Căn cứ, các phương thức thẩm định giá trị căn hộ chung cư

1. Vai trò của thẩm định giá trị căn hộ chung cư:

Nhìn chung, chung cư đóng vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản vì giá cả phải chăng hơn so với nhà mặt đất. Đặc biệt, với sự phát triển của đô thị hiện đại và quá trình công nghiệp hóa, số lượng chung cư cũng gia tăng. Điều này đáp ứng nhu cầu của người dân muốn sở hữu căn hộ dễ dàng, vừa phù hợp với nhu cầu sinh hoạt lâu dài, lại tiết kiệm chi phí. Nhờ đó, ngành bất động sản ngày càng phát triển.

Thẩm định giá bất động sản, hay còn gọi là thẩm định giá căn hộ chung cư, đóng vai trò quan trọng cho các chủ đầu tư và khách hàng trong quá trình giao dịch. Đây là một hoạt động không thể thiếu khi muốn mua bán những tài sản này. Thẩm định giá căn hộ cung cấp cái nhìn rõ ràng hơn về giá trị của tài sản, giúp cho các bên hiểu rõ hơn về tiềm năng và rủi ro khi đầu tư. Ngoài ra, thẩm định giá căn hộ chung cũng có những vai trò cơ bản sau:

- Thẩm định giá căn hộ chung cư giúp đảm bảo cho người mua và người bán có thông tin chính xác về giá trị căn hộ, từ đó tránh trường hợp mua bán với giá quá cao hoặc quá thấp, đảm bảo lợi ích cho cả hai bên;

- Thẩm định giá căn hộ chung cư giúp xác định mức giá chính xác trong trường hợp cho thuê căn hộ và thiết lập những điều khoản hợp lý trong hợp đồng giữa các bên.

- Việc thẩm định giá căn hộ chung cư đóng vai trò quan trọng trong việc giúp các tổ chức tài chính và ngân hàng đưa ra quyết định về việc cho vay phù hợp với giá trị thực của căn hộ, theo mong muốn của chủ sở hữu;

- Thẩm định giá căn hộ chung cư còn là một công cụ cho phép nhà đầu tư so sánh khả năng tài chính khi quyết định đầu tư vào các loại hình bất động sản.

2. Các căn cứ thức thẩm định giá trị căn hộ chung cư:

Khi định giá bất kỳ loại bất động sản nào, bao gồm cả căn hộ chung cư, quá trình này phải dựa trên các tiêu chí và căn cứ nhất định. Để xác định giá của căn hộ, có thể sử dụng các yếu tố cơ bản sau:

- Tình trạng pháp lý: Nếu căn hộ chung cư đáp ứng đầy đủ yêu cầu pháp lý, giá trị của nó sẽ cao hơn so với những căn hộ không có giấy tờ hợp pháp. Ví dụ, có thể dựa trên hợp đồng mua bán với chủ đầu tư ban đầu hoặc chứng chỉ quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và các tài sản khác liên quan (sổ hồng).

- Vị trí địa lý của chung cư: bao gồm thông tin về khu vực hay thành phố mà tòa nhà chung cư nằm, mật độ dân cư trong khu vực đó...

- Thông tin về các khu vực lân cận và xung quanh: Bao gồm gần kề với các khu đô thị, khu giải trí, nơi làm việc hoặc trường học hay không... nếu chung cư nằm ở vị trí đắc địa, giá trị của nó sẽ cao hơn.

- Đối tác đầu tư: Mức độ đáng tin cậy của đối tác đầu tư là yếu tố quan trọng hàng đầu khi khách hàng lựa chọn căn hộ chung cư. Các dự án căn hộ được xây dựng bởi các đơn vị đầu tư có uy tín cao thường được đánh giá có chất lượng tốt hơn.

- Tiện ích và cơ sở vật chất của căn hộ chung cư: Cơ sở hạ tầng của tòa nhà chung cư, hệ thống thang máy, gara, cửa thoát hiểm... đều được trang bị đầy đủ và tiện nghi.

Những nguồn thông tin và số liệu trên đây được coi là căn cứ quan trọng và đóng vai trò quan trọng trong quá trình định giá căn hộ chung cư.

3. Các phương thức thẩm định giá trị căn hộ chung cư:

Hiện tại, có nhiều phương pháp định giá căn hộ chung cư được sử dụng phổ biến trên thị trường. Có thể kể đến một số phương pháp chủ yếu sau đây:

3.1. Phương thức vốn hóa trực tiếp:

Phương pháp này được coi là phương thức đáng tin cậy để ước tính giá trị của các tòa nhà chung cư. Thẩm định viên sẽ tính toán giá trị hiện tại của dòng thu nhập từ chung cư dựa trên tuổi thọ kinh tế dự kiến còn lại và xem xét đến độ lớn và độ ổn định của dòng tiền. Việc tính toán thu nhập này cần phải được thực hiện riêng lẻ cho từng loại căn hộ. Thẩm định viên cũng sẽ tính toán tiền thuê trung bình cho một phòng mỗi tháng và giá thuê trung bình trên mỗi mét vuông diện tích cho thuê ròng mỗi tháng của các chung cư tương tự để so sánh và đánh giá giá trị của chung cư cần thẩm định. Phương pháp này được coi là phương pháp chủ yếu vì chung cư là một dạng bất động sản đầu tư. Bên cạnh đó, thẩm định viên cũng sẽ áp dụng phương pháp vốn hóa trực tiếp vì từ các chung cư tương tự đã được rút ra tỷ suất vốn hóa.

