Có được thỏa thuận giá đền bù khi thu hồi đất không?

1.Có được thỏa thuận giá đền bù khi thu hồi đất không? 

Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi chính quyền nhà nước quyết định thu hồi đất của hộ gia đình hoặc cá nhân, họ sẽ được nhận khoản đền bù tương ứng với diện tích đất bị thu hồi. Tuy nhiên, việc đền bù có thể thỏa thuận hoặc không thỏa thuận với người dân tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể. Các trường hợp như sau sẽ cần xem xét:

1.1. Trường hợp nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật:

1.1.1. Các quy định liên quan đến việc Nhà nước thu hồi đất:

Công việc nối tiếp:

– Trường hợp 2: Nhà nước thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai;

– Trường hợp 3: Nhà nước thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật;

- Trường hợp 4: Trả lại đất tự nguyện hoặc có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Ngoài ra, theo Điều 74 Luật Đất đai 2013, quy định về nguyên tắc bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

- Người sử dụng đất khi bị Nhà nước thu hồi đất, nếu đáp ứng đủ điều kiện quy định tại Điều 75 của Luật đất đai 2013, sẽ được bồi thường theo quy định của pháp luật.

- Hình thức bồi thường: việc bồi thường sẽ được thực hiện bằng cách Nhà nước giao đất với cùng mục đích sử dụng như loại đất bị thu hồi. Trong trường hợp không có đất để bồi thường, Nhà nước sẽ bồi thường bằng tiền theo giá cụ thể của loại đất thu hồi, được quyết định bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Cơ quan có thẩm quyền phải tiến hành tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng với các trách nhiệm sau đây:

Trước hết, phải lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho những người bị thu hồi đất.

Thứ hai, cơ quan có thẩm quyền sẽ phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã tại khu vực thu hồi đất để tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng. Trong quá trình này, sẽ tiến hành thu thập ý kiến về các phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư từ các bên liên quan.

- Quy trình thu hồi đất sẽ được thực hiện như sau:

Cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành tổ chức gặp riêng với cư dân trong khu vực cần thu hồi đất để thực hiện nhiệm vụ bồi thường và giải phóng mặt bằng. Đồng thời, cơ quan này cũng sẽ niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại trụ sở của Ủy ban nhân dân cấp xã và các địa điểm chung của cư dân trong khu vực bị thu hồi đất. Chúng tôi nhắc nhở rằng việc lấy ý kiến của người dân khi thu hồi đất phải được tổ chức thành biên bản và có xác nhận từ đại diện của Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện của Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và đại diện của những người sở hữu đất theo quy định của pháp luật.

1.1.2. Khi nhà nước quyết định thu hồi đất theo quy định pháp luật và có sự thỏa thuận về giá đền bù:

Dựa vào phân tích được trình bày ở phần trước, ta có thể nhận thấy, khi cơ quan nhà nước quyết định thu hồi đất, không thỏa thuận về giá bồi thường mà sẽ thống nhất về phương án bồi thường. Theo đó, giá bồi thường đất tại thời điểm thu hồi sẽ được xác định theo giá đất cụ thể, do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

1.2.  Trường hợp không do Nhà nước thu hồi đất mà chủ đầu tư lấy đất để sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

Sử dụng Đất đai theo quy định của Điều 73 Luật Đất đai 2013 và Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP có về việc nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh như sau:

Chủ đầu tư có thể sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh trong trường hợp không thuộc việc Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai 2013, và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Điều này áp dụng khi việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai 2013, mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Ở đây, chủ đầu tư và người sử dụng đất sẽ cùng đồng ý vào giá chuyển nhượng, giá cho thuê và giá trị vốn góp, trong trường hợp người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, cho thuê hoặc góp vốn thông qua quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, người sử dụng đất không có quyền thỏa thuận về giá bồi thường nếu họ không có quyền chuyển nhượng, cho thuê hoặc góp vốn thông qua quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, Nhà nước sẽ thu hồi đất và cho phép chủ đầu tư thuê.

Có thể thấy, hiện nay Chính phủ khuyến khích tổ chức kinh tế thuê hay góp vốn bằng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất mà không yêu cầu doanh nghiệp thu hồi đất đối với các dự án không thuộc vào trường hợp Chính phủ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế - xã hội theo lợi ích của quốc gia và cộng đồng. Khi đó, các doanh nghiệp và chủ đầu tư trực tiếp thỏa thuận với công dân về giá chuyển nhượng và hình thức chuyển quyền sử dụng đất đảm bảo được thực hiện theo pháp luật dân sự thông qua sự đồng ý của các bên và dựa trên sự tự nguyện.

- Đầu tiên: không được đồng ý về số tiền bồi thường mà chỉ được đồng ý về phương án bồi thường nếu Nhà nước thu hồi đất theo những trường hợp quy định tại Điều 16 Luật đất đai 2013.

- Thứ hai: có thể đạt được thỏa thuận với chủ đầu tư về chuyển nhượng/giá thuê nếu nhà đầu tư tự tiến hành mua đất/nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất... để thực hiện dự án đầu tư.

2. Đền bù không thỏa đáng có được quyền từ chối giao đất cho nhà nước không?

Như đã được đề cập ở trên, người sử dụng đất không được thỏa thuận về giá bồi thường mà chỉ được thỏa thuận về phương án bồi thường trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 16 Luật đất đai 2013 (Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng).

Căn cứ vào điểm d khoản 3 Điều 69 Luật Đất đai 2013 quy định đối với trường hợp người có đất thu hồi đã được vận động, thuyết phục bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc vận động, nhưng người có đất bị thu hồi không tuân thủ việc bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế theo quy định tại Điều 71 của Luật đất đai 2013.

Vì vậy, có thể thấy trong trường hợp đền bù không công bằng, người sử dụng đất không thể bị từ chối quyền chuyển nhượng đất cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đồng thời, người sở hữu đất bị thu hồi vẫn phải trả lại đất cho Nhà nước trong trường hợp không tuân thủ, theo quy định của pháp luật. Không phải trong tất cả mọi trường hợp, người sở hữu đất bị thu hồi có thể thảo thuận về giá đất. Trong trường hợp có thỏa thuận về giá đền bù, mức giá này sẽ được thỏa thuận dựa trên giá đất tại thời điểm thu hồi do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại vị trí đất bị thu hồi. Ngoài ra, trong một số trường hợp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp hoặc đất ruộng, Nhà nước sẽ hỗ trợ các cá nhân trong việc đào tạo nghề, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm khác theo quy định của pháp luật nhằm đảm bảo cuộc sống của người dân sau khi đất bị thu hồi.

– Luật Đất đai 2013;

– Nghị định 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.