Đất ở tại đô thị, đất ở nông thôn có phải là đất thổ cư không?

1. Đất ở tại đô thị, đất ở nông thôn có phải là đất thổ cư không?

Thổ cư là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến trước đây tại Việt Nam và hiện nay vẫn được người dân sử dụng. Tuy nhiên, trong các văn bản pháp luật liên quan đến đất đai và các văn bản pháp luật khác, thuật ngữ này không còn được sử dụng. Thực tế, thổ cư là đất ở, được dùng để xây dựng nhà cửa.

Theo quy định của pháp luật về đất đai đối với cả đất ở đô thị và đất ở nông thôn, chúng được quy định như sau:

- Đất ở tại nông thôn trong dạng đất do hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng bao gồm:

+ Đất được sử dụng để xây dựng nhà ở nằm trong khu dân cư nông thôn, tuân thủ quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng khu dân cư nông thôn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Đất được sử dụng để xây dựng các công trình phục vụ cuộc sống trong khu dân cư nông thôn, tuân thủ quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước phê duyệt.

- Vườn và ao trong cùng một lô đất trong khu dân cư nông thôn phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Khu đất dành cho xây dựng nhà ở trong khu dân cư đô thị, tuân thủ quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Xây dựng các cơ sở dịch vụ phục vụ cuộc sống, trong khu dân cư đô thị, tuân thủ đúng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đô thị được cơ quan nhà nước phê duyệt;

- Được phép tạo ra khu vườn và ao trong cùng một vùng đất thuộc khu dân cư đô thị, tuân thủ đúng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước phê duyệt.

Theo đó, đất ở tại nông thôn hay đất ở tại đô thị đều có cùng mục đích sử dụng đó là để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống. Điều đó cho phép khẳng định rằng đất ở tại đô thị và đất ở nông thôn đó là đất thổ cư.

2. Quy định về việc sử dụng đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn:

2.1. Quy định về việc sử dụng đất ở tại đô thị:

– Đất ở tại đô thị cần được sắp xếp hợp lý để phù hợp với việc xây dựng các công trình công cộng và những dự án quan trọng, đồng thời đảm bảo vệ sinh môi trường và tạo cảnh quan đô thị hiện đại.

– Nhà nước quy hoạch sử dụng đất để xây dựng các khu nhà ở trong đô thị và tạo điều kiện cho người dân sống trong đô thị có nơi ở.

– Các ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ dựa trên quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương để quy định mức đất ở mà mỗi hộ gia đình và cá nhân có thể tự xây dựng nhà ở cho trường hợp chưa đủ điều kiện để cấp đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Diện tích tối thiểu cần phải tách thửa đất ở.

– Việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất dùng cho mục đích sản xuất, kinh doanh phải tuân thủ theo quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đồng thời phải tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn và bảo vệ môi trường đô thị.

2.2. Quy định về việc sử dụng đất ở tại nông thôn:

– Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình và cá nhân để xây dựng nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu cần chia thành từng thửa riêng biệt cho đất ở, và phải phù hợp với điều kiện và phong tục tại địa phương.

– Khi xác định phân bổ đất ở tại nông thôn, cần quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất một cách đồng bộ với các công trình công cộng và công trình sự nghiệp để đảm bảo tiện ích cho việc sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hóa nông thôn.

– Chính phủ tạo điều kiện cho người dân sống ở nông thôn có thể có chỗ ở bằng cách tận dụng đất trong các khu dân cư hiện có, đồng thời hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp.

3. Đặc điểm của đất ở tại đô thị, đất ở nông thôn:

3.1. Đặc điểm của đất ở tại đô thị:

– Đây là loại đất có mật độ dân cư cao và phục vụ chủ yếu cho các hoạt động kinh tế phi nông nghiệp. Đây cũng là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hoá hoặc chuyên ngành, có vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của quốc gia hoặc lãnh thổ cụ thể, bao gồm:

+ Khu vực nội thành và ngoại thành của thành phố;

- Nội thị, ngoại thị của thị xã và thị trấn.

