Nhà nước bồi thường bằng đất hay bằng tiền khi thu hồi đất?

1. Nhà nước bồi thường bằng đất hay bằng tiền khi thu hồi đất?

1.1. Nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất:

Dựa trên quy định tại điều 79 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, chúng ta có thể xác định như sau:

Hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất ở, cùng với những người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở liền kề với quyền sử dụng đất tại Việt Nam, và đáp ứng đủ các điều kiện để được bồi thường theo quy định của pháp luật đất đai, sẽ được bồi thường đất trong trường hợp không còn đất ở và nhà ở nào khác tại địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có việc thu hồi đất.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở và người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở kèm theo quyền sử dụng đất tại Việt Nam sẽ được bồi thường bằng tiền khi Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, điều kiện là hộ gia đình hoặc cá nhân đó không sở hữu bất kỳ đất ở hay nhà ở nào khác trong cùng địa bàn xã, phường, thị trấn nơi đất bị thu hồi. Nếu họ vẫn có nhà ở khác trong khu vực đó, thì sẽ được xem xét bồi thường bằng tiền.

Đối với đất nông nghiệp, quy định tại điều 77, Luật đất đai 2013 chỉ rõ như sau: Khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, chúng ta sẽ được bồi thường diện tích theo hạn mức và do thừa kế. Nếu vượt quá hạn mức, chúng ta sẽ không được bồi thường về đất, nhưng vẫn được bồi thường chi phí đầu tư vào phần diện tích đất còn lại. Ngoài ra, đối với trường hợp đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nếu người sử dụng đất là hộ gia đình hoặc cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nhưng không có hoặc không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, chúng ta sẽ được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, nhưng diện tích bồi thường này không được vượt quá hạn mức quy định về giao đất nông nghiệp.

Như vậy, từ quy định này có thể hiểu rằng khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để được bồi thường bằng đất, diện tích đất đó phải nằm trong hạn mức do tỉnh quy định. Tuy nhiên, thông thường, khi thu hồi đất nông nghiệp của các hộ gia đình hoặc cá nhân, họ sẽ nhận được bồi thường bằng tiền.

1.2. Điều kiện được bồi thường về đất:

Kể cả đất ở hoặc đất nông nghiệp, để được bồi thường bằng đất, cần phải đáp ứng những điều kiện cụ thể được quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai 2013. Theo quy định này, ta có thể xác định các điều kiện để được bồi thường bằng đất như sau:

Khi nhà nước thu hồi đất, đối với hộ gia đình và cá nhân, để được bồi thường về đất, cần đảm bảo rằng đất đang sử dụng không phải là đất thuê trả tiền hàng năm và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này nhưng vẫn chưa được cấp.

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, khi bị nhà nước thu hồi đất nhưng muốn được bồi thường về đất, cần đảm bảo rằng đất đó phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này nhưng vẫn chưa được cấp.

Thứ ba, đối với cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo và tín ngưỡng, khi nhà nước thu hồi đất và họ muốn được bồi thường bằng đất, họ phải đảm bảo rằng đất đó không thuộc sở hữu, cho thuê hoặc đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Thứ tư, đối với trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nhận đất từ nhà nước với mục đích sử dụng hoặc thuê đất và đã trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế, khi đất bị nhà nước thu hồi và họ muốn được bồi thường bằng đất, họ phải đảm bảo rằng đất đó được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan theo quy định của Luật này.

Thứ năm, đối với các trường hợp tổ chức do Nhà nước giao đất và thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất và trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê, thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã nộp tiền sử dụng đất và tiền nhận chuyển nhượng không từ nguồn ngân sách nhà nước, khi nhà nước thu hồi đất và muốn được bồi thường bằng đất, thì phải đảm bảo đất đó đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này nhưng vẫn chưa được cấp.

Thứ sáu, đối với các trường hợp tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất và trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê, khi nhà nước thu hồi đất và muốn được bồi thường bằng đất, thì phải đảm bảo đất đó đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này nhưng vẫn chưa được cấp.

Thứ bảy, đối với trường hợp tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sẽ được Nhà nước giao đất và thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê. Thuê đất sẽ trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, và khi bị nhà nước thu hồi đất mà muốn được bồi thường về đất, người sử dụng đất phải đảm bảo đất đó có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Do đó, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, khi bị nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất cần đáp ứng một trong những điều kiện quy định trên để được bồi thường về đất.

