Điều kiện, nguyên tắc, giá đất tính bồi thường khi thu hồi đất

1. Điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: 

Các cá nhân và hộ gia đình đủ điều kiện được bồi thường hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP và các điều khoản từ Điều 5 đến Điều 15 của nghị định này.

1.1. Điều kiện đối với hộ gia đình, cá nhân: 

Đối tượng thứ nhất là hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất không thuê đất hàng năm, có các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sử hữu đất, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất.

Thứ hai, hộ gia đình và cá nhân có đủ điều kiện sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành nhưng chưa được cấp.

Thứ ba, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam sẽ có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này nhưng chưa được cấp.

1.2. Điều kiện đối với tổ chức: 

Tổ chức được Nhà nước ủy quyền để sử dụng đất theo hình thức thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất với việc trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê, hoặc tổ chức đã thừa kế quyền sử dụng đất mà đã đóng tiền sử dụng đất không phải từ nguồn ngân sách nhà nước, và có Giấy chứng nhận hoặc đáp ứng đủ điều kiện để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác liên quan đến đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà chưa được cấp. Ngoài ra, tổ chức cũng được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà họ được ủy quyền từ Nhà nước, nhưng tiền sử dụng đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, hoặc đất mà tổ chức nhận chuyển nhượng từ người sử dụng đất hợp pháp, nhưng tiền trả cho việc chuyển nhượng không đến từ nguồn ngân sách nhà nước, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.

1.3. Điều kiện đối với cộng đồng dân cư: 

Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, và tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất được Nhà nước ủy quyền, cho thuê, và có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác liên quan đến đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà chưa được cấp.

Ta có thể thấy Luật Đất đai năm 2013 đã quy định chi tiết và làm rõ các điều kiện để được bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với từng loại đối tượng mà Nhà nước thu hồi đất. Luật Đất đai năm 2013 bổ sung thêm 2 trường hợp được bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất đó là:

Trường hợp thứ nhất, bổ sung bồi thường đối với các trường hợp sử dụng đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê nhằm đảm bảo tính công bằng giữa người sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê với người được giao đất có thu tiền sử dụng đất (có cùng nghĩa vụ tài chính như nhau).

Trường hợp thứ hai, khi trường hợp cơ sở tôn giáo hoặc cộng đồng dân cư sử dụng đất mà không phải là đất được giao, cho thuê, và đã đủ điều kiện để có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, và tài sản khác kèm theo đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, nhưng chưa được cấp, thì sẽ được bổ sung bồi thường. Luật Đất đai năm 2003 chưa quy định việc bồi thường đất cho các trường hợp này, gây khó khăn trong việc thực hiện ở nhiều địa phương. Việc bổ sung quy định này có ý nghĩa quan trọng, góp phần hoàn thiện chính sách, pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Các quy định về bồi thường đất, hỗ trợ, và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đã được quy định trong Điều 41, Điều 42, và Điều 43 của Luật Đất đai năm 2003, nhưng thực tế chưa thể áp dụng các quy định này một cách thống nhất cho việc giải quyết các vấn đề phức tạp liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, và tái định cư tại các địa phương. Để khắc phục hạn chế này, Luật Đất đai năm 2013 đã tách nguyên tắc bồi thường đất và nguyên tắc bồi thưởng thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thành hai đối tượng riêng biệt, đó là Điều 74 và Điều 88 trong Luật Đất đai năm 2013. Các quy định chi tiết về nguyên tắc bồi thường đất và nguyên tắc bồi thưởng thiệt hại về tài sản gắn liền với đất sẽ được các cơ quan, bộ ngành, địa phương và người thu hồi đất tham khảo để thực hiện một cách thống nhất.

2. Nguyên tắc bồi thường về đất: 

Các quy định bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định trong Điều 74 của Luật Đất đai năm 2013. Các quy định này bao gồm:

Thứ nhất, khi Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất được bồi thường nếu đáp ứng đủ điều kiện quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai năm 2013. Nếu người sử dụng đất được bồi thường nhưng chưa thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai theo quy định pháp luật, số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính sẽ được trừ đi từ số tiền bồi thường, để hoàn trả vào ngân sách Nhà nước. Cụ thể, việc trừ số tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai từ số tiền bồi thường được quy định trong Khoản 4 Điều 93 của Luật Đất đai năm 2013.

