Bị thu hồi đất phi nông nghiệp, được bồi thường thế nào?

1. Bị thu hồi đất phi nông nghiệp, được bồi thường thế nào?

1.1. Đất phi nông nghiệp là gì?

Hiện tại, trong các văn bản pháp luật về đất đai, không có định nghĩa cụ thể về đất phi nông nghiệp. Tuy nhiên, ta có thể hiểu rằng đất phi nông nghiệp là nhóm đất không được sử dụng cho mục đích nông nghiệp và không thuộc các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013, ta có thể xác định được các loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp như là: đất ở, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng, đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng, đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng, đất phi nông nghiệp khác.

1.2.  Điều kiện được bồi thường khi thu hồi đất phi nông nghiệp?

Liên quan đến việc xác định vấn đề khi nào hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất phi nông nghiệp và được Nhà nước bồi thường, ta căn cứ theo quy định tại Điều 80 Luật Đất đai 2013. Theo quy định này, ta có thể hiểu như sau:

Thứ nhất, nếu không có đủ đất để bồi thường, thì bồi thường sẽ được thực hiện bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất còn lại đối với đất sử dụng có thời hạn. Đối với hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu đáp ứng các điều kiện, họ cũng có thể được bồi thường theo quy định.

Thứ hai, trong trường hợp không bồi thường đất, hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sẽ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại. Điều này áp dụng đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất và thu tiền thuê đất hàng năm. Đối với trường hợp cho thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, họ sẽ được miễn tiền thuê đất khi Nhà nước thu hồi đất, trừ khi hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất thuộc diện được hưởng chính sách đối với người có công với cách mạng.

Vì vậy, từ quy định trên, chúng ta có thể kết luận rằng nếu hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp không để ở và không đáp ứng được các điều kiện đã được nêu, thì họ có thể nhận được bồi thường về đất và chi phí đầu tư vào phần đất còn lại.

Ngoài ra, Điều 74 của Luật Đất đai 2013 cũng đã có quy định rõ về nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Theo quy định này, người sử dụng đất có thể nhận được bồi thường nếu đáp ứng đủ các điều kiện quy định. Bồi thường phải thực hiện bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi. Trong trường hợp không có đất để bồi thường, người sử dụng đất có thể nhận được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi, do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải tuân thủ các nguyên tắc dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

1.3. Mức bồi thường khi bị thu hồi đất phi nông nghiệp:

Liên quan đến việc xác định bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân, chúng ta sẽ tuân theo quy định tại Điều 7 của Nghị định 47/2014/NĐ-CP. Theo quy định này, việc bồi thường đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại liên quan đến đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân được xác định như sau:

Một, nếu hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được thu hồi bởi Nhà nước và đủ điều kiện để được bồi thường theo quy định, thì họ sẽ được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với đất thu hồi nếu đất sử dụng có thời hạn. Đối với thời hạn sử dụng đất được bồi thường, nó sẽ tương đương với thời hạn sử dụng còn lại của đất thu hồi. Trường hợp không có đất để bồi thường, họ sẽ được bồi thường bằng tiền.

Theo đó: Số tiền được bồi thường = (Giá đất x Diện tích đất bị thu hồi x thời hạn sử dụng đất còn lại) / Thời hạn sử dụng đất

Trong đó:

Giá đất là giá Xác định của đất vào thời điểm xác định có quyết định thu hồi đất. Nếu đất được chuyển nhượng hoặc giao đất từ Nhà nước có thu tiền sử dụng đất, giá đất xác định là giá cụ thể tính theo yêu cầu tiền sử dụng đất. Còn nếu đất được cho thuê một lần và trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, giá đất là giá cụ thể tính theo yêu cầu thuê đất.

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền kéo dài thời hạn sử dụng đất trong trường hợp hộ gia đình hoặc cá nhân được bồi thường bằng đất và có nhu cầu sử dụng hơn thời hạn sử dụng còn lại của đất thu hồi, nhưng người sử dụng đất phải có trách nhiệm tài chính theo quy định pháp luật về đất đai.

Tóm lại, từ những phân tích cùng những căn cứ pháp lý nêu trên, có thể thấy rằng tùy thuộc vào từng trường hợp, hộ gia đình sở hữu đất phi nông nghiệp không phải là đất ở bị thu hồi có thể được bồi thường bằng đất hoặc bằng tiền theo quy định của pháp luật hiện hành.

2. Người dân được thỏa thuận về giá bồi thường đất phi nông nghiệp không?

Khi đất của người dân bị thu hồi bởi nhà nước, vấn đề mà họ quan tâm nhất là việc nhận được khoản tiền bồi thường từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đây cũng là một vấn đề gây tranh cãi phổ biến nhất do không đáp ứng được mức bồi thường cho người dân. Hầu hết mọi người khi bị thu hồi đất đều cho rằng họ có quyền thỏa thuận giá bồi thường đất với cơ quan nhà nước. Vì vậy, theo quy định của pháp luật, liệu người dân có được thỏa thuận về giá bồi thường đất hay không?

Theo quy định tại Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, ta có thể xác định giá đất cụ thể được sử dụng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đơn giản hơn, khi tính tiền bồi thường đất trong trường hợp này, ta áp dụng giá đất cụ thể đã được quy định bởi ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước đó.

Từ quy định này, có thể khẳng định rằng Người dân không có quyền thỏa thuận về giá bồi thường khi Nhà nước quyết định. Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, và phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia và công cộng, người sở hữu đất không được tự quyết về giá bồi thường. Người dân chỉ có quyền sử dụng đất.

3.  Nguyên tắc bồi thường bằng đất và bồi thường bằng tiền:

Khi bị thu hồi đất bởi nhà nước, phần lớn người dân cho rằng nhà nước sẽ bồi thường bằng đất cho họ. Tuy nhiên, vấn đề này được quy định cụ thể về việc bồi thường bằng đất hoặc bằng tiền theo Điều 79 của Luật Đất đai 2013 và Điều 6 của Nghị định 47/2014/NĐ-CP. Theo quy định này, chúng ta có thể hiểu như sau:

Nếu hộ gia đình hoặc cá nhân thuộc trường hợp bị nhà nước thu hồi hết đất ở hoặc phần còn lại không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và không có đất ở hoặc nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi, thì họ sẽ được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư. Trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở, nhà nước sẽ bồi thường bằng tiền.

Hộ gia đình và cá nhân sẽ nhận được bồi thường bằng tiền. Nếu sau khi bị nhà nước thu hồi hết đất ở hoặc còn lại một phần diện tích đất ở không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và hộ gia đình hoặc cá nhân có đất ở hoặc nhà ở khác trong cùng địa phương, phường, xã, thị trấn, thì sẽ xem xét bồi thường bằng đất ở nếu địa phương có quỹ đất phù hợp.

Tóm lại, theo căn cứ pháp lý như đã đề cập ở trên, việc bồi thường sẽ tùy thuộc vào hai yếu tố: có còn mảnh đất nào khác để ở sau khi thu hồi và có quỹ đất của địa phương hay không.

Văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết:

Luật đất đai 2013