1.3. Người sử dụng đất bị thu hồi đất ở có được yêu cầu bồi thường bằng tiền không?

Dựa vào các phần mục trên đã được phân tích, có thể nhìn thấy rõ rằng theo quy định tại Điều 79 Luật Đất đai 2013, pháp luật đã đề cập rõ rằng:

Hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất ở, cũng như người Việt Nam định cư ở nước ngoài có sở hữu nhà ở liền kề với quyền sử dụng đất tại Việt Nam, nếu không còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi, thì có quyền được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở. Trong trường hợp không cần bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở, thì Nhà nước sẽ bồi thường bằng tiền.

Như vậy, có thể hiểu là ngay cả khi nhận được bồi thường đất từ nhà nước, người sử dụng đất cũng có thể yêu cầu được bồi thường bằng tiền nếu không có nhu cầu sử dụng đất để xây nhà hoặc cư trú.

Tóm lại, người sử dụng đất bị thu hồi đất có thể yêu cầu bồi thường bằng tiền theo nhu cầu của họ.

2. Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo các nguyên tắc nào?

Khi bồi thường đất cho người sử dụng đất, các cơ quan có thẩm quyền cần tuân thủ những nguyên tắc nhất định. Cụ thể, có các quy định tại Điều 74 Luật Đất đai 2013. Quy định này nêu rõ nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất:

Một là, chỉ có thể bồi thường đất cho người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất đáp ứng các điều kiện được quy định bởi Luật đất đai.

Hai, khi bồi thường đất cho người sử dụng đất bị thu hồi, phải đảm bảo đất được bồi thường có cùng mục đích sử dụng với đất thu hồi. Trường hợp không có đất để bồi thường, tiền bồi thường sẽ được trả theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi đất.

Ba, việc bồi thường đất cho người sử dụng đất bị thu hồi phải tuân thủ nguyên tắc dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Tóm lại, điều mà tất cả người sử dụng đất quan tâm nhất là được bồi thường đất như thế nào thì pháp luật đã quy định rõ rằng nhà nước sẽ bồi thường đất loại tương tự cho người sử dụng đất loại đó nếu bị thu hồi. Trong trường hợp không có đất để bồi thường, nhà nước sẽ thực hiện bồi thường bằng tiền.

3. Nên nhận bồi thường bằng đất hay bằng tiền khi bị thu hồi đất ở?

Trước khi quyết định bồi thường bằng đất hoặc bằng tiền khi đất bị thu hồi, chúng ta cần tìm hiểu các quy định pháp luật về giá đất bồi thường. Theo quy định tại điểm đ, khoản 4 của Điều 114 của Luật Đất đai 2013 và Điều 16 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được tính theo giá đất cụ thể được quyết định bởi Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Theo đó, giá đất theo quy định của ủy ban nhân dân sẽ thấp hơn nhiều so với giá thị trường và người dân cũng không thể thỏa thuận hay yêu cầu tăng giá.

Từ quy định này, ta có thể thấy rằng giá đất được bồi thường khi nhà nước thu hồi sẽ khác biệt so với trường hợp một chủ đầu tư muốn thu, mua lại đất để thực hiện dự án đầu tư. Không nên nhầm lẫn giá đất được bồi thường giữa nhà nước và chủ đầu tư vì giá bồi thường của chủ đầu tư cao hơn nhiều so với giá đất của nhà nước. Nếu giá đất bồi thường của chủ đầu tư được thỏa thuận và thống nhất khi thực hiện dự án, thì giá đất bồi thường của nhà nước đã được niêm yết cố định và không phụ thuộc vào giá thị trường.

Đối với việc nhận bồi thường bằng đất, người sử dụng đất có thể nhận được khu đất tái định cư có diện tích rộng, vị trí thuận lợi. Trong khi nhà đất ngày càng khan hiếm và giá cả ngày càng tăng lên, khi nhận đất tái định cư, bạn có thể chờ đợi giá nhà đất tại khu tái định cư tăng lên và sau đó tiếp tục bán cho người khác để thu lợi nhuận.

Một mảnh đất được tái định cư có thể được xây nhà hoặc bán để kiếm lợi nhuận. Tuy nhiên, khoản tiền bồi thường từ chính phủ không đảm bảo mua được mảnh đất. Tuy vậy, một số người có nhu cầu sử dụng ngay tiền bồi thường để đầu tư hoặc kinh doanh, đặc biệt khi đã có sẵn đất ở nơi khác.

Tóm lại, quyết định nhận bồi thường bằng đất, nhà hoặc tiền mặt phụ thuộc vào nhu cầu cá nhân tại thời điểm đó. Tuy nhiên, trên thực tế, hầu hết mọi người thích nhận đất hơn là tiền.

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

Luật đất đai 2013