Có được xây dựng nhà khi đất đang tranh chấp không?

1. Các dạng tranh chấp đất đai thường gặp:

Theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018, tranh chấp đất đai có nghĩa là xung đột quyền, nghĩa vụ giữa người sử dụng đất trong mối quan hệ đất đai. Có thể phân loại tranh chấp đất đai thành ba dạng:

Thứ nhất, tranh chấp về mục đích sử dụng đất: Đây là dạng tranh chấp hiếm gặp nhất. Tranh chấp này thường dễ giải quyết hơn so với các dạng tranh chấp khác, bởi vì mục đích sử dụng đất đã được xác định rõ từ quá trình phân bổ, và Nhà nước đã định rõ các mục đích sử dụng cho từng loại đất. Vì vậy, tranh chấp này thường liên quan đến người sử dụng đất và Nhà nước.

Thứ hai, tranh chấp về quyền sử dụng đất là vấn đề phổ biến nhất và xảy ra thường xuyên nhất trong thực tế. Các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất bao gồm tranh chấp về ranh giới, tranh chấp đòi lại đất và tranh chấp về di sản thừa kế.

Thứ ba, tranh chấp về đất đai liên quan đến quyền và nghĩa vụ phát sinh khi người sử dụng đất khai thác và sử dụng đất đai. Loại tranh chấp này thường xuất hiện dưới các hình thức như tranh chấp quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng, tranh chấp liên quan đến bồi thường và tái định cư.

Như vậy, có thể dễ dàng nhận thấy rằng tranh chấp đất đai là một mối lo ngại phổ biến và phức tạp. Các vấn đề liên quan đến đất đai thường làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi và nghĩa vụ của các chủ sử dụng đất trong thực tế. Vì vậy, người sử dụng đất cần đảm bảo việc sử dụng đất sở hữu của mình diễn ra một cách hợp lệ, tuân thủ quy định pháp luật và tránh xung đột và tranh chấp.

2. Có được phép xây dựng nhà ở trên đất đang có tranh chấp hay không:

Trong hiện tại, hệ thống pháp luật Việt Nam chưa có bất kỳ văn bản nào quy định rõ ràng về việc xây dựng trên đất đang bị tranh chấp. Tuy nhiên, trong thực tế, việc xây dựng nhà ở trên đất chỉ cần tuân thủ mục đích sử dụng đất và đáp ứng đầy đủ các quy định, điều kiện theo Luật Xây dựng năm 2014, đã được sửa đổi và bổ sung năm 2020, thì có thể được phép tiến hành. Cụ thể,

2. Có được phép xây dựng nhà ở trên đất đang có tranh chấp hay không:

Theo Điều 93 của Luật Xây dựng năm 2014, đã được sửa đổi, bổ sung vào năm 2020, quy định về các điều kiện để cấp giấy phép xây dựng như sau:

Đầu tiên, quy định về các điều kiện chung để có thể cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị bao gồm các điều kiện sau:

Một là phải tuân thủ quy định về sử dụng đất theo luật đất đai và quy chế quản lý kiến trúc do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Hai là cần đảm bảo an toàn cho công trình, các công trình xung quanh và tuân thủ các yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng cháy, nổ. Đồng thời, đảm bảo an toàn cho hạ tầng, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, hệ thống đê điều, giao thông, năng lượng, di tích lịch sử - văn hóa và di sản văn hóa. Ngoài ra, cần tuân thủ các quy định về khoảng cách an toàn đối với các công trình dễ cháy, nổ, có hại và các công trình quan trọng liên quan đến quốc phòng và an ninh quốc gia.

Ba là, chủ đầu tư hoặc cá nhân cần đáp ứng điều kiện thiết kế và đề xuất giấy phép xây dựng theo quy định của luật xây dựng.

Trong trường hợp nhà ở riêng lẻ tại đô thị, chủ đầu tư hoặc cá nhân xây dựng cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện đã được nêu trên và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng. Ngoài ra, nếu nhà ở riêng lẻ được xây dựng tại vị trí đã được ổn định địa lý, khu vực, hoặc tuyến phố trong đô thị nhưng chưa có quy hoạch sử dụng chi tiết, thì phải đáp ứng điều kiện để phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành theo đúng tinh thần của luật xây dựng.

Trong trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn, cần tuân thủ quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.

