1. Đất 50 năm là gì?
Để phân loại đất, Luật Đất đai hiện hành đã sử dụng nhiều tiêu chí khác nhau và chia thành nhiều nhóm. Tuy nhiên, Luật không đề cập đến khái niệm "đất 50 năm". Đầu tiên, để hiểu đất 50 năm, chúng ta có thể xem nó như là một loại đất được phân loại dựa trên thời hạn sử dụng. Trên thực tế, đất 50 năm là thuật ngữ thông dụng để chỉ đất có thời hạn sử dụng là 50 năm.Theo Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, có một số trường hợp đất có thời hạn sử dụng là 50 năm hoặc không quá 50 năm:
Hộ gia đình và cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được Nhà nước cấp đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, bao gồm các loại đất sau đây:
- Đất dùng cho việc trồng cây hàng năm, đất dùng cho việc nuôi trồng thủy sản và đất dùng cho việc sản xuất muối.
– Đất trồng cây lâu năm;
– Đất rừng sản xuất;
- Đa dạng các loại đất, bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối.
- Các loại đất trống, đồi núi trọc và đất có mặt nước được xếp vào nhóm đất chưa sử dụng.
Thứ hai: Hộ gia đình hoặc cá nhân tiến hành thuê đất nông nghiệp.
Thứ ba: Tổ chức, cá nhân được giao đất nông nghiệp.
- Tổ chức được chuyển nhượng hoặc thuê đất để phục vụ cho mục đích sản xuất và kinh doanh trong lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, và sản xuất muối.
- Cá nhân, hộ gia đình, và tổ chức có thể nhận được đất hoặc thuê đất để sử dụng trong hoạt động kinh doanh, dịch vụ, hoặc sản xuất không liên quan đến nông nghiệp.
- Tổ chức có nhiệm vụ sử dụng đất, thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư.
- Người Việt Nam sinh sống ở nước ngoài và các doanh nghiệp nước ngoài có vốn đầu tư được phép sử dụng đất, thuê đất để tiến hành các dự án đầu tư tại Việt Nam.
Như vậy, đất 50 năm chỉ là cách mà người dân dùng để nói về loại đất có thời hạn sử dụng là 50 năm.
2. Có được xây nhà trên đất 50 năm không?
Luật Đất đai năm 2013 đề ra nguyên tắc quan trọng cần tuân thủ khi sử dụng đất, đó là sử dụng đất đúng mục đích. Điều này có nghĩa là phải sử dụng đất theo mục đích ban đầu của nó. Việc xây dựng nhà ở chỉ được thực hiện trên đất thổ cư và không được phép xây dựng trên các loại đất khác. Điều này sẽ vi phạm pháp luật. Đất 50 năm, như đã được phân tích ở phần trước, hầu hết chỉ ám chỉ đất nông nghiệp. Do đó, không được phép xây nhà trên đất 50 năm vì nó không phải là đất thổ cư hoặc đất phi nông nghiệp. Nếu muốn xây nhà trên loại đất này, thì cần thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất.3. Đất 50 năm có được cấp sổ đỏ không?
Dựa vào Điều 99, Điều 100 và Điều 101 của Luật Đất đai năm 2013 hiện hành, đất sở hữu trong vòng 50 năm có thể được cấp sổ đỏ trong các trường hợp sau:Thứ nhất, nếu một hộ gia đình hoặc cá nhân đã sử dụng đất trong thời gian dài và ổn định, và đáp ứng được các yêu cầu về giấy tờ quy định tại Điều 100, thì có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
- Các tài liệu về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 được cấp bởi các cơ quan có thẩm quyền trong quá trình thi hành chính sách đất đai của Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc có tên trong sổ đăng ký dụng đất hoặc sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;
– Các giấy tờ pháp lý về thừa kế, quyền sử dụng đất hoặc tài sản khác liên quan đến đất, giấy tờ giao nhà từ thiện, nhà từ thiện liên quan đến đất;
– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi mua bán nhà ở liền kề đất trước ngày 15/10/1993 được xác nhận bởi ủy ban nhân dân cấp xã là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;
- Các giấy tờ về thanh lý giá nhà ở liên quan đến đất hoặc giấy tờ mua nhà ở do sở hữu của nhà nước theo quy định của pháp luật đất đai;
- Giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp trong chế độ cũ;
- Hoặc bất kỳ loại giấy tờ nào được xác định trước ngày 15/10/1993 theo quy định của chính phủ Việt Nam.
