Đưa đất vào sử dụng là gì? Xử lý chậm đưa đất vào sử dụng?

1. Thế nào là đưa đất vào sử dụng?

Theo quy định tại Điều 58 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, đất chưa sử dụng được hiểu là đất chưa đủ điều kiện hoặc chưa được xác định để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, lâm nghiệp, hoặc chưa được xác định là đất khu dân cư nông thôn, đô thị, chuyên dùng và chưa được giao cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân nào để sử dụng ổn định trong thời gian dài. Đầu tư sử dụng đất chưa sử dụng bao gồm đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng và núi đá không có rừng cây.

Khi xác định được mục đích sử dụng đất của các loại đất chưa sử dụng như đã nêu trên, các cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ tiến hành đưa đất vào sử dụng.

Về cơ bản, khi thấy đất chưa sử dụng đảm bảo đầy đủ các yếu tố, điều kiện về việc sử dụng, thấy được nguồn lợi sử dụng mà loại đất này mang lại, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành đưa các loại đất này vào sử dụng sao cho phù hợp với quy định của Nhà nước và pháp luật. Hay nói cách khác, đưa đất vào sử dụng là cơ quan có thẩm quyền đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng, nhằm mục đích sử dụng nguồn lợi từ đất, tránh gây lãng phí đất.

2. Hậu quả có việc chậm đưa đất vào sử dụng:

Hiện nay, chậm đưa đất vào sử dụng đang trở nên phổ biến tại nước ta. Có thể hiểu, chậm đưa đất vào sử dụng là việc cơ quan có thẩm quyền nhìn thấy rằng đất đã đáp ứng đầy đủ điều kiện để sử dụng, nhưng do một lý do nào đó mà không được đưa vào sử dụng hoặc không kịp thời.

Trì hoãn đưa đất vào sử dụng gây ra những hậu quả nhất định:

- Trước hết, việc này ảnh hưởng đến tiến độ dự án và thời gian đầu tư vào công trình được cấp phép bởi Nhà nước.

- Thứ hai, việc lãng phí nguồn đất xảy ra do chậm đưa đất vào sử dụng. Nhà nước chỉ kiểm soát đất khi đáp ứng đủ các tiêu chí cần thiết. Do đó, việc trì hoãn đưa đất vào sử dụng sẽ ảnh hưởng tiêu cực và gây tổn thất trong việc tận dụng nguồn đất. Sự chậm trễ trong việc đưa đất vào sử dụng sẽ đồng nghĩa với lãng phí nguồn đất trong một khoảng thời gian nhất định.

- Thứ ba, việc chậm đưa đất vào sử dụng cũng ảnh hưởng đến hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước và can thiệp vào trật tự an toàn xã hội trong một số trường hợp.

– Thứ tư, việc chậm đưa đất vào sử dụng sẽ có những ảnh hưởng tiêu cực đến cơ cấu đất đai, các dự án đầu tư, quy hoạch và hoạt động quản lý Nhà nước của cơ quan Nhà nước.

3. Xử lý chậm đưa đất vào sử dụng:

– Theo Khoản 12 điều 2 nghị định 01/2017/NĐ-CP về việc xử lý trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng sẽ được áp dụng như sau:

Nếu xác định vi phạm sử dụng đất kéo dài hơn 12 tháng liên tục hoặc chậm tiến độ sử dụng đất quá 24 tháng, thì gia hạn sử dụng đất sẽ được tính từ ngày cơ quan địa phương giao đất hoặc cho thuê đất quyết định gia hạn. Trong trường hợp cá nhân hoặc tổ chức chậm trễ thi hành việc sử dụng đất sau khi đã được phê duyệt, thì việc tính gia hạn sử dụng đất trong 24 tháng sẽ được tính từ ngày cơ quan địa phương giao đất.

Trong quá trình kiểm tra và phát hiện hành vi vi phạm không sử dụng đất đúng mục đích, cơ quan có trách nhiệm sẽ thông báo cho cơ quan chức năng có thẩm quyền. Sau đó, cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ quyết định gia hạn tiến độ. Quyết định về việc gia hạn tiến độ sử dụng đất sẽ được ban hành trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận được báo cáo kết quả kiểm tra hoặc kết luận thanh tra nếu người sử dụng đất có đề nghị bằng văn bản.

- Khi người sử dụng đất không sử dụng đất quá 12 tháng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất quá 24 tháng, nếu có nhu cầu gia hạn tiến độ đưa đất vào sử dụng, phải viết đề nghị và gửi cho Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất để xem xét và quyết định gia hạn.

