Khi ký hợp đồng mua nhà chung cư cần lưu ý những điều gì?

1. Khi ký hợp đồng mua nhà chung cư cần lưu ý những điều gì?

Khi thực hiện giao dịch mua bán căn hộ chung cư, các bên cần chú ý kiểm tra và xác minh thông tin trong Hợp đồng mua bán để tránh rủi ro. Đây là một giao dịch có giá trị lớn, vì vậy việc kiểm tra thông tin cần được thực hiện để giảm thiểu các khả năng xảy ra vấn đề. Dưới đây là một số lưu ý khi ký Hợp đồng mua căn hộ chung cư, mà quý bạn đọc có thể tham khảo để tránh gặp phải rủi ro và tranh chấp:

1.1. Kiểm tra thông tin nhân thân các bên và thông tin căn hộc chung cư được chuyển nhượng trước khi ký Hợp đồng mua nhà chung cư:

Trong tất cả các loại hợp đồng dân sự, và đặc biệt là Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, cần phải cung cấp đầy đủ thông tin về bên bán, bên mua, cũng như thông tin về căn hộ chung cư được giao dịch.

Trước khi đặt ký hợp đồng mua chung cư, các bên cần kiểm tra thông tin về danh tính, tình trạng hôn nhân và một số thông tin khác của bên kia. Dưới đây là các thông tin cần lưu ý:

- Tên, ngày tháng năm sinh, số căn cước công dân/ chứng minh thư nhân dân còn giá trị. Những thông tin này sẽ được so sánh với tài liệu của các bên, đặc biệt là so sánh với căn cước công dân/ chứng minh thư nhân dân mà các bên cung cấp.

- Kiểm tra thông tin về hôn nhân để xác định xem căn hộ chung cư mua bán có phải là tài sản chung của cả hai vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân không? Nhằm từ đó xác định được bên tham gia việc giao kết hợp đồng, để hợp đồng được ký kết hợp pháp và đúng chủ thể.

- Tra cứu thông tin về hộ khẩu thường trú, tạm trú, nơi ở hiện tại cũng như số điện thoại để đảm bảo sự liên lạc giữa các bên hoặc để xác định thẩm quyền của Toà án trong trường hợp tranh chấp xảy ra.

Ngoài việc kiểm tra thông tin của chủ thể ký kết hợp đồng, các bên nên chú ý kiểm tra kỹ thông tin về đất và căn hộ để xác định xem đối tượng trong hợp đồng mua nhà chung cư có đủ điều kiện để chuyển nhượng hay không. Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 và khoản 1 Điều 188 Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở năm 2020, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

- Đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất (trừ trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều 118 Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở năm 2020).

- Các căn hộ chung cư chuyển nhượng sẽ không gặp tranh chấp;

- Các căn hộ chung cư chuyển nhượng sẽ không nằm trong danh sách bị kê biên để đảm bảo việc thực hiện án.

- Vẫn nằm trong thời hạn sử dụng đất;

- Không nằm trong diện đã được quyết định thu hồi đất, và không có thông báo về việc giải tỏa, phá hủy nhà ở từ cơ quan có thẩm quyền.

Do bên mua nên xác minh xem căn hộ chung cư mà họ định mua có đáp ứng được các yêu cầu pháp luật liên quan đến chuyển nhượng hay không. Bên mua cần chú ý và kiểm tra các thông tin và vấn đề sau:

+ Căn hộ chung cư đang thi công hay đã hoàn thiện;

+ Kiểm tra thông tin dự án, chủ đầu tư;

- Xin vui lòng kiểm tra xem căn hộ đã được cấp Giấy chứng nhận hay chưa (vui lòng so sánh thông tin trên giấy chứng nhận với thông tin trên hợp đồng) hoặc căn hộ có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận không...

- Vui lòng kiểm tra các thông tin liên quan đến căn hộ chung cư như: số căn hộ, tầng, địa chỉ nằm ở đâu? diện tích căn hộ, diện tích sử dụng chung và sử dụng riêng, thông tin về năm hoàn thành và năm sử dụng...

1.2. Kiểm tra về thời hạn bàn giao căn hộ chung cư và nhận Giấy chứng nhận trước khi ký hợp đồng mua nhà chung cư:

Dưới đây là các thông tin quan trọng cần được thể hiện trong Hợp đồng mua nhà chung cư, nhằm đảm bảo việc bàn giao và nhận căn hộ đúng theo thời hạn đã thống nhất. Hiện nay, việc mua căn hộ chung cư trực tiếp từ chủ đầu tư được thực hiện với sự thoả thuận rõ ràng về thời gian bàn giao, đáng kể được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên, tại thời điểm quy định, chủ đầu tư lại không hoàn thành dự án và không thể tiến hành bàn giao căn hộ.

