Đất ao có được xây nhà không? Cách xây nhà trên đất ao?

1. Thế nào là đất ao? 

Thực tế, ta có thể hiểu "đất ao" là một khu đất lõm, có thể tự nhiên hình thành hoặc được con người chỉnh sửa, và có nước đọng lại gọi là ao.

Trong Luật Đất đai năm 2013, có quy định về đất ao như sau:

- Đất ao, đất vườn của hộ gia đình hoặc cá nhân được xác định là đất ở khi nằm trong cùng một thửa đất có nhà ở. Quy định này xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao. (Quy định tại Khoản 1 Điều 103 Luật Đất đai năm 2013)

– Theo quy định của Khoản 6 Điều 103 Luật đất đai 2013, khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 103, phần diện tích đất vườn, ao còn lại được sử dụng theo mục đích hiện trạng đang sử dụng quy định tại Khoản 1 Điều 10 của Luật Đất đai.

Cụ thể, Khoản 1 Điều 10 Luật đất đai quy định nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại sau đây:

– Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác. 

– Đất trồng cây lâu năm. 

– Đất rừng sản xuất. 

– Đất rừng phòng hộ. 

– Đất rừng đặc dụng. 

– Đất nuôi trồng thủy sản. 

- Đất dành cho sản xuất muối. 

- Đất thuộc diện nông nghiệp bao gồm đất dùng để xây dựng nhà kính và các công trình khác phục vụ việc trồng trọt, bao gồm cả việc trồng không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại nuôi gia súc, gia cầm và các loài động vật khác được phép theo quy định của pháp luật; đất trồng cây, nuôi gia súc và nuôi trồng thủy sản để phục vụ nghiên cứu, học tập; đất dùng để ươm tạo cây giống, giống của động vật và đất trồng cây hoa, cây cảnh.

Đất ao đã được sử dụng thực tế để nuôi trồng thủy sản. Như vậy, đất ao được xem là đất nông nghiệp theo quy định.

Căn cứ vào quy định tại Điều 6 của Luật đất đai 2013, việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và mục đích sử dụng đất. Nếu cá nhân hoặc hộ gia đình sử dụng đất không đúng mục đích, điều này sẽ bị coi là vi phạm và sẽ bị xử phạt theo luật của Nhà nước.

2. Đất ao có được xây nhà không? 

Như đã phân tích tại Mục 1, đất ao thuộc nhóm đất nông nghiệp, cụ thể thực tế người dân sử dụng ao để nuôi thủy sản. Do vậy, đất ao không thể được xây dựng nhà ở hay các công trình khác. 

3. Cách xây nhà trên đất ao?

– Đất phải là đất ở. 

– Việc xây dựng không vướng mắc vào các quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất ở địa phương.

Vì vậy, để xây nhà trên đất ao, cần đảm bảo 2 điều kiện sau.

- Điều kiện thứ nhất là người cá nhân hoặc hộ gia đình có nhu cầu muốn chuyển đổi từ mục đích sử dụng đất ao sang đất ở.

Dựa trên quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013, trong trường hợp muốn chuyển đất từ nông nghiệp (đặc biệt là ao) sang phi nông nghiệp (đặc biệt là đất ở), cần phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Vì vậy, người dân cần tuân thủ quy trình sau đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ:

- Vui lòng điền đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01.

- Hãy cung cấp bản sao của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng).

– Giấy tờ tùy thân gồm chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân (bản sao). 

Bước 2: Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất:

Cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu nộp hồ sơ đến cơ quan sau: 

– Đối với hộ gia đình, cá nhân thì nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

– Đối với tổ chức, hồ sơ cần được nộp tại Sở Tài nguyên và Môi trường.

- Đối với các địa phương đã thành lập bộ phận một cửa, việc tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính sẽ được thực hiện tại bộ phận này.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ: 

Cơ quan tài nguyên và môi trường sau khi nhận được hồ sơ có trách nhiệm:

– Thẩm tra hồ sơ. 

– Xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. 

- Hướng dẫn những người sử dụng đất tuân thủ việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật.

- Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền sẽ quyết định việc cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất theo yêu cầu.

– Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Bước 4: Cá nhân, hộ gia đình thực hiện nghĩa vụ tài chính đầy đủ. 

Bước 5: Hoàn tất các thủ tục để chuyển đổi mục đích sử dụng đất và nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Sau khi hoàn thành các bước trên để chuyển đổi từ đất ao thành đất ở, cá nhân hoặc hộ gia đình mới có thể tiến hành các bước tiếp theo để xây dựng nhà ở.

Thứ hai, hãy kiểm tra xem việc xây dựng nhà ở có bị ảnh hưởng bởi quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất ở địa phương không?

Nếu không có vướng mắc, vui lòng xin Giấy phép xây dựng trực tiếp cho trường hợp xây dựng nhà ở.

4. Đơn xin chuyển mục đích từ đất ao sang đất ở: 

…, ngày….. tháng …..năm ….

ĐƠN XIN CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

Kính gửi: Ủy ban nhân dân 2 …………….

1. Người xin giao đất/cho thuê đất/cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 3 …………..

2. Địa chỉ/trụ sở chính:…………..

3. Địa chỉ liên hệ:………….

4. Địa điểm khu đất:…………

5. Diện tích (m2):………….

6. Để sử dụng vào mục đích: 4………………

7. Thời hạn sử dụng: ...............

8. Cam kết sử dụng đất đúng mục đích, tuân thủ đúng các quy định của pháp luật đất đai, nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất (nếu có) đầy đủ, đúng hạn;

Các cam kết khác (nếu có)………………

1. Viết rõ yêu cầu xin giao đất, xin thuê đất hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất.

2. Viết rõ tên UBND cấp có thẩm quyền để giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Ghi rõ thông tin về cá nhân hoặc tổ chức mà đại diện, bao gồm họ tên, số CMND/Hộ chiếu và thông tin về cơ quan cấp.

4. Trong trường hợp đã có giấy chứng nhận hoặc văn bản chấp thuận đầu tư, cần ghi rõ mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo giấy chứng nhận hoặc văn bản chấp thuận.

5. Xây nhà trên đất ao xử phạt bao nhiêu? 

- Nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta: sẽ bị xử phạt từ 3 triệu đến 5 triệu đồng.

- Đất bị chuyển mục đích trái phép có diện tích từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta sẽ bị phạt từ 5 triệu đến 8 triệu đồng.

- Đất bị chuyển mục đích trái phép có diện tích từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta sẽ bị phạt từ 8 triệu đến 15 triệu đồng.

- Nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 ha đến dưới 0,5 ha, sẽ bị phạt từ 15 triệu đến 30 triệu đồng.

- Nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 ha đến dưới 1 ha, sẽ bị phạt từ 30 triệu đến 50 triệu đồng.

- Vi phạm chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong diện tích từ 01 hecta đến dưới 03 hecta sẽ bị phạt từ 50 triệu đến 100 triệu đồng.

- Vi phạm chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong diện tích từ 03 hecta trở lên sẽ bị phạt từ 100 triệu đến 200 triệu đồng.

Lưu ý: Trường hợp xây dựng nhà trên đất ao trong khu vực đô thị sẽ bị phạt gấp đôi mức phạt quy định.

- Bên cạnh đó, cá nhân và hộ gia đình vi phạm sẽ phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả sau đây:

+ Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm. 

+ Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm. 

+ Cần đăng ký đất đai theo quy định trong trường hợp đáp ứng đủ điều kiện để được công nhận quyền sử dụng đất. Đối với các trường hợp người đang sử dụng đất vi phạm, có thể tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất.

CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG BÀI VIẾT:

Luật đất đai 2013. 

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai. 

Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hồ sơ địa chính mới nhất.