về diện tích tối thiểu để được tách thửa tại từng địa phương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Như vậy, nếu như đáp ứng đủ các điều kiện trên thì đất vườn hoàn toàn có thể được tách thửa.

4.2. Thủ tục tách thửa đất vườn: 

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ:

Hồ sơ tách thửa gồm:

– Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK.

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Người dân có nhu cầu nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.

Bước 2: Nhận hồ sơ và xử lý:

- Nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ: cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, cùng việc trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp hồ sơ.

Trong trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung và hoàn chỉnh theo quy định trong vòng không quá 03 ngày.

Bước 3: Nhận kết quả:

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và đảm bảo điều kiện tách thửa. Sau đó, họ sẽ xác nhận nội dung biến động và cập nhật vào Giấy chứng nhận đã được cấp. Tiếp theo, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai sẽ được chỉnh lý và cập nhật thông tin về biến động.

Cuối cùng, Sổ đỏ sẽ được trao trả lại cho người dân tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc thông qua UBND cấp xã nếu cá nhân hoặc hộ gia đình đã nộp tại đó.