Theo quy định tại Điều 12 của Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở năm 2020, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở (căn hộ chung cư) thường xảy ra khi bên mua thanh toán đủ số tiền mua nhà cho bên bán. Hơn nữa, theo quy định tại khoản 7 Điều 26 của Luật này, chủ đầu tư hoặc bên bán phải đệ đơn yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp sổ hồng cho người mua căn hộ chung cư trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao.

Do đó, người mua cần chú ý đến thời gian bàn giao căn hộ chung cư từ bên bán để có thể thỏa thuận thời hạn phù hợp theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp bên bán không tuân thủ quy định trên, người mua có quyền yêu cầu bồi thường và khởi kiện để bảo vệ quyền lợi của mình khi bị vi phạm.

1.3. Kiểm tra về tiến độ thanh toán được thoả thuận trong Hợp đồng mua bán nhà chung cư:

Việc kiểm tra tiến độ thanh toán trước khi ký kết hợp đồng là cần thiết để đảm bảo người mua có thể thực hiện theo đúng tiến độ. Do giao dịch mua bán căn hộ chung cư và bất động sản có giá trị lớn, người mua cần chuẩn bị tài chính kỹ càng. Vì vậy, người mua cần kiểm tra kỹ về thời gian và tiến độ thanh toán để thỏa thuận việc trả chậm hoặc trả dần theo tiến độ thanh toán trong Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo quy định tại Điều 125 của Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở năm 2020.

Trên đây là một số điều cần lưu ý đáng chú ý mà người mua căn hộ chung cư cần xem xét trước khi ký Hợp đồng mua nhà chung cư nhằm giảm thiểu những rủi ro có thể xảy ra. Ngoài những lưu ý trên, các bên cần kiểm tra tất cả các thông tin khác trong Hợp đồng mua bán nhà chung cư để đảm bảo quyền và nghĩa vụ pháp lý của mọi bên. Mọi người có thể tham khảo mẫu Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mẫu số 01 trong Phụ lục có thể tìm thấy trong Nghị định số 02/2022/NĐ-CP để có một Hợp đồng hoàn chỉnh và hợp pháp nhất.

2. Mẫu Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư được ban hành tại Mẫu số 01 kèm theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP:

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

 Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

 

HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ NHÀ CHUNG CƯ

 

Hôm nay, ngày …. tháng …. năm …., tại trụ sở Văn phòng công chứng………, chúng tôi gồm:

BÊN BÁN: (Sau đây gọi tắt là Bên A)

Ông: ……………

Sinh năm: ……………

CMND số: ……… do …….. cấp ngày ……….

Hộ khẩu thường trú: ……………..

Bà: ……………

Sinh năm: ……………

CMND số: …… do …….. cấp ngày ……….

Hộ khẩu thường trú: ……………….

BÊN MUA: (Sau đây gọi tắt là Bên B)

Ông: ……………

Sinh năm: ……………

CMND số: ……… do …….. cấp ngày ……….

Hộ khẩu thường trú: ……………..

Bà: ……………

Sinh năm: ……………

CMND số: …… do …….. cấp ngày ……….

Hộ khẩu thường trú: .................

Hai bên đồng ý tự nguyện ký kết Hợp đồng này để thực hiện giao dịch mua bán căn hộ chung cư, theo các thoả thuận sau đây:

ĐIỀU 1: QUYỀN SỞ HỮU CĂN HỘ CHUYỂN NHƯỢNG

1. Hiện Bên A đang có quyền sở hữu căn hộ chung cư tại địa chỉ: …….. theo ……. mang tên …………

Thông tin cụ thể như sau:

1/ Thửa đất: ………..

– Thửa đất số: ………                  

– Tờ bản đồ số: ……….

– Địa chỉ: …………

– Diện tích: ……. m2 (Bằng chữ: ……… mét vuông)

– Hình thức sử dụng: sử dụng chung

– Mục đích sử dụng: ……….

– Thời hạn sử dụng: ………..

– Nguồn gốc sử dụng: ……………

2/ Nhà ở:

–   Loại nhà ở: Căn hộ chung cư số ……

–  Tên nhà chung cư: ……………………..

–   Diện tích sàn: …………….

– Cách sở hữu: ………

2. Qua việc ký kết hợp đồng này, Bên A cam kết bán và Bên B đồng ý mua căn hộ chung cư được đề cập trên với các điều kiện mua bán được quy định dưới đây:

ĐIỀU 2: GIÁ MUA BÁN VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN

Giá mua bán căn hộ nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này hai bên thoả thuận là: ….. VNĐ (Bằng chữ: ……….).

