Diện tích đất tối thiểu và tối đa được xây dựng nhà ở?
Quy định về diện tích đất tối thiểu và tối đa cho xây dựng nhà ở là yếu tố quan trọng để đảm bảo việc xây dựng diễn ra suôn sẻ và tuân thủ pháp luật Bài viết này sẽ giải thích chi tiết về diện tích tối thiểu, diện tích tối đa và các yêu cầu hồ sơ xin cấp phép xây dựng nhà ở
1. Diện tích đất tối thiểu được xây dựng nhà ở:
1.1. Diện tích tối thiểu xây dựng nhà ở là gì?
Để xây dựng nhà ở, diện tích tối thiểu được hiểu là diện tích của công trình kèm theo tường bao ở cả hai phía đối diện. Diện tích này phải đáp ứng yêu cầu về kích thước tối thiểu theo quy định của pháp luật.1.2. Diện tích tối thiểu để được cấp phép xây dựng nhà ở là bao nhiêu?
Đối với các loại đô thị, chỉ tiêu đất dân dụng tối thiểu và tối đa toàn đô thị được xác định trong Bảng 2.1 dưới đây. Trong trường hợp các đô thị nằm trong khu vực quy hoạch nội thành hoặc nội thị loại đặc biệt, áp dụng chỉ tiêu đất dân dụng toàn đô thị theo quy định của đô thị loại I. Các đô thị khác của đô thị loại đặc biệt phải tuân thủ định hướng quy hoạch để áp dụng chỉ tiêu đất theo đô thị cùng loại.Bảng 2.1: Chỉ tiêu đất dân dụng bình quân toàn đô thị (tương ứng với mật độ dân số bình quân toàn đô thị)
Bảng 2.2 Yêu cầu về đơn vị ở
| Loại đô thị | Đất bình quân (m2/người) | Mật độ dân số (người/ha) |
| I – II | 45 – 60 | 220 – 165 |
| III – IV | 50 – 80 | 200 – 125 |
| V | 70 – 100 | 145 – 100 |
| Lưu ý 1: Chỉ tiêu đất dân dụng trong bảng nêu trên không bao gồm đất cho các công trình cấp vùng trở lên bố trí trong khu vực các khu dân dụng đô thị; Lưu ý 2: Nếu quy hoạch đô thị có tính đặc thù có thể lựa chọn chỉ tiêu khác với quy định trong bảng nêu trên, nhưng phải có các luận chứng để đảm bảo sự phù hợp và phải nằm trong ngưỡng giao động từ 45 – 100 m2/người | ||
- Quy mô dân số tối đa của một đơn vị là 20.000 người, còn quy mô dân số tối thiểu là 4.000 người (với các đô thị miền núi là 2.800 người).
- Đất đơn vị ở bình quân toàn đô thị được quy định dựa trên từng loại đô thị theo Bảng 2.2. Đối với khu vực quy hoạch là nội thành, nội thị tại các đô thị loại đặc biệt, sẽ áp dụng chỉ tiêu đất đơn vị ở bình quân toàn đô thị như quy định cho đô thị loại I. Các đô thị khác trong đô thị loại đặc biệt sẽ căn cứ vào định hướng quy hoạch để áp dụng chỉ tiêu cho đô thị cùng loại.
Bảng 2.2: Chỉ tiêu đất đơn vị ở bình quân toàn đô thị theo loại đô thị
| Loại đô thị | Đất đơn vị ở (m2/người) |
| I – II | 15 – 28 |
| III – IV | 28 – 45 |
| V | 45 – 55 |
| CHÚ THÍCH 1 Chỉ tiêu trong bảng không bao gồm đất cho các công trình dân dụng cấp đô thị trở lên bố trí trong khu vực đơn vị ở; CHÚ THÍCH 2: Trong trường hợp quy hoạch đô thị có tính đặc thù có thể lựa chọn chỉ tiêu khác với quy định tại Bảng 2.2 nêu trên nhưng phải có các luận chứng đảm bảo tính phù hợp và phải ≥ 15 m2/người. | |
2.6.6 Kích thước của các lô đất trong quy hoạch xây dựng công trình
- Các lô đất được quy hoạch xây dựng nhà ở trong khu vực mới phải tiếp giáp với đường có bề rộng tối thiểu 19m và mặt tiền của công trình nhà ở phải có bề rộng tối thiểu 5m.
– Đất xây dựng nhà ở nằm trong khu quy hoạch xây dựng mới, gần các đường phố có bề rộng không quá 19 m. Bề rộng mặt tiền của công trình nhà ở phải đạt ≥ 4m.
– Chiều dài tối đa của lô đất xây dựng một dãy nhà ở liên kế tiếp chạy dọc theo tuyến đường chính trong khu vực sẽ không vượt quá 60 m.
Như vậy, diện tích tối thiểu để xây dựng nhà ở được tính dựa trên phân loại khu vực đô thị, chỉ tiêu đất đơn vị ở và quy định về kích thước lô đất. Tuỳ thuộc vào khu vực sống và mật độ dân cư để người dân có thể xác định diện tích tối thiểu cần thiết để xây dựng nhà ở.
