Thủ tục xóa thế chấp, giải chấp sổ đỏ tại ngân hàng

1. Quy định của pháp luật về thế chấp, giải chấp sổ đỏ tại ngân hàng:

Thế chấp là một biện pháp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ bằng cách sử dụng tài sản. Theo đó, người có nghĩa vụ sẽ sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với người sở hữu tài sản đó. Giải chấp là quá trình hủy bỏ việc thế chấp tài sản tại ngân hàng.

Hiện nay, việc thế chấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) tại ngân hàng rất phổ biến ở Việt Nam.

Theo quy định tại Điều 5 Thông tư 07/2019/TT-BTP, việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải tuân thủ theo các nguyên tắc dưới đây:

- Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi bên thế chấp là người có quyền sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Khi tham gia ký kết hợp đồng, các bên phải chịu trách nhiệm đối với các điều khoản liên quan đến giá trị tài sản đảm bảo, nghĩa vụ bảo đảm và việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp.

+ Trong trường hợp đã đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở, người dân không được đồng thời đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

+ Trước khi bán nhà ở trong dự án, chủ đầu tư phải tiến hành đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký để giảm bớt tài sản thế chấp, trong trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp và đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai.

+ Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất tạo ra trong tương lai dựa trên việc ghi lại thông tin đăng ký theo nguyên tắc đã được nêu trong Phiếu yêu cầu.

+ Trên đây là các quy định tổng quát nhất về việc thế chấp sổ đỏ tại các ngân hàng. Để thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người dân phải tuân thủ và thực hiện đầy đủ theo các nguyên tắc đã được đề cập.

2. Các trường hợp xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng:

Hoạt động giải chấp đóng vai trò trong việc xóa bỏ quyền sử dụng đất của người dân tại ngân hàng. Trong quá trình giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan, hoạt động giải chấp được thực hiện khi xảy ra một số tình huống sau đây:

+ Người yêu cầu có căn cứ để chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm của mình;

+ Xóa chấp được thực hiện khi người dân hủy bỏ hoặc thay thế biện pháp bảo đảm đã đăng ký bằng biện pháp bảo đảm khác hoặc thay thế toàn bộ tài sản bảo đảm bằng tài sản khác.

+ Nếu người dân đã hoàn tất việc xử lý toàn bộ tài sản bảo đảm, thì có thể tiến hành xóa chấp theo quy định pháp luật chung.

- Tài sản đảm bảo bị hủy mất hoặc mất hoàn toàn; tài sản liên quan đến đất bị phá dỡ hoặc tịch thu theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng là một trong những cơ sở để xóa chấp với ngân hàng.

- Tài sản đảm bảo thuộc nhóm tài sản được đảm bảo trong việc thi hành án. Đồng thời, phải có bản án hoặc quyết định của Tòa án hoặc quyết định của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật về việc hủy bỏ biện pháp đảm bảo hoặc tuyên bố biện pháp đảm bảo vô hiệu, thì cá nhân hoặc tổ chức có thể tiến hành xóa chấp.

Như vậy, khi thuộc một trong các trường hợp cụ thể nêu trên, người dân có quyền thực hiện việc xóa chấp sổ đỏ tại ngân hàng. Hay nói cách khác, hoạt động thế chấp chỉ được tiến hành khi đúng các điều kiện quy định theo luật.

3. Thủ tục xóa thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng:

3.1. Hồ sơ xóa thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng:

Theo quy định tại Điều 47 Nghị định 102/2017/NĐ-CP, khi thực hiện việc xóa chấp sổ đỏ tại ngân hàng, các cá nhân, tổ chức sẽ cần chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm đầy đủ các giấy tờ, tài liệu sau:

- Phiếu yêu cầu hủy đăng ký thế chấp.

- Đối chiếu văn bản đồng ý hủy đăng ký biện pháp bảo đảm của bên nhận bảo đảm, gồm 01 bản chính hoặc 01 bản sao không chứng thực, kèm theo bản chính để so sánh.