Phương thức thanh toán: ……………

Việc thanh toán số tiền nêu tại khoản 1 Điều này do hai bên tự thực hiện và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật.

ĐIỀU 3: GIAO VÀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỞ HỮU CĂN HỘ

Bên A đã chuyển giao căn hộ đến Bên B theo quy định tại Điều 1 của Hợp đồng này cùng với các giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu căn hộ, đồng thời đảm bảo thời hạn và phương thức đã được thỏa thuận trước khi ký Hợp đồng này, mà không cần sự chứng kiến của Công chứng viên.

Bên B có nghĩa vụ đăng ký quyền sở hữu căn hộ tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 4: TRÁCH NHIỆM NỘP THUẾ, LỆ PHÍ

Thuế, phí và lệ phí liên quan đến mua bán căn hộ dưới Hợp đồng này sẽ được bên ........ chịu trách nhiệm khai báo, ký giấy tờ và nộp phí.

ĐIỀU 5: CÁCH THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG

Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu có bất kỳ tranh chấp nào phát sinh, các bên sẽ thương lượng để giải quyết một cách tôn trọng quyền lợi của nhau. Trong trường hợp không thể đạt được thỏa thuận, một trong hai bên có quyền đệ trình vụ việc lên Toà án có thẩm quyền để giải quyết theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 6: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

Bên A và Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:

1. Bên A cam đoan:

- Các thông tin liên quan đến bản thân, hôn nhân và quyền sở hữu căn hộ trong Hợp đồng này được xác thực là chính xác;

- Bên A hoàn toàn sở hữu hợp pháp căn hộ được đề cập trong Điều 1 của Hợp đồng này.

– Vào thời điểm ký Hợp đồng này, căn hộ không có bất kỳ tranh chấp nào và không bị giữ cầm để đảm bảo thi hành án và đã hoàn thành mọi nghĩa vụ tài chính và đáp ứng đủ điều kiện để tiến hành giao dịch mua bán;

– Căn hộ chưa được tặng, bán, cho thuê, cho mượn, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, đóng góp vốn hoặc gán nợ cho bất kỳ bên thứ ba nào.

2. Bên B cam đoan:

– Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;

– Bên B đã hoàn thành việc tìm hiểu thông tin và đã xem xét rất cẩn thận về căn hộ được nêu chi tiết trong Điều 1 của Hợp đồng này, bao gồm cả giấy tờ chứng minh quyền sở hữu căn hộ, và không yêu cầu công chứng viên tiến hành xác minh và đánh giá.

- Tôi cam đoan tính chính xác, trung thực và hoàn toàn chịu trách nhiệm theo pháp luật nếu có sự giả mạo về hồ sơ, giấy tờ cung cấp hoặc bất kỳ hành vi gian lận hoặc vi phạm pháp luật nào liên quan đến việc ký kết hợp đồng này.

- Việc ký kết hợp đồng này là hoàn toàn tự nguyện, không có bất kỳ sự lừa dối hay ép buộc.

- Tuân thủ đầy đủ và chính xác các điều khoản đã được ghi trong Hợp đồng này;

- Không có bất kỳ khiếu nại nào đối với Công chứng viên và/hoặc không yêu cầu Công chứng viên chịu trách nhiệm nếu có bên hoặc một số bên vi phạm pháp luật.

ĐIỀU 7: ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG

- Bản Hợp đồng này có hiệu lực ngay sau khi hai bên ký kết và được công chứng. Việc chỉnh sửa, bổ sung hoặc hủy bỏ Hợp đồng này chỉ có giá trị khi được hai bên lập thành văn bản, có chứng nhận từ Công chứng viên …………. và chỉ được thực hiện khi Bên B chưa hoàn tất việc đăng ký chuyển quyền sở hữu căn hộ theo Hợp đồng này.

Hai bên đã tự đọc toàn bộ nội dung của bản Hợp đồng này và không có yêu cầu chỉnh sửa, thêm hoặc xoá bất kỳ thông tin nào trong Hợp đồng này. Đồng thời, hai bên đã hiểu rõ quyền lợi, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình cũng như hậu quả pháp lý khi ký kết Hợp đồng này.

Hai bên đồng ý ký tên và đặt chữ ký dưới đây làm chứng từ.

BÊN BÁN (BÊN A) (Ký, ghi rõ họ và tên)

BÊN MUA (BÊN B) (Ký, ghi rõ họ và tên)

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở năm 2020.