Đất vườn có phải là đất trồng cây lâu năm? Khác gì nhau?

1. Đất vườn có phải là đất trồng cây lâu năm?

Để xác định xem đất vườn có phải là đất trồng cây lâu năm hay không, ta cần hiểu về hai loại đất này.

Trước hết, về định nghĩa của đất vườn. Mặc dù luật đất đai không định nghĩa rõ ràng đất vườn, nhưng dựa vào thực tế sử dụng đất, ta có thể hiểu rằng đất vườn là loại đất được sử dụng để trồng cây. Trên đất vườn thường trồng cây hàng năm như màu, rau, đậu và cũng trồng cây lâu năm như cây ăn quả, cây cảnh hoặc trồng xen kẽ cây hàng năm và cây lâu năm.

Cùng với đó, Luật Đất đai 2013, Điều 103, quy định cách xác định diện tích đất vườn và ao trong thửa đất. Có thể hiểu rằng thửa đất có nhiều mục đích sử dụng, bao gồm đất ở, đất vườn và ao.

Đáng chú ý, các văn bản pháp luật hiện tại không có định nghĩa chính thức về khái niệm đất vườn. Tuy nhiên, Quyết định 507/1999/QĐ-TCĐC ban hành hệ thống biểu mẫu thống kê đất đai năm 2000 đưa ra quy định cho đất vườn tạp là diện tích đất vườn liên kết với đất ở trong khuôn viên của mỗi hộ gia đình trong các khu dân cư trồng xen giữa loại cây hàng năm và cây lâu năm hoặc giữa các cây lâu năm mà không thể tách riêng tính diện tích cho từng loại.

Ngoài ra, phụ lục mục đích sử dụng đất và ký hiệu quy ước ban hành kèm theo Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 quy định rằng đất làm vườn thuộc nhóm đất nông nghiệp, và được ký hiệu là "Vườn".

Tổng kết lại, dựa trên các quy định trên đây, ta có thể khẳng định rằng đất vườn là loại đất được sử dụng để trồng cây hàng năm, cây lâu năm hoặc trồng xen kẽ cây hàng năm với cây lâu năm trong cùng một thửa đất hoặc xen kẽ với phần diện tích đất ở trong cùng một thửa đất.

Về khái niệm đất trồng cây lâu năm, tuy không có định nghĩa chính thức, theo Luật đất đai 2013, đất trồng cây lâu năm là loại đất nằm trong nhóm đất nông nghiệp, được sử dụng để trồng các loại cây chỉ trồng một lần và sinh trưởng, thu hoạch trong một khoảng thời gian dài. Bao gồm cây công nghiệp lâu năm (dùng để làm nguyên liệu hoặc chế biến sản phẩm công nghiệp), cây ăn quả lâu năm (như cây bưởi, chôm chôm, mận, sầu riêng, vải...), cây dược liệu lâu năm (như quế, hồi, long não, sâm...) và các cây lâu năm khác (như cây xoan, bạch đàn, xà cừ, hoa sữa...) bao gồm cả việc trồng xen kẽ nhiều loại cây lâu năm khác nhau hoặc kết hợp giữa cây lâu năm và cây hàng năm.

2. Điểm khác nhau giữa đất vườn và đất trồng cây lâu năm:

Tóm lại, sau khi xem xét kỹ lưỡng và phân tích hai khái niệm đất vườn và đất trồng cây lâu năm như đã trình bày ở trên, có thể khẳng định rằng đất vườn không tương đồng với đất trồng cây lâu năm. Trong thực tế, đất vườn bao gồm toàn bộ diện tích đất trồng cây lâu năm, nhưng nó không giới hạn chỉ riêng đất trồng cây lâu năm.

Một điều đó là, khi phân loại đất, theo quy định của Luật đất đai 2013, ta có thể xác định dễ dàng đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp. Tuy nhiên, đất vườn vẫn chưa được phân loại cụ thể và có thể coi là chưa được định rõ.

Một điều khác là, khi xét về mục đích sử dụng. Theo quy định của Luật đất đai 2013, đất trồng cây lâu năm chỉ được trồng một loại cây và thu hoạch trong nhiều năm. Không được phép trồng loại cây khác trong đất trồng cây lâu năm cho mục đích khác mà không có sự đồng ý từ các cơ quan có thẩm quyền. Trong khi đó, đất vườn có thể được trồng cây lâu năm cùng với cây hằng năm. Nếu đất trồng cây lâu năm không được phép trồng cây hàng năm, đất vườn lại vẫn có thể trồng cây lâu năm song song với cây hằng năm mà không bị trừng phạt.

