Đất đấu thầu là gì? Đất đấu thầu có được cấp sổ đỏ không?

1. Đất đấu thầu là gì?

Hiện tại, chưa có tài liệu pháp luật nào giải thích hoặc định nghĩa rõ ràng về thuật ngữ "đất đấu thầu". Tuy nhiên, từ những gì diễn ra trong xã hội, chúng ta có thể hiểu "đất đấu thầu" là thuật ngữ thông dụng mà người dân sử dụng để chỉ quỹ đất nông nghiệp được sử dụng cho mục đích công ích (hay còn được gọi là đất công ích 5%) mà xã, phường, thị trấn đã dành để sử dụng cho mục đích công ích.

Dựa vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của từng địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn sẽ có quyền lập quỹ đất nông nghiệp để sử dụng cho mục đích công ích, nhưng không vượt quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm và đất nuôi trồng thủy sản. Mục đích là để phục vụ nhu cầu công ích của địa phương.

Đất nông nghiệp được chuyển trả hoặc tặng lại cho Nhà nước bởi các tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân là nguồn để tạo ra hoặc bổ sung cho quỹ đất nông nghiệp, nhằm phục vụ các mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Đối với các địa phương đã tiếp nhận quỹ đất nông nghiệp sử dụng cho mục đích công ích vượt quá 5%, diện tích vượt quá mức 5% có thể sử dụng để xây dựng công trình công cộng địa phương hoặc thực hiện bồi thường khi sử dụng đất khác để xây dựng các công trình công cộng. Ngoài ra, diện tích đất có thể được giao cho các hộ gia đình và cá nhân trong địa phương để trực tiếp sản xuất nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản trong trường hợp chưa có đủ đất hoặc không được giao đất sản xuất.

Quỹ đất nông nghiệp được sử dụng cho mục đích công ích của xã, phường, thị trấn (đất đấu thầu) do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có quản lý đất và sử dụng theo đúng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Theo khoản 3 Điều 132 của Luật Đất đai 2013, nếu diện tích đất chưa được sử dụng cho các mục đích sau, Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ tổ chức đấu giá cho hộ gia đình và cá nhân thuê tại địa phương để thực hiện sản xuất nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản.

- Xây dựng các công trình công cộng tại các xã, phường, và thị trấn bao gồm:

+ Các công trình văn hóa, thể dục, thể thao, giải trí, y tế, giáo dục, và chợ.

+ Công trình nghĩa trang, nghĩa địa;

+ Những công trình công cộng khác theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

– Bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng những công trình công cộng đã nêu trên;

– Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

2. Đất đấu thầu có được cấp sổ đỏ không?

Điều 19 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013 quy định những trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các trường hợp cụ thể bao gồm:

- Đất được Nhà nước giao cho tổ chức, cộng đồng dân cư để quản lý. Tổ chức, cộng đồng dân cư bao gồm:

- Chủ trì quản lý đất của tổ chức đối với các trường hợp sau:

- Quản lý công trình công cộng, bao gồm các công trình đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè...

++ Tổ chức kinh tế có nhiệm vụ quản lý diện tích đất để thực hiện các dự án đầu tư theo hình thức xây dựng-chuyển giao (BT) và các hình thức khác theo quy định của pháp luật về đầu tư;

++ Tổ chức được phân công quản lý diện tích đất có mặt nước của các sông và đất đặc biệt dành riêng cho mục đích sử dụng nước.

++ Tổ chức quản lý quỹ đất sẽ thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

+ Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp xã sẽ có trách nhiệm quản lý đất sử dụng cho các mục đích công cộng được giao, cũng như đất chưa giao và đất chưa cho thuê tại địa phương.

- Chủ tịch ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sẽ có trách nhiệm quản lý diện tích đất chưa sử dụng trên các đảo thuộc địa phương chưa có người cư trú.

- Người đại diện cộng đồng dân cư sẽ chịu trách nhiệm quản lý diện tích đất được giao cho cộng đồng.

- Các cá nhân hoặc tổ chức quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

- Các cá nhân hoặc tổ chức thuê, thuê lại đất từ người quản lý, sử dụng đất, trừ khi thuê, thuê lại đất từ các nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

- Các cá nhân hoặc tổ chức đăng ký thuê đất trong các khu nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp hoặc ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.

- Các cá nhân hoặc tổ chức đang sử dụng đất mà không có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bị thông báo hoặc quyết định thu hồi đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất mà không yêu cầu thu tiền sử dụng đất, nhằm phục vụ cho việc xây dựng các công trình công cộng như đường giao thông, đường ống dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không có mục đích kinh doanh.

– Các trường hợp không được cấp sổ đỏ bao gồm cả trường hợp người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

Như vậy, từ ngày 01/07/2014 khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, người đang sử dụng đất đấu thầu (đất thuê theo hình thức đấu giá đất công ích 5%) sẽ không được Nhà nước cấp sổ đỏ.