Thứ hai, việc bồi thường xảy ra bằng cách giao đất với cùng mục đích sử dụng như đất bị thu hồi. Nếu không có đất để bồi thường, thì sẽ được bồi thường bằng tiền, theo giá đất cụ thể của loại đất bị thu hồi, do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi đất. Trường hợp được bồi thường bằng cách giao đất mới hoặc giao đất ở khu tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu có sự chênh lệch về giá trị, thì phần chênh lệch này sẽ được thanh toán bằng tiền theo quy định dưới đây:

Nếu tiền bồi thường về đất lớn hơn tiền cho nhà ở hoặc tiền cho nhà tái định cư, thì người tái định cư sẽ được nhận phần chênh lệch đó. Tuy nhiên, nếu tiền bồi thường về đất nhỏ hơn tiền cho nhà ở hoặc tiền cho nhà tái định cư, thì người được bố trí tái định cư sẽ phải trả phần chênh lệch, trừ khi có quy định khác tại Khoản 1 Điều 22 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014.

Thứ ba, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo nguyên tắc dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

3. Giá đất để tính bồi thường và chi phí đầu tư vào đất còn lại: 

Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định các nguyên tắc xác định giá đất. Nó được xây dựng trên cơ sở khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003. Các quy định về nguyên tắc định giá đất trong Luật Đất đai năm 2003 chưa định lượng được thế nào là “sát” với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường và chưa làm rõ được thế nào là “trong điều kiện bình thường”, chưa quy định theo mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất; đồng thời, chưa bao hàm hết đối với những nơi, những loại đất không có giao dịch mà việc định giá phải áp dụng các phương pháp khác. Vì vậy, Luật Đất đai năm 2013 đã sửa đổi, bổ sung và quy định riêng tại Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 về nguyên tắc để xác định giá đất nhằm khắc phục những bất cập trên. Theo đó, khi thực hiện xác định giá đất phải tuân theo bốn nguyên tắc:

Một là, theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá.

Hai là, theo thời hạn sử dụng đất.

Ba là, tương thích với giá đất phổ biến trên thị trường cho loại đất cùng mục đích sử dụng đã được chuyển nhượng, giá thành của việc sử dụng quyền sử dụng đất cho những địa điểm có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất.

Bốn là, cùng thời điểm, các mảnh đất kế cận có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự, có cùng mức giá.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Chính phủ sẽ ban hành khung giá đất định kì 5 năm một lần cho từng loại đất và từng vùng. Khung giá đất này sẽ được sử dụng để Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành "bảng giá đất" và "giá đất cụ thể". "Bảng giá đất" sẽ được xây dựng và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kỳ, và sẽ dùng để xác định các nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc sử dụng đất như tính tiền sử dụng đất trong hạn mức cho hộ gia đình và cá nhân, tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí trong quản lý và sử dụng đất. "Giá đất cụ thể" sẽ được xác định trong các trường hợp cụ thể, và sẽ dùng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân cho phần diện tích đất ở vượt hạn mức. Đối với việc tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất mà không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, cũng sẽ dùng "giá đất cụ thể". Đặc biệt, "giá đất cụ thể" sẽ dùng làm căn cứ để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Điều này là điểm mới và tiến bộ của Luật Đất đai năm 2013 so với Luật Đất đai năm 2003. Luật Đất đai năm 2013 đã khắc phục hạn chế này bằng cách quy định hai loại giá đất, đó là giá đất theo "bảng giá đất" và "giá đất cụ thể". Vì tính chất ổn định của bảng giá đất, nên nó sẽ dùng để tính các nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc sử dụng đất. Trong khi "giá đất cụ thể" sẽ được xác định tại một thời điểm cụ thể, dựa trên cuộc điều tra và thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai. "Giá đất cụ thể" sẽ dùng làm căn cứ để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Quy định này giúp đảm bảo rằng giá đất bồi thường sẽ gần với giá đất phổ biến trên thị trường, nhằm bảo vệ quyền lợi cho những người bị thu hồi đất.