Vì vậy, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất cần phải sử dụng đất một cách ổn định và lâu dài. Vậy, điều gì được hiểu là sử dụng đất ổn định? Theo quy định trong điều 15 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, sử dụng đất ổn định có thể hiểu là việc sử dụng đất liên tục cho một mục đích cụ thể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất cho đến thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định dựa trên thời gian và thông tin liên quan đến mục đích sử dụng đất đã được ghi chú trong một trong những giấy tờ như biên lai nộp thuế, biên bản họp, quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, quyết định của tòa án nhân dân có hiệu lực...
Thứ hai, nếu hộ gia đình hoặc cá nhân đang sử dụng đất và có một giấy tờ từ Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013, trong đó có tên của người khác và giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan, nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật và không có tranh chấp, thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được cấp mà không phải nộp tiền sử dụng đất. Thực tế, có nhiều trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa làm thủ tục chuyển quyền. Những người sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của chế độ cũ cấp nhưng vì nhiều lý do khác nhau như trốn tránh nghĩa vụ tài chính hoặc thủ tục hành chính phức tạp hoặc ý thức pháp luật yếu kém… nên họ vẫn sử dụng đất mà không thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Mặt khác, tranh chấp và khiếu nại về đất đai là vấn đề nóng hàng đầu, chiếm khoảng 80% tổng số khiếu nại tố cáo trên toàn quốc. Quy định của pháp luật về đất đai như vậy là phù hợp.
Thứ ba, nếu hộ gia đình hoặc cá nhân đang sử dụng đất thuê từ ngày 15/10/1993 đến nay, kể từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, tức là từ ngày 1/7/2014, mà vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thứ tư, những gia đình và cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo Điều 100, được xác định như sau:
- Đối với những gia đình và cá nhân đang sử dụng đất trước ngày ban hành Luật Đất đai năm 2013 mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100, nhưng có đăng ký thường trú tại địa phương và trực tiếp tham gia sản xuất đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, tại vùng kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ ủy ban nhân dân cấp xã, sau khi đã xác nhận rằng họ đã sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này sẽ không yêu cầu nộp tiền sử dụng đất.
– Hộ gia đình cá nhân hiện đang sử dụng đất mà không có giấy tờ quy định theo Điều 100 Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, đất này đã được sử dụng ổn định trước ngày 1/7/2004 và không có tranh chấp về quyền sử dụng đất này đã được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất này phải thuộc nhóm đất nông nghiệp và tuân thủ các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
4. Chi phí để chuyển từ đất 50 năm sang đất ở:
Khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất 50 năm sẽ thành đất thổ cư, người dân sẽ phải đóng các khoản tiền theo quy định của pháp luật, bao gồm: tiền sử dụng đất (nếu có) và lệ phí trước bạ. Theo Điều 5 của Nghị định 140/2016/NĐ-CP, cách tính lệ phí trước bạ như sau:Lệ phí trước bạ cần nộp = Giá tính lệ phí trước bạ x Tỷ lệ lệ phí trước bạ (%). Trong đó, giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại bảng giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành vào thời điểm khai báo lệ phí trước bạ.
Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất được xác định như sau: Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) nhân Giá 1 m2 (đồng / m2) tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
Mức thu lệ phí trước bạ theo tỉ lệ với nhà, đất là 0,5%. Ngoài ra, người xin chuyển mục đích sử dụng đất khi đăng ký biến động đất đai còn phải nộp các loại phí khác như: Phí trích đo thửa đất… theo quy định của từng địa phương.
Các văn bản pháp luật liên quan đến bài viết:
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác kèm theo đất;
– Luật đất đai năm 2013.
