Thủ tục chuyển đổi đất phần trăm 5%, 10% sang đất ở?

1. Quy định của pháp luật về đất 5%, đất 10%:

– Theo quy định tại Điều 132 Luật đất đai 2013, mỗi xã, phường, thị trấn sẽ được lập quỹ đất nông nghiệp không quá 5% diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương. Vì vậy, đất 5% được sử dụng cho mục đích công ích.

Thực tế, mỗi địa phương đều có quỹ đất 5% nhằm phục vụ cho lợi ích công và các hoạt động công ích cần thiết. Luật đất đai 2013 cụ thể quy định rằng, nếu quỹ đất nông nghiệp được sử dụng vào mục đích công ích vượt quá 5%, phần diện tích vượt quá này có thể được sử dụng cho xây dựng công trình công cộng của địa phương hoặc bồi thường cho việc sử dụng đất khác để xây dựng công trình. Ngoài ra, cũng có thể giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản tại địa phương những người chưa được cung cấp đất hoặc thiếu đất để sản xuất.

- Đối với khái niệm "đất 10%", Luật Đất đai hiện hành không cung cấp định nghĩa cụ thể. Tuy nhiên, từ ngữ này được sử dụng để chỉ một loại đất trong việc sản xuất và kinh doanh các dịch vụ phi nông nghiệp. Loại đất này thường xuất phát từ việc Nhà nước bồi thường và hỗ trợ chuyển đổi việc làm khi thu hồi đất.

- Trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, Nhà nước có thể đưa ra chính sách và hướng dẫn liên quan đến việc điều chỉnh và quy hoạch đất đai. Một trong những hoạt động này là thu hồi đất. Theo quy định hiện hành, mỗi loại đất sẽ có mục đích sử dụng khác nhau, và người dân phải sử dụng đúng theo mục đích đã quy định. Đối với mục đích kinh doanh dịch vụ thương mại, "đất 10%" sẽ được sử dụng để đáp ứng nhu cầu này.

Đây là tổng quan về đất 5% và đất 10%. Để xác định đặc điểm của từng loại đất và giải quyết các vấn đề pháp lý sau này, bạn đọc có thể dựa vào những thông tin này.

2. Đất 5%, đất 10% có được chuyển sang đất ở không?

2.1. Chuyển đất 5% sang đất ở được không?

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Do đó, đối với đất công ích, người quản lý, sử dụng không thể thực hiện cấp sổ đỏ. Đất công ích là đất được sử dụng vào mục đích công, không được cấp riêng cho cá nhân, hộ gia đình. Điều này có nghĩa là Nhà nước không cho phép cấp sổ đỏ cho đất công ích. Việc không được cấp sổ đỏ đồng nghĩa với việc đất công ích 5% sẽ không được chuyển đổi mục đích sử dụng.

Đất công ích là đất được sử dụng trong một thời gian nhất định và có thời hạn sử dụng địa. Nếu địa phương không thu hồi lại đất sau khi hết thời hạn, hộ gia đình và cá nhân có thể nộp hồ sơ để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi đã được cấp sổ đỏ, hộ gia đình và cá nhân có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất công ích 5% thành đất ở, nhưng phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật về chuyển đổi đất công ích.

2.2. Chuyển đất 10% sang đất ở được không?

Về cơ bản, xét về mặt pháp lý, đất dịch vụ 10% là đất mà Nhà nước bồi thường cho người dân bị thu hồi đất nông nghiệp (trên 30% tổng diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình) để chuyển đổi sang kinh doanh dịch vụ thương mại. Có thể thấy, mục đích sử dụng chính của đất dịch vụ 10% là phục vụ cho hoạt động kinh doanh thương mại. 

Theo quy định của Luật đất đai 2013 và các thông tư, nghị định liên quan, để xây dựng nhà ở, người sử dụng đất phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở (tức phải là đất thổ cư thì mới được xây dựng nhà ở). Vì vậy, đất 10% không thể xây dựng nhà ở được.

Để xây dựng nhà ở trên đất 10%, người dân phải thực hiện quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Cụ thể, họ phải tuân thủ những điều kiện sau đây:

- Trong quá trình sử dụng đất, cá nhân và hộ gia đình phải tuân thủ đúng pháp luật đất đai tại địa phương, được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận.

- Để chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất thương mại dịch vụ (10% đất) thành đất thổ cư (nhằm xin cấp sổ đỏ), cá nhân và hộ gia đình phải làm văn bản cam kết với những nội dung sau: Tuân thủ các quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với diện tích thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng. Đồng thời, bàn giao phần diện tích thuộc hành lang quy hoạch và lối đi sử dụng chung của khu vực cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất.

Từ nội dung phân tích nêu trên, có thể thấy, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, người sử dụng đất có thể tiến hành chuyển đổi đất từ phần trăm 5% và 10% sang đất ở.

3. Thủ tục chuyển đổi đất phần trăm 5%, 10% sang đất ở?

Khi tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất phần trăm 5% và đất 10% sang đất thổ cư (đất phi nông nghiệp), người sử dụng đất cần tuân thủ các quy trình cụ thể sau đây:

- Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ.

Khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất cần chuẩn bị hồ sơ xin chuyển đổi. Hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần bao gồm đầy đủ các giấy tờ và tài liệu sau đây:

- Xin được chuyển đổi đất từ đất phần trăm 5% và 10% sang đất thổ cư.

- Yêu cầu cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp không có giấy này, phải cung cấp các chứng từ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp từ cơ quan chức năng có thẩm quyền cấp.

+ Giấy xác nhận từ cơ quan chính quyền địa phương về việc sử dụng đất hợp pháp, ổn định lâu dài và không bị tranh chấp.

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và tài liệu theo yêu cầu được nêu trên, cá nhân hoặc tổ chức sẽ nộp hồ sơ tại Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng Đăng ký Đất đai của quận huyện nơi mảnh đất đó đặt tại.

– Bước 2: Thụ lý và giải quyết hồ sơ.

Cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ thụ lý hồ sơ mà người sử dụng đất gửi lên.

Nếu hồ sơ không đầy đủ, cán bộ chức năng sẽ trả lại hồ sơ cho cá nhân hoặc tổ chức để chỉnh sửa và bổ sung thông tin. (Khi trả lại, cần ghi rõ lý do trả lại hồ sơ trong văn bản).

Trường hợp hồ sơ hoàn chỉnh, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét và giải quyết yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất của người dân.

– Bước 3: Đảm bảo nghĩa vụ tài chính.

Người cá nhân hoặc tổ chức nếu muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất 5% hoặc 10% lên làm đất thổ cư phải tuân thủ quy định của pháp luật và thực hiện đóng thuế, phí tài chính theo quy định.

Khi hoàn tất nghĩa vụ đóng thuế, cơ quan chức năng sẽ cung cấp kết quả cho người sử dụng đất.

Sau khi người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ chuyển đổi đất từ đất phần trăm 5% và đất 10% thành đất thổ cư cho người sử dụng đất.

Đồng thời, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân.

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

Luật đất đai 2013;

Nghị định 43/2014/NĐ-CP.