Làm thế nào để xây nhà trên đất nông nghiệp không bị phạt?

1. Làm thế nào để xây nhà trên đất nông nghiệp không bị phạt?

1.1. Trường hợp xây nhà trên đất nông nghiệp nhằm mục đích để ở:

Xây dựng nhà trên đất nông nghiệp là vi phạm quy định sử dụng đất, vì đất nông nghiệp dùng cho mục đích nông nghiệp. Tuy nhiên, pháp luật cho phép xây nhà trên đất nông nghiệp nếu cá nhân hoặc hộ gia đình đạt được sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định.

Theo Điều 57 Luật Đất đai 2013, việc chuyển đổi đất từ nông nghiệp sang thổ cư phải có sự cho phép từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Căn cứ vào điều này, chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải tuân theo quy định của pháp luật.

* Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ.

- Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo mẫu số 01 theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.

- Giấy chứng nhận sở hữu đất, nhà ở và tài sản liên quan trên đất (sổ đỏ, sổ hồng).

Bước 2: Gửi hồ sơ.

Theo quy định tại điều 60, khoản 1 và khoản 3 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (đã được sửa đổi và bổ sung tại khoản 19 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP), địa điểm gửi hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất được chỉ định như sau:

– Cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu thay đổi mục đích sử dụng đất:

+ Gửi hồ sơ tại bộ phận một cửa của quận huyện đang sở hữu đất (nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa).

+ Đối với địa phương chưa có bộ phận một cửa, hồ sơ nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.

+ Trường hợp tổ chức muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất, hồ sơ sẽ được nộp tại Sở Tài nguyên và Môi trường.

Bước 3: Nhận hồ sơ.

– Trong trường hợp hồ sơ đáp ứng đủ điều kiện, bộ phận tiếp nhận sẽ ghi lại thông tin vào sổ tiếp nhận và gửi phiếu xác nhận tiếp nhận hồ sơ cho người nộp.

Trong trường hợp hồ sơ không đáp ứng yêu cầu, trong vòng không quá 3 ngày làm việc, bộ phận tiếp nhận hồ sơ sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp bổ sung và hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 4: Kiểm tra hồ sơ.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, phòng tài nguyên và môi trường sẽ thực hiện việc thẩm tra trong vòng 15 ngày làm việc, bắt đầu từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ.

- Xác minh và đánh giá nhu cầu thay đổi mục đích sử dụng đất;

- Cung cấp hướng dẫn về cách thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với cá nhân và hộ gia đình theo quy định.

- Cấp ủy ban nhân dân có thẩm quyền quyết định cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất;

- Chỉ đạo cập nhật, điều chỉnh các cơ sở dữ liệu về đất đai, hồ sơ địa chính.

Bước 5: Người sử dụng đất phải tuân thủ nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Sau khi thay đổi mục đích sử dụng đất, cá nhân, hộ gia đình, tổ chức phải tuân thủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất tùy theo loại đất, và đồng thời thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Như vậy, sau khi hoàn thành việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất phi nông nghiệp), người sử dụng đất có thể xây dựng nhà ở trên diện tích đã chuyển đổi mà không bị phạt.

1.2. Trường hợp xây nhà trên đất nông nghiệp phục vụ cho mục đích nông nghiệp: 

Trong trường hợp này, người sử dụng đất được tự do xây dựng nhà mà không phải thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Theo quy định pháp luật hiện hành, đất phải được sử dụng theo đúng mục đích. Xây dựng các loại nhà phục vụ cho mục đích nông nghiệp trên đất nông nghiệp là tuân thủ quy định và được pháp luật chấp thuận. Tuy nhiên, người sử dụng đất nên tham khảo ý kiến của cơ quan có thẩm quyền để đảm bảo xây dựng phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của địa phương nơi có đất.

Các loại nhà được sử dụng cho mục đích nông nghiệp bao gồm: nhà kính và các loại nhà phục vụ cho việc trồng trọt (kể cả hình thức không trồng trọt trên đất); chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nhà kho để chứa lương thực, thực phẩm chăn nuôi gia súc, gia cầm; nhà kho để chứa dụng cụ, phân bón trong trồng trọt,…; nhà phục vụ cho các hoạt động học tập, nghiên cứu khoa học, thí nghiệm ươm tạo giống cây trồng,…

2. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: 

Theo quy định tại Điều 59 của Luật Đất đai năm 2013, các thẩm quyền có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất như sau:

– UBND tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng về tổ chức.

