Các dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất

1. Các dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất: 

Có thể hiểu, các dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất là các trường hợp mà Nhà nước không thực hiện việc thu hồi đất mà tùy thuộc vào sự thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người sử dụng đất về việc sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thông qua thuê đất, chuyển nhượng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Hiện nay, Điều 73 của Luật Đất đai năm 2013 hiệu lực đã quy định về việc sử dụng đất cho các dự án và công trình sản xuất của các doanh nghiệp. Theo đó, việc sử dụng đất để thực hiện công trình và các dự án kinh doanh, sản xuất mà không nằm trong trường hợp thu hồi đất theo quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai năm 2013 hiện hành, nhưng vẫn tuân thủ kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, chủ đầu tư sẽ được chấp thuận chuyển nhượng đất, thuê quyền sử dụng đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Nhìn chung, theo quy định của pháp luật về đất đai, cụ thể là Luật Đất đai năm 2013 hiện hành, Nhà nước chỉ có thể tiến hành thu hồi đất dự án trong các trường hợp sau đây:

- Tiến hành thu hồi đất nhằm đáp ứng nhu cầu của các dự án quốc phòng, an ninh;

- Tiến hành thu hồi đất nhằm phục vụ cho các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia và cộng đồng.

- Thu hồi đất do người sử dụng đất vi phạm quy định pháp luật về đất đai;

- Thu hồi đất khi người sử dụng đất tự nguyện chấm dứt việc sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai, hoặc tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước, hoặc khi việc thu hồi đất nhằm đảm bảo tính mạng con người.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng các dự án mà Nhà nước thu hồi đất là những dự án đã được Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quyết định đầu tư. Thêm vào đó, các dự án này cũng đã được Thủ tướng Chính phủ nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam chấp thuận và quyết định đầu tư. Một số trường hợp còn được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét thông qua chủ trương thu hồi đất. Ví dụ, trong trường hợp doanh nghiệp xin giao đất, cho thuê đất, thuê, nhận chuyển nhượng hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, xây dựng trụ sở hoặc nhà xưởng...

Tóm lại, các dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất là các công trình sản xuất hoặc công trình kinh doanh của các loại hình doanh nghiệp theo quy định của pháp luật doanh nghiệp và đất đai. Những dự án này không nằm trong các trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai năm 2013 (thu hồi đất vì mục đích phục vụ các dự án quốc phòng an ninh hoặc để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia hoặc công cộng). Đồng thời, những dự án của doanh nghiệp cần phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Trong trường hợp người dân sở hữu đất nằm trong diện quy hoạch, có thể thỏa thuận trực tiếp với chủ đầu tư về mức giá bồi thường.

2. Chủ đầu tư sẽ phải làm gì khi dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất?

Trường hợp dự án không thuộc trường hợp mà nhà nước thực hiện thu hồi đất, chủ đầu tư sẽ phải thực hiện thỏa thuận, chuyển nhượng, thuê hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ người dân đang sử dụng đất. Các trường hợp cụ thể có thể bao gồm như sau:

– Khu vực dự án đất đầu tư phải tuân thủ kế hoạch sử dụng đất hàng năm do Ủy ban Nhân dân cấp huyện phê duyệt và công bố công khai. Quy hoạch sử dụng đất là một quy định khung để hướng dẫn việc phân phối và sử dụng đất một cách hợp lý nhất, đảm bảo lợi ích kinh tế quốc phòng và an ninh cao nhất. Vì vậy, để áp dụng cơ chế tự thỏa thuận với người sử dụng đất, dự án của chủ đầu tư phải tuân thủ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Ủy ban Nhân dân cấp huyện.

– Trên khu vực địa phương, không còn sẵn đất đã được thu hồi để sử dụng cho mục đích sản xuất kinh doanh phù hợp nhất. Mặc dù dự án đầu tư tuân thủ theo quy hoạch sử dụng đất hàng năm của Ủy ban nhân dân cấp huyện, tuy nhiên nếu khu vực còn đất trống và đã được thu hồi để sử dụng cho mục đích sản xuất kinh doanh phù hợp, chủ đầu tư sẽ thuê hoặc đấu giá quyền sử dụng đất trên khu vực đó mà không thể tự thỏa thuận với người sử dụng đất;

– Trong trường hợp vẫn còn đất theo quy hoạch trên khu vực nhưng chưa được thu hồi, chủ đầu tư có thể tự thỏa thuận với người sử dụng đất.

