Giá bồi thường thu hồi đất vườn? Được tái định cư không?

1. Giá bồi thường thu hồi đất vườn?

Các văn bản pháp luật hiện hành liên quan đến đất đai chưa có sự giải thích hay định nghĩa rõ ràng về khái niệm đất vườn. Mặc dù vậy, Điều 103 của Luật Đất đai 2013 đã quy định cách xác định diện tích đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở (thửa đất có nhiều mục đích sử dụng như đất ở, đất vườn, ao). Ngoài ra, trước đây cũng có một số văn bản pháp luật đề cập đến đất vườn, ví dụ như Quyết định 507/1999/QĐ-TCĐC của Tổng cục Địa chính ngày 12/10/1999 và Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001. Từ thực tiễn và các quy định trước đây, có thể hiểu rằng đất vườn là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp, được trồng cây hàng năm hoặc cây lâu năm trên một thửa đất riêng hoặc nằm xen kẽ với đất ở.

Người sử dụng đất sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (trong đó có đất vườn) vì :

– Mục đích quốc phòng an ninh;

- Với mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

- Khi Nhà nước thu hồi đất vườn nhằm đáp ứng mục tiêu nêu trên, giá trị bồi thường cho việc thu hồi đất vườn sẽ được tính toán như sau:

1.1. Giá bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vườn:

Quy định về giá bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất vườn được chỉ định tại điểm đ của Điều 114 Luật Đất đai 2013, khoản 5 Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và khoản 4 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Theoeso đó, cách tính giá bồi thường đất vườn được thực hiện như sau:

Giá trị của một mét vuông thửa đất vườn cần được xác định (01 m2) = Giá đất trong bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh giá đất.

Trong đó:

- Giá đất trong bảng giá đất được Ủy ban nhân dân tỉnh/thành phố ban hành áp dụng theo từng giai đoạn 05 năm cho đất vườn bị thu hồi. Giá đất sẽ khác nhau tùy thuộc vào vị trí của đất vườn bị thu hồi. Người có đất vườn bị thu hồi muốn biết chính xác giá trị của thửa đất trong bảng giá đất, họ cần tham khảo quyết định về bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành nơi đất của mình bị thu hồi. Sau đó, họ cần tìm đúng địa chỉ và vị trí của thửa đất của mình (thông thường, trên bảng giá đất của các tỉnh, đất sẽ được chia thành các vị trí khác nhau, như vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4).

– Hệ số điều chỉnh giá đất vườn khi tính tiền bồi thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/thành phố nơi có đất vườn bị thu hồi quyết định. Tuy nhiên, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/thành phố sẽ quyết định hệ số điều chỉnh giá đất vườn cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất vườn. Nói cách khác, hệ số điều chỉnh giá đất vườn sẽ không công bố trước và áp dụng theo từng năm như là đối với trường hợp tính tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ, sổ hồng.

1.2. Giá hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất khi thu hồi đất vườn:

Mức hỗ trợ ổn định sản xuất và đời sống được quy định rõ ràng tại Điều 19 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:

Đối với các hộ gia đình có người lao động không khả năng làm việc do tuổi cao, bệnh tật, tàn tật hoặc các nguyên nhân khác, mức hỗ trợ sẽ tăng thêm 10 kg gạo trong 01 tháng.

– Thu hồi đất vườn từ 30% đến 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ tối đa:

+ 06 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở;

- 12 tháng trong trường hợp phải thay đổi nơi cư trú.

- 24 tháng trong trường hợp phải chuyển đến các khu vực có hoàn cảnh kinh tế-xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

– Thu hồi đất vườn trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ:

+ 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở;

- 24 tháng trong trường hợp phải đổi chỗ ở;

- 36 tháng trong trường hợp phải chuyển đến các khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

Thứ hai, có sự hỗ trợ tài chính cho việc tăng cường sản xuất:

Việc tăng cường sản xuất sẽ được hỗ trợ tài chính với mức tối đa là 30% thu nhập sau thuế hàng năm, dựa trên mức thu nhập trung bình của 03 năm liền kề trước đó.

Thêm vào đó, khi đất vườn của hộ gia đình và cá nhân bị thu hồi, họ sẽ được bồi thường bằng đất nông nghiệp và được hỗ trợ về giống cây trồng, giống vật nuôi để phát triển sản xuất nông nghiệp. Ngoài ra, họ sẽ còn nhận được các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật và thú y, cũng như các kỹ thuật trồng trọt, chăn nuôi và nghiệp vụ liên quan đến sản xuất và kinh doanh dịch vụ công thương nghiệp.

1.3. Giá hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với cá nhân trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp:

Cộng thêm vào đó, hộ cá nhân trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp cũng được quy định về giá hỗ trợ đào tạo nghề và tìm kiếm việc làm tại khoản 6 Điều 4 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP như sau:

Giá hỗ trợ được tính bằng cách nhân diện tích đất được bồi thường (m2) với giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất, sau đó nhân với hệ số bồi thường được quy định bởi địa phương.

Địa phương quy định giá đất nông nghiệp (giá đất vườn), và hệ số bồi thường do địa phương áp dụng cho đất vườn bị thu hồi nhưng không vượt quá 05 lần so với giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất, đối với phần diện tích đất nông nghiệp (đất vườn) thu hồi nằm trong hạn mức giao đất ở địa phương.

2. Thu hồi đất vườn được tái định cư không?

Dựa vào điểm a khoản 1 Điều 6 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP và Điều 86 Luật Đất đai 2013, việc bồi thường tái định cư chỉ được thực hiện khi đủ các yêu cầu sau đây:

- Người sử dụng đất mất toàn bộ hoặc mất phần diện tích đất ở còn lại sau khi thu hồi, không đáp ứng đủ tiêu chuẩn ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/thành phố ban hành;

– Các hộ gia đình và cá nhân bị thu hồi đất vườn trong khu vực xã/phường/thị trấn sẽ không được cung cấp đất ở hoặc nhà ở khác như một phần của quyền tái định cư.

Tuy nhiên, các gia đình và cá nhân mất đất vườn vẫn có thể được định cư lại trên phần diện tích đất nông nghiệp (đất vườn) còn lại của thửa đất có nhà ở khi nhà nước thu hồi đất bằng cách chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở. Quy định này chỉ áp dụng trong trường hợp nhà ở trên thửa đất bị thu hồi và phần diện tích đất nông nghiệp (đất vườn) còn lại không bị thu hồi.

- Phần diện tích còn lại của thửa đất sau khi thu hồi phải đáp ứng đủ điều kiện để được tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tại khu vực có đất vườn bị thu hồi.

- Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp (đất vườn) sang đất ở phải tuân thủ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hàng năm.

Tuy nhiên, trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi Luật Đất đai 2013), có quy định về việc bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi. Một trong những nguyên tắc bồi thường là đối với hộ gia đình và cá nhân có đất bị thu hồi, họ có thể được bồi thường bằng đất cùng mục đích sử dụng hoặc bằng tiền hoặc đất khác mục đích sử dụng. Nếu người sở hữu đất thu hồi có nhu cầu và địa phương có sẵn quỹ đất và nhà ở, họ cũng có thể được tái định cư theo nguyên tắc bồi thường về đất.

 Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013;

- Sửa đổi Luật Đất đai 2013 đã đề xuất;

- Hướng dẫn sử dụng biểu mẫu thống kê đất đai theo Quyết định số 507/1999/QĐ-TCĐC, nhằm hỗ trợ công tác kiểm kê đất đai năm 2000.