– UBND huyện có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đối với hộ gia đình, cá nhân.

Trường hợp cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất sử dụng vào mục đích thương mại với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định. 

3. Mức xử phạt đối với hành vi sử dụng đất nông nghiệp không đúng mục đích:  

Căn cứ theo Điều 9, Điều 10, Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, nếu không thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất và tiến hành sử dụng đất nông nghiệp cho mục đích khác, sẽ bị áp dụng mức xử phạt theo quy định.

– Nếu muốn chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm hoặc đất trồng rừng, cần phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

- Phạt tiền từ 2.000.000 đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 hecta.

- Phạt tiền từ 5.000.000 đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 hecta đến dưới 1 hecta.

- Áp dụng mức phạt tiền từ 10.000.000 đến 20.000.000 đồng khi diện tích đất chuyển đổi mục đích trái phép từ 01 héc-ta đến dưới 03 héc-ta.

- Áp dụng mức phạt tiền từ 20.000.000 đến 50.000.000 đồng khi diện tích đất chuyển đổi mục đích trái phép từ 03 héc-ta trở lên.

Mức phạt đối với việc chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn sẽ được áp dụng như sau:

- Đối với diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta, phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng.

- Áp dụng mức phạt tiền từ 5.000.000 đến 8.000.000 đồng khi diện tích đất chuyển đổi mục đích trái phép nằm trong khoảng từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta.

- Áp dụng mức phạt tiền từ 8.000.000 đến 15.000.000 đồng khi diện tích đất chuyển đổi mục đích trái phép nằm trong khoảng từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta.

- Mức phạt tiền sẽ là từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất bị chuyển mục đích trái phép nằm trong khoảng từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta.

- Trường hợp diện tích đất bị chuyển mục đích trái phép có giá trị từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta, mức phạt tiền sẽ là từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.

- Đối với diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta, sẽ bị phạt tiền trong khoảng từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng.

- Đối với diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên, sẽ bị phạt tiền trong khoảng từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng.

Khi sử dụng đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất cho mục đích khác không được phép theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sẽ áp dụng hình thức và mức xử phạt vi phạm theo quy định.

– Vi phạm chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ và đất rừng sản xuất sang mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp sẽ bị xử phạt như sau:

+ Đối với diện tích chuyển đổi trái phép dưới 0,5 hecta, sẽ bị phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng.

- Đối với việc vi phạm việc chuyển mục đích đất trái phép trong khoảng diện tích từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta, sẽ bị áp dụng phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng.

- Đối với việc vi phạm việc chuyển mục đích đất trái phép trong khoảng diện tích từ 01 héc ta đến dưới 05 héc ta, sẽ bị áp dụng phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng.

+ Phạt tiền từ 20.000.000 đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất vượt quá 5 héc ta và chuyển đổi mục đích không hợp pháp.

+ Đối với việc chuyển đổi đất rừng trồng, đất rừng phòng hộ và đất rừng sản xuất sang đất phi nông nghiệp, sẽ áp dụng hình thức và mức xử phạt.

- Áp đặt khoản tiền phạt từ 3.000.000 đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất được chuyển đổi mục đích trái phép là dưới 0,02 héc ta.

- Áp đặt khoản tiền phạt từ 5.000.000 đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất được chuyển đổi mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta.

+ Nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc-ta đến dưới 0,1 héc-ta, sẽ bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng.

+ Nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc-ta đến dưới 0,5 héc-ta, sẽ bị phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng.

- Diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta sẽ bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.

- Diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 05 héc ta sẽ bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng.

Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng khi diện tích đất chuyển mục đích trái phép vượt quá 5 hecta.

(Trong trường hợp chuyển đổi đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ và đất rừng sản xuất từ rừng tự nhiên sang mục đích khác, hình thức và mức phạt sẽ tương đương với số tiền phạt thông thường, nhưng sẽ được nhân đôi so với mức phạt dành cho việc chuyển đổi đất rừng đã được quy định).

