Khi mua căn hộ chung cư cần xác minh những thông tin gì?

1. Khi mua căn hộ chung cư cần xác minh những thông tin gì? 

Khi mua căn hộ chung cư, người mua cần kiểm tra các thông tin cơ bản sau đây:

1.1. Về chủ đầu tư:

Trước khi mua căn hộ chung cư, điều quan trọng nhất mà người mua cần biết là thông tin về chủ đầu tư dự án. Việc lựa chọn một chủ đầu tư uy tín cho dự án là vấn đề hàng đầu mà người mua nên quan tâm. Thực tế cho thấy, đây là một vấn đề mà nhiều người tìm hiểu kỹ càng trước khi quyết định mua căn hộ chung cư. Để hiểu rõ về chủ đầu tư, người mua cần xem xét và tìm hiểu nếu chủ đầu tư đó đáp ứng đủ điều kiện để kinh doanh bất động sản hay không. Để được kinh doanh bất động sản, tổ chức hoặc cá nhân đó phải đảm bảo các điều kiện quy định tại Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, bao gồm các điều kiện sau đây:

– Điều kiện 1: Chủ đầu tư cần thành lập một doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản theo các quy định và thủ tục theo luật pháp.

– Điều kiện 2: Thông tin cơ bản về doanh nghiệp phải được công khai trên Trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, địa chỉ trụ sở Ban Quản lý dự án và sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật.

Để xác định xem chủ đầu tư có đáp ứng được những yêu cầu này hay không, người mua có thể tra cứu trực tiếp trên trang web của chủ đầu tư hoặc tìm hiểu tại Ban quản lý dự án hoặc các sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, khi mua căn hộ chung cư, người mua nên đến tham quan và tiếp cận dự án trực tiếp để có cái nhìn sâu sắc và thực tế nhất về tình hình.

1.2. Giấy tờ hợp pháp của căn hộ:

Ngoài việc cung cấp thông tin về chủ đầu tư, tài liệu pháp lý của căn hộ cũng thuộc vào nhóm nội dung quan trọng mà khách hàng mua chung cư cần chú trọng. Tài liệu pháp lý của căn hộ có thể bao gồm giấy chứng nhận sử dụng đất hoặc, đối với các căn hộ chung cư trong các dự án nhà ở được hình thành trong tương lai, giấy chứng nhận có thể không được yêu cầu, tuy nhiên, các loại giấy tờ được quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản phải được đảm bảo, bao gồm:

- Hồ sơ dự án và bản vẽ thi công đã được phê duyệt.

- Nếu yêu cầu theo quy định pháp luật, cần có giấy phép xây dựng.

- Cần có giấy phép nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật phù hợp với tiến độ dự án theo quy định pháp luật.

- Phần móng đã hoàn thành theo quy định của pháp luật.

- Người mua căn hộ chung cư cần xác minh xem giấy tờ pháp lý của căn hộ có đang thế chấp hay không. Luật nhà ở 2014 quy định rằng chủ đầu tư có quyền thế chấp dự án để vay vốn cho dự án hoặc xây dựng nhà ở. Trước khi mua căn hộ chung cư, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư giải chấp với tổ chức tín dụng và kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc. Việc này là một trong những điều kiện để thực hiện giao dịch mua bán căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật.

1.3. Giấy phép xây dựng dự án chung cư: 

Xây dựng căn cứ theo quy định của pháp luật, giấy phép xây dựng dự án chung cư là một trong những giấy tờ xác nhận về việc cho phép cá nhân, tổ chức được thực hiện xây dựng nhà cửa, công trình theo đúng quy hoạch đã được phê duyệt. Trên thực tế, hiện nay, xảy ra nhiều dự án xây dựng không phép và bị đình chỉ thi công, dẫn đến chậm tiến độ dự án và gây thiệt hại cho người mua dự án căn hộ chung cư. 

Khi mua dự án căn hộ chung cư, trừ những dự án được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại Khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014, người mua không nên mua những dự án căn hộ chung cư không thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng.

