Đất không có sổ đỏ góp vốn vào doanh nghiệp được không?

1. Đất không có sổ đỏ góp vốn vào doanh nghiệp được không?

1.1. Quy định về góp vốn vào doanh nghiệp bằng quyền sử dụng đất:

Hợp đồng về quyền sử dụng đất, như quy định tại Điều 500 của Bộ luật Dân sự năm 2015, đề cập đến sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, người sử dụng đất có thể thực hiện các hoạt động như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện các quyền khác theo quy định của Luật đất đai, trong khi bên kia phải tuân thủ và thực hiện các quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.

Theo khoản 18, Điều 4 của Luật Doanh nghiệp năm 2020, góp vốn được giải thích là việc góp tài sản nhằm thành lập công ty hoặc gia tăng vốn điều lệ cho công ty đã được thành lập.

Ngoài ra, Điều 34 của Luật Doanh nghiệp năm 2020 quy định rằng tài sản được đóng góp vào công ty có thể là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật hoặc các tài sản khác có thể định giá bằng Đồng Việt Nam. Điều chỉnh chỉ áp dụng cho những cá nhân, tổ chức có quyền sở hữu hợp pháp hoặc quyền sử dụng hợp pháp đối với tài sản góp vốn nêu trên, cho phép họ sử dụng tài sản đó để đóng góp vốn theo quy định của pháp luật.

Do đó, hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất chính là loại hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất, chỉ có thỏa thuận giữa các bên về việc chuyển quyền sử dụng đất từ bên góp vốn sang để tạo thành vốn điều lệ của công ty.

1.2. Đất không có sổ đỏ góp vốn vào doanh nghiệp được không?

Căn cứ vào Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013, đây là quy định về các điều kiện để người đang sở hữu quyền sử dụng đất có thể đóng góp vốn thông qua quyền sử dụng đất vào một doanh nghiệp. Đồng thời, quy định này cũng cho phép doanh nghiệp nhận góp vốn thông qua quyền sử dụng đất. Theo quy định này, các điều kiện chung mà người sử dụng đất cần tuân thủ để có thể thực hiện việc đóng góp vốn thông qua quyền sử dụng đất vào một doanh nghiệp là:

- Có Giấy chứng nhận;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Trong thời gian sử dụng đất, đối với những miếng đất không có sổ đỏ, không thể góp vốn vào doanh nghiệp. Điều này bởi vì một trong những điều kiện cần để thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất là đất phải có giấy chứng nhận.

Ngoài những điều kiện đã được đề cập, để doanh nghiệp được hưởng quyền sử dụng đất nông nghiệp để đầu tư và kinh doanh phi nông nghiệp, cần đáp ứng các điều kiện sau đây:

- Có văn bản chấp thuận từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với doanh nghiệp nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;

- Quy định mục đích sử dụng đất nhận góp vốn quyền sử dụng đất là phải tuân thủ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Đối với đất nhận góp vốn là đất dùng cho trồng lúa nước, người sử dụng đất phải đóng một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất dùng cho trồng lúa nước bị mất hoặc nâng cao hiệu quả sử dụng đất trồng lúa.

2. Cách xác định giá trị góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp:

Theo quy định của Điều 36 Luật Doanh nghiệp, các tài sản góp vốn không phải là Đồng Việt Nam như ngoại tệ tự do chuyển đổi vàng cần phải được định giá và thể hiện bằng Đồng Việt Nam bởi các thành viên, cổ đông sáng lập hoặc tổ chức thẩm định giá. Điều này áp dụng khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp, đồng nghĩa với việc quyền sử dụng đất đó cần được định giá và thể hiện giá trị bằng Đồng Việt Nam. Điều này cũng quy định như sau:

- Đối với tài sản góp vốn là quyền sử dụng đất khi thành lập doanh nghiệp: tài sản góp vốn là quyền sử dụng đất khi thành lập doanh nghiệp cần được thành viên, cổ đông sáng lập định giá theo nguyên tắc đồng thuận hoặc do tổ chức thẩm định giá định giá. Trong trường hợp tổ chức thẩm định giá thực hiện định giá, giá trị của phần đất góp vốn phải được có sự chấp thuận của ít nhất 50% số thành viên, cổ đông sáng lập. Nếu giá trị định giá của tài sản góp vốn (quyền sử dụng đất) cao hơn so với giá trị thực tế của phần đất góp vốn tại thời điểm góp vốn, các thành viên, cổ đông sáng lập cần liên đới góp thêm số tiền chênh lệch này và chịu trách nhiệm đối với bất kỳ thiệt hại do cố ý thực hiện định giá tài sản góp vốn (quyền sử dụng đất) cao hơn giá trị thực tế.