Thực tế cho thấy, nhà nước đang khuyến khích các doanh nghiệp và chủ đầu tư thỏa thuận chuyển nhượng, thuê hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ người dân đang sử dụng đất vì các lý do sau:

- Việc này sẽ tạo điều kiện sử dụng quỹ đất đã giải phóng mặt bằng một cách phù hợp với mục đích sản xuất kinh doanh, giúp tránh lãng phí tài nguyên thiên nhiên, đặc biệt là đất đai.

Khi áp dụng chính sách này, ngoài việc giảm gánh nặng cho địa phương trong việc thu hồi đất, đồng thời còn hỗ trợ tái định cư và giải quyết các vấn đề liên quan đến thiếu lại và thiếu kiện liên quan trong quá trình thu hồi đất và giải phóng mặt bằng của nhà nước. Do đó, nếu các dự án không thuộc trường hợp thu hồi đất của nhà nước, các bên sẽ tự thực hiện thỏa thuận chuyển nhượng, thuê hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ người dân đang sử dụng đất đó.

3. Chủ đầu tư tự thỏa thuận bồi thường với người sử dụng đất như thế nào?

Quy định hiện hành của pháp luật đất đai quy định rằng trong trường hợp không thuộc các trường hợp mà nhà nước thu hồi đất dự án, chủ đầu tư có thể tiến hành thỏa thuận với người sử dụng đất. Hình thức thỏa thuận có thể thông qua việc chuyển nhượng, thuê, hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất giữa hai bên theo quy định tại Điều 73 của Luật Đất đai năm 2013. Quá trình tự thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người sử dụng đất bị thu hồi được thực hiện theo các bước sau đây:

– Chủ đầu tư gửi văn bản đến cơ quan cấp trên, cụ thể là cơ quan tài nguyên và môi trường nơi có đất để đề nghị thu hồi đất;

- Trong trường hợp này, việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư sẽ được thực hiện theo quy định khi nhà nước thu hồi đất cho mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia và công cộng.

- Chủ đầu tư phải tạm ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được hoàn trả từ ngân sách nhà nước bằng cách khấu trừ từ tiền thuê đất phải nộp. Tuy nhiên, khoản khấu trừ này không được vượt quá số tiền thuê đất phải nộp.

4. Nhà nước có thu hồi đất thay cho doanh nghiệp không?

Nhà nước thực hiện các hoạt động của mình bằng cách sử dụng công cụ điều chỉnh xã hội hiệu quả, tức là pháp luật. Mọi hoạt động, quy định và quyết định của nhà nước được đảm bảo thi hành và tuân thủ theo luật pháp và chế tài. Trong lĩnh vực đất đai, nhà nước tiến hành thu hồi đất trong một số trường hợp nhất định. Ngược lại, đối với trường hợp mà không thuộc phạm vi thu hồi đất của nhà nước, thì nhà nước cũng không can thiệp và trao lại quyền đó cho chủ đầu tư. Vì vậy, như một nhà lãnh đạo xã hội, nhà nước không thu hồi đất thay cho doanh nghiệp và không có bất kỳ quy định nào điều chỉnh vấn đề này. Điều 73 của Luật Đất đai năm 2013 chỉ có quy định về việc nhà nước khuyến khích việc thuê, sử dụng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình và cá nhân để thực hiện các công trình sản xuất và kinh doanh. Đồng thời, doanh nghiệp không được có quyền ép buộc người sử dụng đất, lấy đất của họ hoặc thu hồi đất một cách vô căn cứ chỉ vì lợi ích riêng của doanh nghiệp. Mọi hành vi của doanh nghiệp đều phải đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của những người sử dụng đất bị thu hồi.

– Luật Đất đai năm 2013;

– Luật Xây dựng năm 2014;

– Luật Đầu tư năm 2020.