Lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở tái định cư

1. Lựa chọn chủ đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư: 

Căn cứ theo Điều 27 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư như sau:

- Đối với dự án tái định cư sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước hoặc công trái quốc gia theo khoản 3 Điều 36 của Luật Nhà ở năm 2014, việc đề xuất đơn vị làm chủ đầu tư thuộc trách nhiệm của Bộ Xây dựng và được báo cáo cho Thủ tướng Chính phủ để quyết định hoặc ủy quyền cho Bộ trưởng Bộ Xây dựng chọn lựa. Đối với các dự án xây dựng khác, việc đề xuất đơn vị làm chủ đầu tư thuộc trách nhiệm của Sở Xây dựng và sau đó được báo cáo lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để quyết định chọn chủ đầu tư phù hợp.

- Đối với dự án tái định cư sử dụng nguồn vốn khác không thuộc định mức quy định tại Khoản 3 Điều 36 của Luật Nhà ở năm 2014 nhưng thuộc diện dự án đầu tư xây dựng nhà ở dùng cho tái định cư, việc làm chủ đầu tư dự án có thể được thực hiện thông qua dự án xây dựng nhà ở thương mại hoặc dự án hạ tầng khu công nghiệp. Trong trường hợp này, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại hoặc dự án hạ tầng khu công nghiệp sẽ là người làm chủ đầu tư dự án.

- Đối với các trường hợp khác, ta sẽ tiến hành lựa chọn chủ đầu tư qua quá trình đấu thầu.

- Để khách hàng được nhận đất để đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, khách hàng cần đáp ứng các yêu cầu sau:

Một điều quan trọng là nhà đầu tư cần có khả năng tài chính đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư. Theo khoản 2 của Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, nhà đầu tư được xem là đạt yêu cầu về khả năng tài chính để thực hiện dự án đầu tư khi:

(1) Nhà đầu tư phải sở hữu vốn riêng để thực hiện dự án, với tỷ lệ tối thiểu là 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 hecta, và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 hecta trở lên.

(2) Có khả năng gọi vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và tổ chức, cá nhân khác. Quy định này nhằm loại bỏ nhà đầu tư không có khả năng tài chính nhưng vẫn đòi xin giao đất để thực hiện dự án với mục đích "găm" đất, đầu cơ và giảm tình trạng dự án bị treo, đang diễn ra nhiều hiện nay. Bởi vì để có đủ tiền để thực hiện một dự án, các doanh nghiệp bất động sản nếu không có thành phần vốn lớn có thể phải "bán dự án tràn", chuyển nhượng dự án theo kiểu vòng khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, và gọi vốn đầu tư hợp tác khi chưa hoàn thiện cơ sở hạ tầng theo nội dung đã được phê duyệt. Vì vậy, để nhà đầu tư được giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, họ phải có mức vốn nhất định tùy thuộc vào phạm vi đầu tư của dự án. Việc xác định mức vốn quyền sở hữu cần thiết của nhà đầu tư trong quá trình thực hiện dự án xây dựng nhà ở tái định cư tương ứng với phần trăm tỉ lệ quy mô dự án theo Luật Đất đai 2013 sẽ đảm bảo rằng con số này vẫn phù hợp, ngay cả khi có biến động kinh tế - xã hội.

Thứ hai, nhà đầu tư phải đặt cọc theo quy định của pháp luật về đầu tư. Luật Đất đai năm 2013 không quy định mức đặt cọc bắt buộc cho nhà đầu tư là bao nhiêu, chỉ tham khảo theo quy định của pháp luật đầu tư. Việc sở hữu vốn theo Luật Đất đai 2013 hoặc vốn pháp định theo luật kinh doanh bất động sản vẫn chưa thể kiểm soát được khả năng tài chính của những cá nhân hoặc tổ chức xin giao đất để xây dựng nhà ở tái định cư, vì vậy cần yêu cầu đặt cọc để bảo đảm khả năng tài chính của nhà đầu tư trong quá trình thực hiện xây dựng dự án nhà ở tái định cư. Việc đặt cọc nhằm đảm bảo rằng các nhà đầu tư sẽ xây dựng công trình một cách cẩn thận nhất. Điều 42, khoản 2 của Luật Đầu tư năm 2014 quy định mức đặt cọc cho dự án đầu tư là từ 1% đến 3% vốn đầu tư dự án. Quy định này trong luật đầu tư áp dụng cho tất cả các dự án đầu tư theo quy định của pháp luật, bao gồm cả dự án đầu tư về xây dựng nhà ở tái định cư.

Hiện nay, theo quy định tại Điểm b, Khoản 1 Điều 1 Nghị định số 30/2015/NĐ-CP, Nhà nước có thể chọn Nhà đầu tư theo phương thức đấu thầu cho các dự án đầu tư sử dụng các khu đất cổ phiếu có giá trị thương mại cao, và Nhà nước cần lựa chọn Nhà đầu tư từ danh mục dự án đầu tư đã được phê duyệt sử dụng đất cho việc xây dựng công trình.

