Được xây dựng nhà ở trên đất sản xuất, kinh doanh không?

1. Được xây dựng nhà ở trên đất sản xuất, kinh doanh không?

1.1. Đất sản xuất kinh doanh là gì?

Mặc dù không có bất kỳ một văn bản nào quy định cụ thể đất sản xuất kinh doanh là gì. Tuy nhiên, dựa trên quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013 về phân loại đất, chúng ta có thể hiểu đất sản xuất kinh doanh là một trong các loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp được sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh. Nhằm tiếp tục trình bày về đất sản xuất kinh doanh, loại đất này bao gồm các trường hợp sau: đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khai thác khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm. Để đặt tên cho loại đất sản xuất kinh doanh này, chúng ta sử dụng ký hiệu là SKC, theo quy định của pháp luật.

1.2. Được xây dựng nhà ở trên đất sản xuất, kinh doanh không?

Như chúng ta đã biết, pháp luật hiện hành chỉ cho phép người dân xây dựng nhà ở trên đất ở. Cụ thể, theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT về giải thích về đất, chúng ta hiểu rằng đất ở là đất được sử dụng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cho đời sống, cũng như vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được công nhận là đất ở. Trong trường hợp thửa đất có vườn ao gắn liền với nhà ở chưa được công nhận quyền sử dụng đất, diện tích đất ở được xác định tạm thời theo hạn mức giao đất ở mới, theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Mặt khác, như đã đề cập trong các phần trước, đất sản xuất kinh doanh chỉ được sử dụng cho mục đích sản xuất kinh doanh và không được sử dụng để xây dựng nhà ở.

Theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, nếu muốn chuyển đất phi nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất phải có sự cho phép từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Điều này có nghĩa là nếu muốn xây dựng nhà ở trên đất sản xuất kinh doanh, người sử dụng đất phải yêu cầu cho phép từ cơ quan có thẩm quyền và thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Tóm lại, từ những lập luận và căn cứ pháp lý nêu trên, chúng ta có thể kết luận rằng người sử dụng đất không được tự ý xây nhà trên đất sản xuất, kinh doanh. Trường hợp xây nhà trên đất sản xuất kinh doanh khi chưa có sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền được xem là sử dụng đất sai mục đích.

2. Xây dựng nhà ở trên đất sản xuất, kinh doanh bị xử phạt không?

Ở phần mục trên đã chỉ ra rằng việc xây dựng nhà trên đất sản xuất kinh doanh khi chưa có sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền sẽ bị coi là vi phạm quy định và làm sai mục đích sử dụng đất. Vì vậy, chắc chắn sẽ bị xử phạt theo quy định.

Về việc xây dựng nhà ở trên đất sản xuất kinh doanh, vi phạm sẽ bị xử phạt theo quy định tại điều 12, nghị định 91/2019/NĐ-CP. Theo nghị định này, mức xử phạt cho hành vi này như sau:

1. Đối với việc tự ý xây dựng nhà ở trên đất sản xuất kinh doanh được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần tại khu vực nông thôn, hình thức và mức xử phạt như sau:

- Nếu diện tích đất vi phạm dưới 0,05 héc ta, sẽ bị phạt tiền từ 3.000.000 đến 5.000.000 đồng.

- Nếu diện tích đất vi phạm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta, sẽ bị phạt tiền từ 5.000.000 đến 10.000.000 đồng.

- Nếu diện tích đất vi phạm dưới 0,5 héc ta, sẽ bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng

- Nếu diện tích đất vi phạm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta, sẽ bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng.

- Nếu diện tích đất vi phạm từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta, vi phạm này sẽ đồng nghĩa với việc bị áp mức phạt từ 40.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng.

- Trong trường hợp diện tích đất vi phạm từ 03 héc ta trở lên, sẽ bị áp dụng mức phạt từ 80.000.000 đồng đến 160.000.000 đồng.

Thứ hai, đối với hành vi tự ý xây dựng nhà ở trên đất sản xuất kinh doanh mà cấp quyền sử dụng hoặc cho thuê đất không thu tiền hoặc thuê đất trong khu vực nông thôn, mức xử phạt như sau:

- Nếu diện tích đất vi phạm dưới 0.1 héc-ta, sẽ bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng.

- Nếu khu đất vi phạm có diện tích từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta, hình phạt sẽ là mức tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng.

- Trong trường hợp diện tích đất vi phạm trong khoảng từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta, mức tiền phạt sẽ là từ 40.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng.

- Đối với diện tích đất vi phạm từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta, hình phạt sẽ là từ 80.000.000 đồng đến 160.000.000 đồng.

- Đối với diện tích đất vi phạm từ 03 héc ta trở lên, hình phạt sẽ là từ 160.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng.

Thứ ba, nếu xây dựng nhà ở trái phép trên đất sản xuất kinh doanh tại khu vực đô thị, sẽ bị xử phạt gấp đôi so với mức xử phạt tương ứng với loại đất đó, với mức phạt tối đa không quá 500.000.000 đồng đối với cá nhân và không quá 1.000.000.000 đồng đối với tổ chức.

Ngoài các hình thức phạt chính, người vi phạm còn phải chịu các biện pháp khắc phục hậu quả như: phải khôi phục trạng thái ban đầu của đất trước khi vi phạm và phải trả lại số lợi bất hợp pháp đã thu được từ việc vi phạm.

3. Để xây nhà trên đất sản xuất kinh doanh cần làm gì?

Từ những mục phân tích trên, có thể nhìn thấy rằng đất dùng để sản xuất kinh doanh được coi là đất phi nông nghiệp. Vì vậy, khi muốn xây nhà trên đất này, người dân cần phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sang đất để xây nhà.

Theo quy định tại Điểm e Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, để chuyển đất sử dụng cho mục đích sản xuất kinh doanh sang đất để xây dựng nhà ở, người dân phải xin phép từ cơ quan nhà nước cụ thể là ủy ban nhân dân cấp huyện. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật hiện hành, Ủy ban nhân dân huyện không được tự ý ban hành quyết định, mà phải tuân thủ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng.

Dựa vào điều 69 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và hướng dẫn từ Quyết định 2555/QĐ-BTNMT, quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh sang đất ở được thực hiện qua các giai đoạn sau đây:

Giai đoạn 1. Chuẩn bị hồ sơ yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Theo đó, để làm thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bạn cần chuẩn bị các giấy tờ, tài liệu sau đây:

- Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng theo mẫu.

– Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Bản sao chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân;

Bước 2: Gửi hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ như đã được đề cập ở trên, bạn có thể nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ ở cấp huyện, nếu huyện địa phương của bạn đã có bộ phận tiếp nhận hồ sơ. Nếu không, bạn có thể nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Khi nhận được hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cán bộ tiếp nhận hồ sơ phải kiểm tra và lập giấy biên nhận.

Sau đó, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa và đánh giá nhu cầu chuyển đổi. Nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Sau đó, Phòng Tài nguyên và Môi trường khuyến nghị UBND cấp huyện phê duyệt việc thay đổi mục đích sử dụng đất. Được sự chấp thuận từ ủy ban nhân dân cấp huyện, Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo nâng cấp và sắp xếp lại cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính.

Trong trường hợp hồ sơ chưa hoàn thiện hoặc không hợp lệ, trong vòng không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung hoặc đầy đủ hồ sơ theo quy định làm sao cho hoàn chỉnh.

Các văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

– Luật đất đai 2013;

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn luật đất đai;

– Nghị định 91/2019/NĐ-CP xử lý vi phạm hành chính về đất đai.