- Với nhu cầu mua cao và khả năng sở hữu lâu dài, đất này có giá trị cao hơn nhiều so với các loại đất khác, nhờ tỷ suất cho thuê tốt.

3.2. Đặc điểm của đất ở tại nông thôn:

Đúng như cái tên gợi ý, đất ở nông thôn được sử dụng để ở, khác với đất ở đô thị. Có một số đặc điểm riêng:

- Thứ nhất: Sự khác biệt giữa các cụm dân cư ở đô thị và nông thôn. Trong khi ở đô thị, gia đình có xu hướng gồm một hoặc hai thế hệ và quy mô nhỏ ngày càng phổ biến, thì ở nông thôn, hầu hết các cụm dân cư là gia đình đa thế hệ, gắn kết với nhau bằng mối quan hệ huyết thống mật thiết.

- Thứ hai: Vì mục đích sử dụng là ở, nên hầu hết các khu dân cư đô thị và nông thôn được tập trung và hình thành ở những vị trí thuận tiện cho cuộc sống và sinh hoạt của con người. Ở nông thôn cũng có xu hướng tương tự, thường tập trung ở trung tâm vùng, gần các dòng sông và có hệ thống giao thông kết nối tỉnh thành để tạo điều kiện giao thương hàng hóa.

- Thứ ba: Diện tích đất ở ngày càng tăng lên do nhu cầu và sự gia tăng dân số nhanh chóng. Vì vậy, việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp hoặc đất chưa sử dụng trở nên ngày càng cần thiết hơn. Tuy nhiên, nếu mở rộng trên đất nông nghiệp, cần có các phương án thu hồi đất và đền bù giá trị tương xứng cho đất nông nghiệp hoặc lâm nghiệp.

4. Thời hạn sử dụng đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn:

Thời gian sử dụng đất được chia thành hai loại: đất sử dụng lâu dài và đất sử dụng có hạn. Đất sử dụng lâu dài bao gồm các trường hợp sau đây:

- Đất được sử dụng cho mục đích ở của các hộ gia đình, cá nhân;

- Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng bao gồm:

+ Đất được Nhà nước cấp cho cộng đồng dân tộc để bảo tồn và duy trì bản sắc dân tộc kết hợp với phong tục và tập quán của các dân tộc;

+ Chính phủ công nhận quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư nhằm bảo tồn và duy trì bản sắc văn hóa, phong tục, tập quán của các dân tộc.

- Các loại đất rừng như đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất đều thuộc loại đất rừng tự nhiên.

– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thương mại, dịch vụ một cách ổn định, không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn hoặc cho thuê;

– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp một cách ổn định, không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn hoặc cho thuê;

- Đất sử dụng cho việc xây dựng trụ sở của các cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị và tổ chức chính trị - xã hội;

- Đất sử dụng cho việc xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệp công lập chưa có độc lập tài chính, bao gồm đất sử dụng để xây dựng các công trình sự nghiệp thuộc các ngành và lĩnh vực về:

+ Kinh tế;

+ Văn hóa;

+ Xã hội;

+ Y tế;

+ Giáo dục và đào tạo;

+ Thể dục thể thao;

+ Khoa học và công nghệ;

+ Môi trường;

+ Ngoại giao;

+ Các công trình sự nghiệp khác.

– Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

– Đất cơ sở tôn giáo bao gồm:

- Đất nằm trong khuôn viên của chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện;

- Đất thuộc khuôn viên của trường đào tạo do tôn giáo tổ chức riêng, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cấp phép hoạt động.

- Đất tín ngưỡng;

- Đất giao thông và thủy lợi;

- Đất chứa di tích lịch sử - văn hóa và danh lam thắng cảnh;

- Đất dành cho việc xây dựng các công trình công cộng mà không có mục đích kinh doanh.

– Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

– Đất tổ chức kinh tế sử dụng.

Theo đó, đất nông thôn và đất đô thị là các loại đất có thời hạn sử dụng lâu dài.

– Luật Đất đai 2013.