2. Diện tích tối đa được xây dựng nhà ở:
Chị Ngân ở Ninh Bình đã gửi câu hỏi tư vấn đến chúng tôi như sau: Nhà của tôi có diện tích đất ở là 200m2, tuy nhiên tôi chỉ được cấp phép xây dựng trên diện tích 140m2 mà không được phép xây trên toàn bộ 200m2. Vậy vấn đề này có đúng hay sai? Mong luật sư tư vấn giúp.Cảm ơn chị Ngân đã gửi câu hỏi đến Chúng tôi về vấn đề của chị. Chúng tôi xin hỗ trợ tư vấn như sau:
2.1. Diện tích tối đa xây dựng nhà ở được hiểu là gì?
Hiện nay, luật pháp chưa có quy định rõ ràng về khái niệm diện tích tối đa được phép xây dựng nhà ở là gì. Tuy nhiên, trong thực tế, chúng ta có thể hiểu diện tích này là trường hợp bạn muốn xây dựng nhà ở trên đất xem xét việc sử dụng toàn bộ diện tích để xây dựng hay chỉ được xây dựng trên một phần diện tích của thửa đất. Nếu chỉ được xây dựng trên một phần thửa đất, diện tích đó sẽ được xác định dựa trên nguyên tắc và căn cứ vào những quy định cụ thể.2.2. Mật độ xây dựng:
Để tìm ra diện tích tối đa cho việc xây dựng nhà ở, chúng ta cần dựa vào mật độ xây dựng. Theo quy định trong Thông tư 22/2019/TT-BXD của Bộ Xây Dựng, mật độ xây dựng bao gồm mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp.Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ diện tích của các công trình xây dựng so với tổng diện tích lô đất (không tính diện tích các công trình như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời trừ sân ten-nit và sân thể thao cố định chiếm không gian trên mặt đất, bể cảnh,...).
Mật độ xây dựng gộp là tỷ lệ diện tích của công trình xây dựng so với tổng diện tích khu đất, bao gồm cả sân, đường, khu cây xanh, không gian mở và khu vực không xây dựng công trình.
Đối với công trình nhà ở, mật độ xây dựng được tính dựa trên mật độ xây dựng thuần.
2.3. Mật độ xây dựng thuần đối với công trình nhà ở:
Thông tư 22/2019/TT-BXD của Bộ Xây Dựng quy định về mật độ xây dựng cho nhà ở như sau:Bảng 2.8: Mật độ xây dựng tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà liền kề, nhà độc lập)
| Diện tích lô đất (m2/căn nhà) | ≤90 | 100 | 200 | 300 | 500 | ≥1000 |
| Mật độ xây dựng tối đa (%) | 100 | 80 | 70 | 60 | 50 | 40 |
| CHÚ THÍCH: Công trình nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần. | ||||||
| Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) | Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất | |||
| ≤3.000 m2 | 10.000 m2 | 18.000 m2 | ≥35.000 m2 | |
| ≤16 | 75 | 65 | 63 | 60 |
| 19 | 75 | 60 | 58 | 55 |
| 22 | 75 | 57 | 55 | 52 |
| 25 | 75 | 53 | 51 | 48 |
| 28 | 75 | 50 | 48 | 45 |
| 31 | 75 | 48 | 46 | 43 |
| 34 | 75 | 46 | 44 | 41 |
| 37 | 75 | 44 | 42 | 39 |
| 40 | 75 | 43 | 41 | 38 |
| 43 | 75 | 42 | 40 | 37 |
| 46 | 75 | 41 | 39 | 36 |
| >46 | 75 | 40 | 38 | 35 |
| CHÚ THÍCH: Đối với các công trình có chiều cao >46 m đồng thời còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần | ||||
3. Hồ sơ xin cấp phép xây dựng nhà ở:
Đối với tình huống của chị Ngân, do diện tích thửa đất của gia đình có là 200m2, vì vậy diện tích xây dựng nhà mà chị được cấp phép là tối đa là 200×70%=140m2, đây là sự tuân thủ theo quy định của pháp luật.Theo quy định tại Điều 95 Luật Xây dựng năm 2014 sửa đổi bổ sung năm 2020 về hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở. Theo đó, khi muốn xin cấp phép xây dựng nhà ở, bạn cần chuẩn bị các giấy tờ như sau:
– Thứ nhất, đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
– Thứ hai, bản sao những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất;
- Vào ngày thứ ba, cần chuẩn bị bản vẽ thiết kế xây dựng.
- Vào ngày thứ tư, đối với công trình xây dựng có các công trình liền kề, chủ đầu tư phải cung cấp bản cam kết đảm bảo an toàn cho các công trình liền kề.
Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết
– Luật Xây dựng năm 2014 sửa đổi bổ sung năm 2020;
– Thông tư 22/2019/TT-BXD Ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng.