3.2. Phương thức chi phí:

Nói chung, phương pháp này giúp tìm ra một chỉ số giá bằng cách tính tổng giá đất riêng biệt và chi phí xây dựng lại công trình chung cư, sau đó trừ đi chi phí tiêu thụ và giảm giá tích luỹ. Phương pháp chi phí dựa trên giả thiết rằng người mua trên thị trường không trả nhiều hơn số tiền mà họ có thể có để sở hữu bất động sản tương đương trong cùng thời gian. Khi thẩm định giá nhà chung cư, phương pháp chi phí đóng vai trò quan trọng trong việc đưa ra quyết định sử dụng mục đích tốt nhất và tối ưu hóa sử dụng đất cũng như xem xét hiệu quả kinh tế trước khi đầu tư vào dự án chung cư cụ thể. Một tỷ lệ lợi nhuận phù hợp phải được cân nhắc cho nhà đầu tư và nhà thầu xây dựng để bù đắp những rủi ro trong việc triển khai dự án. Phương pháp này thường hiệu quả đối với các nhà chung cư dự kiến được xây dựng hoặc xây mới.

3.3. Phương pháp so sánh:

Phương pháp so sánh thông qua thu thập và phân tích giá bán của những chung cư tương tự để ước tính giá trị chung cư cần thẩm định. Bằng cách so sánh đối chiếu với những chung cư so sánh, ta có thể rút ra những đơn vị so sánh chuẩn và đưa ra mức giá chỉ dẫn cho bất động sản cần thẩm định. Mấu chốt của phương pháp này là thu thập thông tin số liệu so sánh đủ lớn và cần thiết, và điều chỉnh các yếu tố so sánh phù hợp với bất động sản cần thẩm định. Phương pháp so sánh trong thẩm định giá nhà chung cư ít được sử dụng do thường có nhiều thay đổi về lãi suất và các điều kiện thanh toán của vốn ngân hàng. Tuy nhiên, phương pháp so sánh cho phép áp dụng các phương pháp từ cách tiếp cận thu nhập dựa trên thông tin và số liệu về các nhà chung cư lân cận.

4. Quá trình tiến hành thẩm định giá trị căn hộ chung cư:

Các bước tiến hành cụ thể như sau:

Bước 1: Tìm hiểu các thông tin liên quan đến căn hộ chung cư cần được thẩm định giá trong thời gian hợp lý nhất để có thể so sánh với các căn hộ chung cư khác về các mặt và khía cạnh, ví dụ như vị trí, địa thế, môi trường sống... Thẩm định viên cần xem xét bảy yếu tố cơ bản sau đây để đưa ra giá trị dựa trên quá trình xem xét và cân nhắc:

- Tình trạng vật chất của căn hộ chung cư;

– Đặc điểm về mặt bằng của căn hộ chung cư;

– Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan liền kề với căn hộ chung cư;

– Đặc điểm về vị trí hay đặc điểm của căn hộ chung cư;

– Tình trạng pháp lý của chính căn hộ chung cư;

- Các điều kiện liên quan khác.

Bước 2: Thẩm điện viên sẽ kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ để đảm bảo tính có thể so sánh với căn hộ chung cư mục tiêu. Để thực hiện bước này một cách hiệu quả, cần làm rõ nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của các giao dịch khi kiểm tra và phân tích thị trường.

Bước 3: Thẩm định viên sẽ lựa chọn một số căn hộ chung cư sao cho quá trình so sánh diễn ra thuận lợi nhất.

Bước 4: Thẩm định viên sẽ xác định các yếu tố khác nhau giữa căn hộ cần định giá và căn hộ so sánh. Đồng thời, dựa trên các yếu tố này để điều chỉnh giá của các căn hộ chung cư sao cho phù hợp nhất.

Bước 5: Ước tính giá trị của căn hộ được đưa vào thẩm định giá và công bố trên thực tế. 

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

- Luật Giá năm 2012 đã được chỉnh sửa và bổ sung trong các năm 2014, 2020, và 2022.

- Nghị định 89/2013/NĐ-CP của Chính phủ đã được ban hành vào ngày 6/8/2023 để quy định chi tiết về việc thực hiện một số điều của Luật Giá liên quan đến thẩm định giá.