- Nếu sau 15 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có văn bản xác định hành vi vi phạm mà người sử dụng đất không gửi đề nghị gia hạn, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất sẽ quyết định thu hồi đất theo quy định.

Bộ Tài chính đã quy định cụ thể về việc xác định tiền sử dụng đất và tiền thuê đất phải nộp trong vòng 24 tháng, được gia hạn tiến độ sử dụng đất. Theo qui định, đất được giao hoặc cho thuê bởi Nhà nước để thực hiện dự án đầu tư, nếu không sử dụng trong vòng 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất, chủ đầu tư phải đưa đất vào sử dụng. Trường hợp không đưa đất vào sử dụng, chủ đầu tư được gia hạn sử dụng thêm 24 tháng và phải nộp khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất và tiền thuê đất cho thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này. Nếu hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

Đồng thời, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm thực hiện các hoạt động cụ thể như sau: tổ chức rà soát, xử lý và công bố công khai trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về các dự án đầu tư không đưa đất vào sử dụng trong vòng 12 tháng liên tục hoặc chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư. Đồng thời, các dự án được gia hạn và các dự án chậm tiến độ sử dụng đất vì lý do bất khả kháng cũng sẽ được công bố công khai trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Bên cạnh đó, các dự án đầu tư chậm đưa đất vào sử dụng cũng sẽ được cơ quan chức năng có thẩm quyền cung cấp thông tin để công khai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Tổng cục Quản lý đất đai.

– Điều 10 Nghị định 35/2017/NĐ-CP quy định cách xử lý về nghĩa vụ tài chính khi chậm đưa đất vào sử dụng như sau:

+ Trong trường hợp cá nhân hoặc tổ chức được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trong Khu kinh tế nhưng không đưa đất vào sử dụng hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, những đối tượng này phải nộp cho nhà nước một khoản tiền tương đương với mức thuê đất hàng năm cho thời gian chậm tiến độ.

Tức là khi cá nhân hoặc tổ chức chậm đưa đất vào sử dụng trong trường hợp Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, họ phải nộp một khoản tiền tương đương với mức thu tiền thuê đất hàng năm cho thời gian chậm tiến độ.

+ Đối với trường hợp khi cá nhân hoặc tổ chức được Nhà nước cho thuê đất và chậm đưa đất vào sử dụng, khoản tiền phải nộp cho Nhà nước sẽ được tính bằng tiền thuê đất hàng năm cho khoảng thời gian từ lúc Nhà nước cho thuê đất cho đến khi có quyết định chính thức thu hồi đất (sau khi trừ đi thời gian xây dựng cơ bản được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định khi được cho thuê đất).

Phần cơ bản, thời gian xây dựng không được vượt quá 03 năm đối với trường hợp thuê đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 và 02 năm đối với trường hợp thuê đất từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở đi.

Do đó, theo quy định của luật này, nếu chậm đưa đất vào sử dụng, cá nhân và tổ chức sẽ chịu trách nhiệm nộp phạt hành chính.

4.  Các trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng đất của dự án đầu tư:

Việc áp dụng đất sau khi nhận được quyết định từ cơ quan có thẩm quyền là một nhiệm vụ bắt buộc mà cá nhân và tổ chức phải thực hiện. Nếu không tuân thủ, sẽ bị áp dụng các biện pháp pháp lý gia hạn.

Như đã phân tích, việc trì hoãn việc áp dụng đất gây ra những tác động tiêu cực đến quản lý và sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền. Vì vậy, Nhà nước luôn đưa ra các biện pháp điều chỉnh và xử lý các hoạt động trì hoãn áp dụng đất này. Việc trì hoãn thường do những nguyên nhân chủ quan của cá nhân và tổ chức có trách nhiệm liên quan.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp, tiến độ sử dụng đất của dự án đầu tư có thể bị ảnh hưởng hoặc chậm trễ do những trường hợp bất khả kháng. Cụ thể, theo khoản 1 Điều 64 Luật đất đai 2013, có đề cập đến những trường hợp bất khả kháng bao gồm:

- Thiên tai hoặc thảm họa môi trường gây tác động trực tiếp.

– Do ảnh hưởng trực tiếp của hỏa hoạn, dịch bệnh;

– Do ảnh hưởng trực tiếp của chiến tranh;

– Những trường hợp khác không thể kiểm soát do quyết định của Thủ tướng Chính phủ.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết bao gồm: Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; Nghị định 01/2017/NĐ-CP; Nghị định 35/2017/NĐ-CP; Luật đất đai 2013.