- Hoặc đối chiếu văn bản xác nhận giải chấp của bên nhận bảo đảm, gồm 01 bản chính hoặc 01 bản sao không chứng thực, kèm theo bản chính để so sánh trong trường hợp phiếu yêu cầu hủy đăng ký chỉ có chữ ký của bên bảo đảm.

- Trong trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm và hồ sơ đăng ký chứa Giấy chứng nhận, cần chuẩn bị bản chính của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Nếu người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền, cần có văn bản ủy quyền.

3.2. Thủ tục xóa thế chấp tại ngân hàng:

– Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ.

Để xóa thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng, mọi cá nhân hoặc tổ chức cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ theo các giấy tờ, tài liệu quy định cụ thể tại mục 3.1 và nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa.

Thẩm quyền xóa thế chấp tại văn phòng đăng ký đất đai và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

– Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ.

Cơ quan có thẩm quyền sẽ tiếp nhận hồ sơ thế chấp từ người dân.

Nếu hồ sơ đăng ký hợp lệ, cán bộ sẽ cấp Phiếu tiếp nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả (gửi thông tin vào Sổ tiếp nhận và trả kết quả đăng ký, cấp Giấy chứng nhận).

Trong trường hợp hồ sơ không hợp lệ, các cán bộ chức năng sẽ yêu cầu người dân bổ sung và sửa chữa thông tin trong hồ sơ. Người dân phải gửi hồ sơ về kèm theo một bức thư, nêu rõ lý do trả hồ sơ về.

– Bước 3: Xử lý hồ sơ.

Cơ quan có thẩm quyền ghi lại thông tin đăng ký thế chấp vào Sổ địa chính và cấp Giấy chứng nhận tương ứng.

Sau khi ghi nhận vào Sổ địa chính và Giấy chứng nhận, cán bộ thẩm quyền sẽ xác nhận thông tin đăng ký trên phiếu yêu cầu đăng ký.

– Trong bước 4, văn phòng đăng ký đất đai sẽ trả lại giấy chứng nhận đăng ký thế chấp đã được yêu cầu xóa chấp. Giấy chứng nhận này có nội dung ghi lại thông tin về đăng ký thế chấp, thông tin về sự thay đổi trong đăng ký, thông tin về việc xóa đăng ký hoặc thông tin về việc sửa chữa sai sót (nếu có).