– Đối với hành vi chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối và đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm, mức xử phạt sẽ được áp dụng theo quy định.

- Phạt tiền từ 2.000.000 đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất bị chuyển đổi mục đích trái phép dưới 0,5 hecta.

- Phạt tiền từ 5.000.000 đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất bị chuyển đổi mục đích trái phép từ 0,5 hecta đến dưới 1 hecta.

- Có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển đổi mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta.

- Có thể bị phạt tiền từ 20.000.000 đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển đổi mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

– Hình phạt về hành vi chuyển động đất dùng cho trồng cây hàng năm khác, trồng cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối, và các loại đất nông nghiệp khác thành đất phi nông nghiệp tại vùng nông thôn được quy định như sau:

+ Mức phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng trong trường hợp diện tích đất chuyển đổi trái phép dưới 0,02 hecta.

- Đối với việc chuyển mục đích trái phép diện tích đất từ 0,02 héc-ta đến dưới 0,05 héc-ta, sẽ bị phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng.

- Đối với việc chuyển mục đích trái phép diện tích đất từ 0,05 héc-ta đến dưới 0,1 héc-ta, sẽ bị phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng.

- Khi diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta, phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng.

- Khi diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta, phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.

- Vi phạm chuyển mục đích trái phép diện tích đất từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta sẽ bị phạt tiền từ 50.000.000 đến 100.000.000 đồng.

- Vi phạm chuyển mục đích trái phép diện tích đất từ 03 héc ta trở lên sẽ bị phạt tiền từ 100.000.000 đến 200.000.000 đồng.

(Chuyển đổi đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị sẽ bị xử phạt hai lần mức phạt quy định tại khu vực nông thôn).

* Xử phạt bổ sung áp dụng khi vi phạm việc sử dụng đất nông nghiệp với mục đích sai.

- Người vi phạm phải khôi phục lại trạng thái ban đầu của đất và trả lại các lợi ích đã thu được từ việc vi phạm.

- Trong trường hợp đất đủ điều kiện được cấp quyền sử dụng và trường hợp đất vi phạm đang được sử dụng tạm thời cho đến khi Nhà nước thu hồi, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai.

4. Mẫu đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất: 

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAMĐộc lập – Tự do – Hạnh phúc————————

…, ngày….. tháng …..năm ….

ĐƠN 1….

Kính gửi: Ủy ban nhân dân 2 ….

1. Người xin giao đất/cho thuê đất/cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 3 …

2. Địa chỉ/trụ sở chính:…

3. Địa chỉ liên hệ:…

4. Địa điểm khu đất:….

5. Diện tích (m2):…

6. Để sử dụng vào mục đích: 4…

7. Thời hạn sử dụng:...

8. Cam kết sử dụng đất theo mục đích đúng quy định của pháp luật đất đai, tổ chức nộp đầy đủ tiền sử dụng đất/ tiền thuê đất (nếu có) đúng hạn.

Các cam kết khác (nếu có)….

Người làm đơn

(ký và ghi rõ họ tên)

——————————-

1. Xin viết đơn để yêu cầu giao đất, thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.

2. Xin ghi rõ tên cơ quan UBND cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Hãy nêu rõ thông tin cá nhân của bạn, bao gồm họ tên và số ngày/tháng/năm cấp Chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu. Nếu bạn là đại diện cho hộ gia đình hoặc tổ chức, hãy ghi rõ thông tin về hộ gia đình hoặc tổ chức, bao gồm Quyết định thành lập cơ quan, tổ chức sự nghiệp/văn bản công nhận tổ chức tôn giáo/đăng ký kinh doanh/Giấy chứng nhận đầu tư đối với doanh nghiệp/tổ chức kinh tế...

4. Trong trường hợp bạn đã được cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư, hãy nêu rõ mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo giấy chứng nhận đầu tư hoặc cấp văn bản chấp thuận đầu tư.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết: 

– Luật đất đai năm 2013;

– Luật xây dựng năm 2014;

– Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

– Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.