Nếu chủ đầu tư hoặc cá nhân có mong muốn xây dựng nhà ở trên đất đang bị tranh chấp và đủ điều kiện cấp giấy phép xây dựng như đã nêu, sẽ được cơ quan nhà nước cấp phép và thực hiện xây dựng công trình. Điều này có nghĩa là trong trường hợp đất đai có tranh chấp, nếu đáp ứng đủ điều kiện xây dựng, người sử dụng đất hoàn toàn có thể xây dựng nhà ở trên diện tích đất đã nêu.

Tuy nhiên, trong trường hợp xảy ra tranh chấp đất đai giữa người sử dụng đất và các cá nhân, tổ chức khác, người có quyền và nghĩa vụ liên quan có thể nộp đơn khởi kiện đến Tòa án và yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời được quy định tại Điều 122 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Điều này sẽ cung cấp cơ sở pháp lý cho Ủy ban nhân dân để ngăn chặn việc xây dựng nhà ở trên mảnh đất tranh chấp. Cụ thể như sau: nếu trong quá trình giải quyết vụ án liên quan, việc tháo gỡ, lắp ghép hoặc xây dựng thêm đối với tài sản đang tranh chấp có hành vi khách quan thì cơ quan có thẩm quyền có thể cấm thay đổi hiện trạng tài sản đó.

Như vậy, theo quy định trên, trong trường hợp có yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời từ Tòa án đối với mảnh đất tranh chấp, hiện trạng ban đầu của diện tích đất sẽ được giữ nguyên. Nói cách khác, khi đất đai đang tranh chấp chưa được giải quyết đúng pháp luật thông qua một bản án hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cơ quan nhà nước không có đủ cơ sở để xác định chủ dụng đất thuộc về ai. Do đó, việc xây dựng nhà ở trên diện tích đất này sẽ không được chính quyền nhân dân chấp thuận.

3. Thủ tục yêu cầu các biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với đất đang có tranh chấp:

3.1. Nội dung cần có trong đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạp thời đối với đất đang có tranh chấp:

Yêu cầu trong việc thay đổi hiện trạng phần đất đang tranh chấp phải bao gồm các nội dung sau:

1. Thời gian làm đơn (ngày, tháng, năm): [placeholder].

Thứ hai, Cung cấp thông tin về người yêu cầu và người bị yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời (bao gồm họ tên, địa chỉ, số điện thoại, fax (nếu có)…;

Thứ ba, Tóm tắt lại hành vi xây dựng trên mảnh đất đang gây tranh chấp;

Thứ tư, Tóm tắt những vấn đề chính về tranh chấp hoặc hành vi vi phạm quyền lợi hợp pháp của người yêu cầu;

Thứ năm, Lý do đề nghị áp dụng biện pháp cấm thay đổi hiện trạng của phần diện tích đất đang tranh chấp.

Thứ sáu, Biện pháp khẩn cấp tạm thời cần được áp dụng để cấm thay đổi hiện trạng phần đất đang tranh chấp;

Người có quyền và lợi ích hợp pháp ngoài việc nộp đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cần nộp tới Tòa án các chứng từ, tài liệu chứng minh cho đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cho diện tích đất đang có tranh chấp.

3.2. Trình tự nộp đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với đất đang có tranh chấp:

Bước 1: Chuẩn bị đơn yêu cầu. Người cá nhân, người sử dụng đất hoặc người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, khi nhận thấy cần Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cho diện tích đất tranh chấp, cần viết 01 đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời với đầy đủ các nội dung cơ bản (mục 3.1).

Bước 2: Nộp đơn yêu cầu. Khi cá nhân là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến giá trị của mảnh đất, đã chuẩn bị đầy đủ đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, cần gửi đơn đến Tòa án cấp có thẩm quyền.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu đơn. Khi nhận được đơn yêu cầu về việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, nếu đơn hợp lệ và hợp lý, Tòa án nhân dân có thẩm quyền sẽ ban hành Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời với diện tích đất tranh chấp như đã nêu trên và ngược lại.

Văn bản pháp luật áp dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13;

– Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2018;

– Luật Xây dựng năm 2014 số 50/2014/QH13 được sửa đổi, bổ sung năm 2020.

– Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 số 101/2015/QH13; 

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ, ban hành ngày 15 tháng 5 năm 2014, quy định chi tiết về việc thực hiện một số điều trong Luật Đất đai, đã được chỉnh sửa và bổ sung bởi Nghị định số 10/2013/NĐ-CP, ban hành ngày 03 tháng 4 năm 2023.