Với tình hình trên, việc xác định giá trị tài sản đóng góp vào doanh nghiệp dưới hình thức quyền sử dụng đất trong quá trình thành lập mới sẽ được thực hiện dựa trên nguyên tắc đồng thuận, thông qua sự thỏa thuận giữa bên đóng góp vốn và bên nhận góp vốn, hoặc thông qua việc sử dụng dịch vụ đánh giá giá trị của một tổ chức thẩm định định giá.

- Với tài sản đóng góp là quyền sử dụng đất trong quá trình hoạt động của doanh nghiệp: Tài sản đóng góp bao gồm quyền sử dụng đất trong quá trình hoạt động của doanh nghiệp được chủ sở hữu, Hội đồng thành viên (đối với công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty hợp danh), hoặc Hội đồng quản trị (đối với công ty cổ phần) xác định giá trị thỏa thuận hoặc thông qua việc sử dụng dịch vụ đánh giá giá trị từ một tổ chức thẩm định định giá theo quy định. Trường hợp việc đánh giá giá trị tài sản đóng góp được tiến hành bởi tổ chức thẩm định định giá, thì giá trị của quyền sử dụng đất đó phải được người đóng góp vốn và chủ sở hữu, Hội đồng thành viên hoặc Hội đồng quản trị chấp thuận. Nếu tài sản đóng góp là quyền sử dụng đất được đánh giá có giá trị cao hơn giá trị thực tế của mảnh đất tại thời điểm đóng góp vốn, thì người đóng góp vốn và chủ sở hữu (hoặc thành viên Hội đồng thành viên đối với công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty hợp danh), các thành viên Hội đồng quản trị đối với công ty cổ phần phải có trách nhiệm bù đắp bằng số chênh lệch giữa giá trị đã được xác định và giá trị thực tế của tài sản đóng góp là quyền sử dụng đất tại thời điểm hoàn thiện xác định giá trị; đồng thời phải chịu trách nhiệm về mọi tổn thất do việc cố ý làm cao giá trị của tài sản đóng góp là quyền sử dụng đất so với giá trị thực tế.

3. Thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp:

Tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định việc đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Do đó, để thực hiện thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp cần tuân thủ các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Căn cứ vào khoản 1 Điều 2 của Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp bao gồm các giấy tờ sau:

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản liên quan đến đất (theo Mẫu số 09/ĐK).

- Hợp đồng và văn bản liên quan đến việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản liên quan đến đất theo quy định;

- Bản chính Giấy chứng nhận đã được cấp;

- Gửi hồ sơ đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chấp thuận việc nhận góp vốn bằng đất nông nghiệp cho doanh nghiệp (tổ chức kinh tế) thực hiện dự án đầu tư.

Người sử dụng đất cần gửi hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai. Nếu địa phương có bộ phận một cửa để tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, thì người sử dụng đất nộp hồ sơ tại bộ phận này.

Lưu ý, trong trường hợp góp vốn vào doanh nghiệp bằng một phần thửa đất, người sử dụng đất phải yêu cầu Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc và tách thửa đất cho phần diện tích cần góp vốn trước khi nộp hồ sơ để thực hiện quyền của mình.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ.

Bước 4: Giải quyết yêu cầu.

Bước 5: Trả kết quả.

Lưu ý về thời gian thực hiện:

– Trong vòng 10 ngày từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ,

– Trong vòng 20 ngày đối với các xã ở miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn và các vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Bộ Luật Dân sự 2015;

– Luật Đất đai 2013;

– Luật Doanh nghiệp 2020.