Tóm lại, điểm khác biệt lớn nhất giữa đất vườn và đất trồng cây lâu năm đó chính là về mục đích sử dụng đất. Hay nói cách khác thì đất vườn khác đất trồng cây lâu năm ở chỗ đó chính là dựa vào mục đích sử dụng của hai loại đất này.

3. Các câu hỏi thường gặp liên quan đến đất vườn và đất trồng cây lâu năm:

3.1. Có nên mua đất vườn và đất trồng cây lâu năm không?

. Trên thực tế, khi đầu tư vào đất đai, chúng ta quan tâm chủ yếu đến lợi nhuận, lợi ích mà loại đất đó mang lại. Đất ở có giá trị cao vì nó được sử dụng để xây dựng nhà ở, trong khi đất trồng cây lâu năm hoặc đất vườn có mục đích sử dụng khác. Nếu bạn có nhu cầu mua đất để canh tác, trồng cây, bạn có thể lựa chọn hai loại đất này. Đầu tư vào đất vườn và đất trồng cây lâu năm hiện tại đang trở thành hình thức đầu tư bất động sản phổ biến. Bạn nên kiểm tra quy hoạch đất đai của khu vực đó. Nếu mảnh đất bạn đang quan tâm nằm trong khu vực được quy hoạch và được các cơ quan nhà nước cho phép chuyển đổi thành đất thổ cư, khoản đầu tư mới sẽ mang lại lợi nhuận.

Tóm lại, khi xác định mảnh đất trồng cây lâu năm hoặc đất vườn mà bạn có ý định mua, hãy đảm bảo rằng các điều kiện pháp lý về mua bán và chuyển nhượng được đáp ứng. Điều kiện này bao gồm việc đất được cấp giấy chứng nhận, không có tranh chấp, không bị kê biên và trong thời hạn sử dụng đất. Với những điều kiện đó, bạn hoàn toàn có thể đầu tư mua hai loại đất này.

3.2. Khi thu hồi đất vườn và đất trồng cây lâu năm người sử dụng đất có được bồi thường không?

Đất vườn hoặc đất trồng cây lâu năm khi đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do nhà nước cấp, khi bị thu hồi vẫn được bồi thường theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, ở hiện tại, Luật Đất đai năm 2013 không có quy định về việc hỗ trợ đối với đất vườn trong cùng thửa đất có nhà ở. Trước đây, theo quy định tại Điều 21 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, còn được hỗ trợ bằng 30% - 70% giá đất ở của thửa đất đó đối với đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở trong khu dân cư, nhưng không được công nhận là đất ở; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở riêng lẻ; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở dọc kênh mương và dọc tuyến đường giao thông.

Còn đối với đất trồng cây lâu năm, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, khi Nhà nước thu hồi đất trồng cây lâu năm từ hộ gia đình, cá nhân, họ sẽ nhận được đền bù tuỳ theo điều kiện đã quy định, gồm diện tích đất bồi thường và giá trị đất bồi thường. Cụ thể, việc xác định diện tích và giá trị đất bồi thường sẽ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

3.3. Đất vườn và đất trồng cây lâu năm có được xây nhà không?

Như đã đề cập ở phần trên, đất trồng cây lâu năm chỉ được sử dụng cho một mục đích duy nhất, đó là trồng cây dài ngày như cây ăn quả, cây lấy gỗ, cây dược liệu, và không được phép xây dựng nhà trên đất trồng cây lâu năm hay đất vườn. Mặc dù việc xác định đất vườn là đất nông nghiệp hay đất phi nông nghiệp chưa được quy định rõ ràng, tuy nhiên, đất vườn chắc chắn không được xem là đất ở theo quy định của pháp luật.

Mặc dù đất vườn và đất trồng cây lâu năm không giống nhau, nhưng cả hai loại đất này đều không được phép xây dựng các công trình nhà cửa mà không tuân thủ quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư. Trong trường hợp không tuân thủ chuyển đổi lên đất thổ cư và tự ý xây dựng nhà, cá nhân hoặc tổ chức sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước. Do đó, khi muốn xây nhà trên đất vườn, người có nhu cầu sử dụng cần tuân thủ quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo Điều 57 Luật đất đai 2013.

– Luật đất đai 2013