4. Mẫu đơn đề nghị xóa thế chấp sổ đỏ:

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc  ……. , ngày ……. tháng …….. năm …….
						PHẦN GHI CỦA CÁN BỘ TIẾP NHẬN Vào Sổ tiếp nhận hồ sơ: Quyển số …Số thứ tự …. Cán bộ tiếp nhận (ký và ghi rõ họ, tên)
ĐƠN YÊU CẦU XOÁ ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP
Kính gửi: ………….
PHẦN KÊ KHAI CỦA NGƯỜI YÊU CẦU XOÁ ĐĂNG KÝ
1. Người yêu cầu xóa		Bên thế chấp			Bên nhận thế chấp
đăng ký thế chấp:		Người được ủy quyền			Quản tài viên
1.1. Tên đầy đủ của tổ chức, cá nhân: (viết chữ IN HOA) ……….. 1.2. Địa chỉ liên hệ: ……….. 1.3. Số điện thoại (nếu có): …….. Fax (nếu có): …………… Địa chỉ thư điện tử (nếu có): ………. 1.4. Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Chứng minh QĐND Hộ chiếu GCN đăng ký doanh nghiệp/GCN đăng ký hoạt động chi nhánh, văn phòng đại diện/GP thành lập và hoạt động QĐ thành lập GP đầu tư/GCN đầu tư/GCN đăng ký đầu tư Số: ……………. Cơ quan cấp ……cấp ngày …… tháng …… năm ……..
2. Tài sản đã đăng ký thế chấp: 2.1. Quyền sử dụng đất 2.1.1. Thửa đất số: ……..; Tờ bản đồ số (nếu có): …; Loại đất ……….  2.1.2. Địa chỉ thửa đất: ………. 2.1.3. Diện tích đất thế chấp: … m2 (ghi bằng chữ: ……….. ) 2.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Số phát hành: …, số vào sổ cấp giấy: …. Cơ quan cấp:  ……. , cấp ngày …. tháng ….. năm …….  2.2. Tài sản gắn liền với đất; tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai không phải là nhà ở 2.2.1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Số phát hành:…….., số vào sổ cấp giấy: …….. Cơ quan cấp:……, cấp ngày …… tháng ….. năm ………. 2.2.2. Số của thửa đất nơi có tài sản: ……. ; Tờ bản đồ số (nếu có): ……. 2.2.3. Mô tả tài sản gắn liền với đất/tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai:………….
2.3. Nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án xây dựng nhà ở 2.3.1. Tên và địa chỉ dự án có nhà ở hình thành trong tương lai: ………   2.3.2. Loại nhà ở: Căn hộ chung cư; Nhà biệt thự; Nhà liền kề. 2.3.3. Vị trí căn hộ chung cư/ nhà biệt thự/ nhà liền kề: ……… (đối với căn hộ chung cư: Vị trí tầng: ….; Số của căn hộ: ………. ; Tòa nhà ………… ) 2.3.4. Diện tích sử dụng: …… m2 (ghi bằng chữ: ………… ) 2.3.5. Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (nếu có): Số hợp đồng (nếu có): …, ký kết ngày …… tháng .… năm ….  2.4. Dự án xây dựng nhà ở 2.4.1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (nếu có): Số phát hành: ………., số vào sổ cấp giấy: …….  Cơ quan cấp: ……, cấp ngày …… tháng ….. năm ……..  2.4.2. Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền Số: ………… Cơ quan cấp: ……, cấp ngày …… tháng ….. năm ……..  2.4.3. Số của thửa đất nơi có dự án xây dựng nhà ở:….; Tờ bản đồ số (nếu có): ……..  2.4.4. Tên dự án xây dựng nhà ở: …… 2.4.5. Mô tả dự án xây dựng nhà ở: … 2.5. Nhà ở hình thành trong tương lai không thuộc dự án xây dựng nhà ở 2.5.1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Số phát hành:…… số vào sổ cấp giấy:……… Cơ quan cấp:….., cấp ngày …… tháng ….. năm ………. 2.5.2. Số của thửa đất nơi có nhà ở hình thành trong tương lai: …..; Tờ bản đồ số (nếu có): ………. 2.5.3. Mô tả nhà ở hình thành trong tương lai:……….
3. Hợp đồng thế chấp: số (nếu có) …….. , ký kết ngày….. tháng ….. năm …….
4. Thuộc đối tượng không phải nộp lệ phí đăng ký
5. Tài liệu kèm theo: ……………
7. Phương thức nhận kết quả đăng ký:			Nhận trực tiếp Nhận qua đường bưu điện (ghi rõ địa chỉ)
Các bên cam đoan những thông tin được kê khai trên đơn này là trung thực, đầy đủ, phù hợp với thoả thuận của các bên và hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật về các thông tin đã kê khai.
BÊN THẾ CHẤP (HOẶC NGƯỜI ĐƯỢC BÊN THẾ CHẤP ỦY QUYỀN) (Ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu, nếu là tổ chức)			BÊN NHẬN THẾ CHẤP (HOẶC NGƯỜI ĐƯỢC BÊN NHẬN THẾ CHẤP ỦY QUYỀN/QUẢN TÀI VIÊN) (Ký, ghi rõ họ tên và đóng dấu, nếu là tổ chức)

 

PHẦN CHỨNG NHẬN CỦA CƠ QUAN ĐĂNG KÝ

Văn phòng Đăng ký đất đai:…….. Chứng nhận đã xoá đăng ký thế chấp theo những nội dung được kê khai tại đơn này tại thời điểm …. giờ…. phút, ngày…. tháng…. năm….. …… ngày ….. tháng….. năm………. THỦ TRƯỞNG CƠ QUAN ĐĂNG KÝ (Ghi rõ chức danh, họ tên, ký và đóng dấu)

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

Thông tư 07/2019/TT-BTP.