3. Mục đích sử dụng của đất đấu thầu:

Theo luật Đất đai, đất đấu thầu (tỷ lệ 5%) có thể được sử dụng cho những mục đích sau:

- Xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn bao gồm:

+ Công trình văn hóa;

+ Công trình thể dục thể thao;

+ Công trình vui chơi;

+ Công trình giải trí công cộng;

+ Công trình y tế

+ Công trình giáo dục;

+ Công trình chợ;

+ Công trình nghĩa trang;

+ Công trình nghĩa địa;

+ Các công trình công cộng khác theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

– Bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng trên;

– Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Lưu ý, nếu quỹ đất công ích (đất đấu thầu) ở mỗi địa phương vượt quá 5%, phần đó có thể được sử dụng để:

- Xây dựng các công trình công cộng cho địa phương;

- Đền bù khi sử dụng đất khác để xây dựng các công trình công cộng tại địa phương.

- Cung cấp đất trực tiếp cho hộ gia đình, cá nhân tham gia sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản tại địa phương chưa có đất hoặc thiếu đất sản xuất.

Nếu như đất đấu thầu (đất công ích) chưa được sử dụng cho các mục đích nêu trên, UBND cấp xã sẽ thực hiện theo quy trình pháp luật để cho hộ gia đình và cá nhân tại địa phương thuê đất để sản xuất nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản thông qua hình thức đấu giá. Số tiền thu được từ việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích công ích (đất đấu thầu) sẽ được ủy ban nhân dân xã nộp vào ngân sách nhà nước để quản lý và chỉ được sử dụng cho nhu cầu công ích của xã, phường, và thị trấn theo quy định của pháp luật.

4. Người đang sử dụng đất đấu thầu có được bán không?

Người đang sử dụng đất đấu thầu được hiểu là người (cá nhân, hộ gia đình) đang thuê đất đấu thầu (đất công ích) để sản xuất nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản. Khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai quy định UBND cấp xã có thể cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp để sử dụng cho mục đích công ích của địa phương, điều này có nghĩa là UBND cấp xã không thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất công ích (đất đấu thầu) mà chỉ có thể cho thuê nó. Ngoài ra, như đã được phân tích trong các mục trước, đất đấu thầu sẽ không được cấp sổ đỏ cho người quản lý (UBND cấp xã) và người thuê theo hình thức đấu giá (cá nhân, hộ gia đình đang thuê đất công ích). Theo quy định của pháp luật, điều kiện để bán đất đó là:

4. Người đang sử dụng đất đấu thầu có được bán không?

– Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ);

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, từ các phân tích trên, chúng ta có thể khẳng định rằng người sử dụng đất đấu thầu (đất công ích) không thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cho bất kỳ ai, bao gồm cả người quản lý đất đấu thầu (ủy ban nhân dân xã).

Tóm tắt câu hỏi:

5. Mua lại đất đấu thầu có được cấp sổ đỏ không?

Gia đình cháu đã mua một mảnh đất có diện tích 145m2, trị giá 740 triệu. Sau khi giao dịch đã được hoàn tất, mới phát hiện ra rằng đất này được đấu thầu. Cháu muốn hỏi liệu có thể xin được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất đấu thầu này không, và thủ tục như thế nào? Cháu trân trọng cảm ơn.

Dựa trên quy định trong Luật đất đai năm 2013 Điều 99 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Điều 19.

Được theo quy định trên, bạn trong gia đình đã mua một mảnh đất có diện tích 145m2 với trị giá 740 triệu đồng, sau khi hoàn tất giao dịch mới nhận được thông tin rằng đất là đất đấu thầu. Tuy vậy, bạn vẫn có thể yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử đụng đất:

 Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính. Bạn cần phải chuẩn bị: 

Bộ hồ sơ bao gồm các tài liệu sau đây:

1. Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK).

- Giấy tờ quy định theo Luật Đất đai 2013 tại Điều 100 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ (về đăng ký quyền sử dụng đất).

- Giấy tờ quy định theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ tại Điều 31, 32, 33 và 34 (về đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).

Trong trường hợp đăng ký quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng, cần cung cấp sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ khi giấy tờ về quyền sở hữu đã bao gồm sơ đồ phù hợp với tình trạng hiện tại của nhà ở, công trình xây dựng).

Ngoài ra, cần cung cấp các chứng từ liên quan đến nghĩa vụ tài chính, giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính đối với đất đai và tài sản gắn liền với đất (nếu có).

- Trong trường hợp đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề, cần có hợp đồng, thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân để xác định quyền sử dụng hạn chế và kèm theo sơ đồ biểu thị vị trí, kích thước diện tích mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

- Để đăng ký lệ phí trước bạ, vui lòng điền vào Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB).

+ Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01/TSDĐ).

–  Số lượng hồ sơ: 01 bộ

– Thời gian hoàn thành: Trong vòng không quá 30 ngày làm việc, tính từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời gian niêm yết công khai của UBND cấp xã (15 ngày).

– Đơn vị tiếp nhận hồ sơ: Phòng Tài nguyên và Môi trường tại UBND cấp huyện.

– Phí, lệ phí:

+ Trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất: 25.000đồng/giấy.

+ Trường hợp có tài sản gắn liền với đất: 100.000đồng/giấy.

– Lưu ý:

- Đối với việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản liên quan đến đất (Mẫu số 04/ĐK), quy định được ban hành theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

- Đối với việc khai báo lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB) và khai báo tiền sử dụng đất (Mẫu số 01/TSDĐ), quy định được ban hành theo Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính.

Theo đó, bạn có thể tham khảo 2 thông tư trên để làm mẫu đơn theo quy định của pháp luật hoàn tất thủ tục đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Văn bản luật được áp dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013.