Theo quy định của pháp luật về đấu thầu, chủ đầu tư cũng có thể nhận quyền sử dụng đất thông qua đủ thủ tục đối với các dự án sử dụng đất. Trong trường hợp này, luật thương mại và luật đấu thầu đã quy định về mức ký quỹ dự thầu, đây là biện pháp bảo đảm cho quá trình dự thầu và thực hiện hợp đồng. Theo Khoản 2 Điều 222 Luật Thương mại 2005, mức ký quỹ đảm bảo dự thầu khi nộp hồ sơ dự thầu do bên mời thầu quy định, nhưng không quá 3% tổng giá trị của hàng hóa dịch vụ đấu thầu. Các bên có thể thỏa thuận mức ký quỹ nhằm bảo đảm thực hiện hợp đồng, và mức ký quỹ do bên mời thầu quy định, nhưng không quá 10% giá trị hợp đồng. Theo quy định của luật thương mại, việc ký quỹ dự thầu là bắt buộc, trong khi ký quỹ để thực hiện hợp đồng là do các bên thỏa thuận, và mức ký quỹ bắt buộc này cũng hoàn toàn do bên mời thầu quy định, không vượt quá 3% giá trị hàng hóa dịch vụ đấu thầu. Có thể nói việc sàng lọc chủ đầu tư để lựa chọn nhà đầu tư có khả năng tài chính để đảm bảo tiến độ dự án là cần thiết, nhằm tránh trường hợp chủ đầu tư được giao đất nhưng không đảm bảo khả năng tài chính cho dự án, dẫn đến tình trạng dự án bị đình trệ và lãng phí nguồn tài nguyên đất đai. Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư có khả năng tài chính lại không được tiếp cận quyền sử dụng đất. Trong nền kinh tế thị trường, việc tiếp cận quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật cạnh tranh. Việc bổ sung điều kiện giao đất để xây dựng nhà ở tái định cư theo Luật Đất đai 2013 có thể sẽ đi ngược lại với xu hướng sửa đổi pháp luật về đầu tư. Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện nay, quy định này vẫn đóng vai trò cần thiết để khắc phục tình trạng khi các địa phương giao đất và cho thuê đất chưa đánh giá kỹ năng năng lực của nhà đầu tư, gây lãng phí khi một nhà đầu tư với cùng quyền sử dụng đất lại xin cho thuê đất để thực hiện nhiều công trình dự án khác nhau, nhằm bao chiếm, găm giữ đất và gây lãng phí.

Ba là, việc sử dụng đất do nhà nước giao hoặc cho thuê để thực hiện dự án đầu tư khác không được vi phạm quy định pháp luật về đất đai. Trong trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư đã hoặc đang sử dụng đất được nhà nước giao cho thuê trước đây, để được cấp đất mới để thực hiện dự án mới, họ phải đảm bảo không vi phạm quy định pháp luật đất đai trước đó. Quá trình xác định xem chủ đầu tư có vi phạm quy định pháp luật đất đai hay không được thực hiện theo hướng dẫn tại khoản 3 Điều 14 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu tại Sở Tài nguyên và Môi trường.

(2) Các thông tin về vi phạm pháp luật liên quan đến đất đai sẽ được công bố trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, cũng như Tổng cục Quản lý Đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác. Nếu nhìn vào hai luật Đất đai 2003 và 2013, ta có thể thấy rằng trong việc xác minh mức độ tuân thủ pháp luật liên quan đến đất đai của những người yêu cầu thuê đất dựa trên bản tự kê khai về việc sử dụng đất và nhận xét của chính họ, chỉ có Luật Đất đai 2003 đề cập rõ rằng cơ quan quản lý đất đai phải kiểm tra mà không yêu cầu bản tự kê khai từ người yêu cầu thuê đất. Điều này cho thấy rằng Luật Đất đai 2013 đã tăng cường trách nhiệm của cơ quan quản lý đất đai trong việc lưu trữ và công bố thông tin về tình trạng sử dụng đất theo hướng tin học hóa. Điều này cũng đồng thời phù hợp với việc cải cách thủ tục hành chính theo hướng nhanh chóng và thuận lợi để tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận và nắm giữ thông tin. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là hệ thống thông tin này phải được thường xuyên cập nhật và kết nối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để việc xác minh tình trạng sử dụng đất của các chủ đầu tư có thể diễn ra nhanh chóng.

2. Trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở tái định cư: 

2.1. Thành phần hồ sơ:

– Đơn xin giao đất;

– Bản sao giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư kèm theo bản thuyết minh dự án đầu tư;

– Thẩm định nhu cầu sử dụng đất và điều kiện giao đất được tiến hành bằng việc xem xét văn bản liên quan. Thời gian tối đa để chọn chủ đầu tư không quá 30 ngày, tính từ ngày nhận đủ hồ sơ đầy đủ và hợp lệ.

2.2. Trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư:

Bước 1: Chủ đầu tư xin giao đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, với sự hướng dẫn của Sở tài nguyên và môi trường.

Bước 2: Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh do Sở Tài nguyên và Môi trường quyết định;

Bước 3: Người được giao đất phải nộp tiền sử dụng đất tại Kho bạc nhà nước;

Bước 4: Trình Ủy ban Nhân dân tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất;

Bước 5: Chuyển giao đất thực tế cho chủ đầu tư để thực hiện.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Luật Nhà ở năm 2014;

– Luật Thương mại năm 2005; 

- Luật Đấu thầu được ban hành năm 2013;

- Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định về việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở nhằm phục vụ tái định cư.