Theo đó, trong giấy phép xây dựng do Sở Xây dựng cấp phép thì sẽ phải có những nội dung như sau: 

+ Tên của đơn vị chủ đầu tư;

+ Thông tin về dự án căn hộ chung cư được cấp phép xây dựng; 

Theo đó, các thông tin về dự án của chung cư sẽ bao gồm những nội dung chính như sau: 

++ Tên dự án;

++ Vị trí dự án; 

++ Phần cốt nền của dự án xây dựng;

++ Mật độ xây dựng trong tổng diện tích; 

++ Hệ số đất sử dụng;

++ Chiều sâu của công trình;

++ Chiều cao của công trình;

++ Số tầng của căn hộ;

++ Tầng hầm của căn hộ;

++ Kết cấu của căn hộ;

1.4. Hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, thuế đất: 

Mọi thông tin khác liên quan đến căn hộ cần được xem xét và thẩm định kỹ lưỡng trước khi quyết định mua. Trong đó, người mua cần kiểm tra sự hợp pháp của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chủ đầu tư đã được cấp.

- Trong trường hợp căn hộ chung cư đã nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ đầu tư phải đáp ứng đầy đủ các nghĩa vụ tài chính bao gồm nộp tiền sử dụng, thuế đất và các khoản phí, lệ phí theo quy định của pháp luật, bao gồm cả thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế giá trị gia tăng.

- Nếu chủ đầu tư căn hộ dự án chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với cơ quan Nhà nước, sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không được đi vào hoạt động kinh doanh. Do đó, nếu không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người mua nên tránh mua căn hộ chung cư này.

2. Lưu ý về hợp đồng mua căn hộ chung cư:

Ngoài những vấn đề liên quan đến pháp lý đã được đề cập, khi mua căn hộ chung cư, người mua cần quan tâm đến hợp đồng mua căn hộ chung cư. Hợp đồng mua căn hộ chung cư được xác định là văn bản ghi lại sự thỏa thuận giữa các bên trong quá trình thực hiện giao dịch. Trước khi kí kết hợp đồng mua căn hộ chung cư, người mua cần lưu ý:

- Thông tin cơ bản về các bên liên quan, bao gồm chủ đầu tư và người đại diện theo pháp luật của công ty đó.

– Đối tượng của hợp đồng: mua bán căn hộ chung cư và những thông tin cụ thể về căn hộ chung cư như: 

+ Tên dự án;

+ Tên căn hộ, mã số căn hộ, diện tích căn hộ;

+ Gồm vị trí căn hộ;

+ Các tiện ích kèm theo (nếu có);

+ Các thông tin về phí dịch vụ, các chi phí liên quan (nếu có);

– Quyền và nghĩa vụ của các bên;

– Trách nhiệm bồi thường thiệt hại, điều khoản phạt vi phạm; 

– Hiệu lực của hợp đồng;

– Những thỏa thuận khác của các bên(nếu có);

- Chữ ký của bên mua và bên bán.

Thêm vào đó, trong một số trường hợp khi mua căn hộ chung cư cũ với giá rẻ hơn và căn hộ đã hoàn thiện về cơ sở và nội thất, cũng như có các dịch vụ đi kèm đã hoàn thiện, người mua cần chú ý đến vấn đề đặt cọc và huỷ cọc: vấn đề đặt cọc khi mua căn hộ chung cư cũ phụ thuộc vào sự đồng ý tự nguyện của các bên, không được quy định trong pháp luật. Đặt cọc được xem như là một biện pháp bảo đảm cho việc ký kết hợp đồng mua căn hộ chung cư trong tương lai. Vì vậy, khi các bên đã ký vào hợp đồng đặt cọc, hậu quả pháp lý sẽ như sau:

– Nếu bên đặt cọc không muốn mua căn hộ chung cư nữa, bên đặt cọc sẽ bị mất số tiền đã đặt cọc trừ trường hợp có thỏa thuận khác giữa các bên.

– Nếu bên nhận cọc không muốn bán căn hộ chung cư nữa, bên bán căn hộ chung cư sẽ phải hoàn trả số tiền đã nhận cọc và đồng thời trả thêm một khoản bồi thường cho bên mua (khoản bồi thường này sẽ được thỏa thuận và ghi nhận trong hợp đồng đặt cọc).

Để mua một căn hộ chung cư, người mua cần chú ý đến những vấn đề đã nêu trên. Điều này quan trọng vì nó sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi pháp lý của người mua. Nếu không xác định được vấn đề pháp lý của căn hộ cũng như của chủ đầu tư, người mua nên tránh mua căn hộ để đảm bảo quyền lợi của mình khi sử dụng nó sau này.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Nhà ở 2014;

– Luật Kinh doanh bất động sản 2014;

– Nghị định 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản.