Tranh chấp đất đai là gì? Các tranh chấp đất đai phổ biến?

1. Tranh chấp đất đai là gì:

Tình trạng tranh chấp đất đai xảy ra trong mọi hình thức kinh tế và xã hội. Trong một xã hội có sự tồn tại của các lợi ích khác biệt giữa các tầng lớp, tranh chấp đất đai được gắn kết với yếu tố chính trị. Đất đai luôn là vấn đề tranh chấp giữa các tầng lớp giàu có và tầng lớp bị lợi dụng, bởi vì nó đóng vai trò quan trọng như tư liệu sản xuất và là tài sản quý giá nhất của một quốc gia. Giải quyết tranh chấp đất đai trong các xã hội như vậy thường được thực hiện thông qua một cách mạng xã hội. Ở các xã hội không có mâu thuẫn về lợi ích giữa các tầng lớp, tranh chấp đất đai thường xoay quanh các vấn đề về kinh tế, quyền lợi và trách nhiệm của các bên liên quan trong quan hệ đất đai. Giải quyết tranh chấp đất đai do các bên tham gia tiến hành thông qua đàm phán, hòa giải hoặc thông qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền sử dụng các quy định của pháp luật.

Theo giải thích từ điển Luật học: Tranh chấp đất đai xảy ra giữa các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, liên quan đến quyền lợi và trách nhiệm.

Theo hướng dẫn của Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội, tranh chấp đất đai được định nghĩa là sự xung đột, mâu thuẫn hoặc bất đồng về lợi ích, quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai.

Theo Luật Đất đai năm 2013, tranh chấp đất đai là sự tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai [33, Điều 3, Khoản 24].

Trong thực tế, tranh chấp đất đai được hiểu là việc tranh cãi về quyền quản lý và sử dụng một diện tích đất cụ thể. Các bên tranh chấp không thể tự giải quyết mà phải yêu cầu sự can thiệp của cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, điều cần làm rõ là tranh chấp đất đai ở nước ta có liên quan đến quyền sử dụng đất hay cả những tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất? Có hai quan điểm khác nhau trong lĩnh vực pháp lí:

Quan điểm thứ nhất cho rằng tranh chấp đất đai chỉ liên quan đến quyền sử dụng đất. Nghĩa là, tranh chấp đất đai không xác định được nếu nó là tranh chấp toàn bộ các quyền và nghĩa vụ liên quan hay chỉ là tranh chấp từng quyền và nghĩa vụ đơn lẻ của người sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai, hoặc có bao gồm cả những tranh chấp liên quan đến quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng đất có trong các quan hệ pháp luật khác. Ngoài ra, không xác định rõ ràng chủ thể tranh chấp, liệu có chỉ bao gồm người sử dụng đất hay cả những bên liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong tranh chấp đất đai. Việc không cụ thể này khiến tranh chấp đất đai nhiều lúc được mở rộng sang nhiều khía cạnh khác nhau. Trường phái này cho rằng việc mở rộng khái niệm tranh chấp đất đai trong bối cảnh nước ta hiện nay chưa hợp lý; vì theo chế độ sở hữu toàn dân về đất đai với Nhà nước là người đại diện, người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất. Vì vậy, những tranh chấp chỉ liên quan đến quyền sử dụng đất. Ngoài ra, các thuật ngữ "tranh chấp đất đai" và "tranh chấp quyền sử dụng đất" đã được sử dụng thay thế cho nhau từ khi Luật Đất đai năm 1987 ban hành mà không có sự phân biệt. Hơn nữa, tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất cũng đã được quy định cụ thể trong một số văn bản hướng dẫn về quyền sử dụng đất thay vì gọi là tranh chấp đất đai chung chung. Vì vậy, việc định nghĩa tranh chấp đất đai theo khoản 24, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 với nội dung rộng lớn đã gây hiểu lầm. Vì vậy, tranh chấp đất đai cần được hiểu là tranh chấp quyền sử dụng đất giữa các chủ thể trong việc quản lý và sử dụng đất. Các loại tranh chấp khác được hiểu là tranh chấp liên quan đến đất đai và được giải quyết bởi Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự, không liên quan đến các quy định về tranh chấp đất đai trong pháp luật.

Quan điểm thứ hai, đánh giá tranh chấp đất đai, bao gồm tranh chấp quyền sử dụng đất và các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất; vì trong lĩnh vực pháp luật đất đai, trước khi Luật Đất đai năm 2003 được áp dụng, khái niệm tranh chấp đất đai dường như chưa được giải thích chính thức trong các văn bản pháp luật. Thuật ngữ tranh chấp đất đai được định nghĩa lần đầu tiên trong Luật Đất đai năm 2003 và tiếp tục được thừa kế trong Luật Đất đai năm 2013, tại Khoản 24 Điều 3. Theo đó, đối tượng tranh chấp là quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bao gồm tranh chấp quyền sử dụng đất và tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất. Ngoài ra, từ quan điểm thực tiễn xét xử, ngành Tòa án Việt Nam vẫn liệt kê các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất trong phạm vi tranh chấp đất đai nói chung. Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTNMT ngày 03/01/2002 hướng dẫn về thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất sử dụng thuật ngữ khác là "các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất".

Theo đó, các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Tòa án bao gồm:

i) Các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất;

ii) Các tranh chấp liên quan đến việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

iii) Thừa kế quyền sử dụng đất;

iv) Tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất.

The given content fragment needs to be rewritten in a better way. Please begin at the fragment "Như vậy, thuật ngữ 'các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất' là một thuật ngữ có nội hàm rất rộng, bao gồm tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất."

Thuật ngữ "các khía cạnh tranh chấp về quyền sử dụng đất" bao gồm rộng rãi, trong đó có tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản liên quan đến đất. Theo logic, tranh chấp về quyền sử dụng đất có ba loại: tranh chấp về ai có quyền sử dụng đất (cụ thể là tranh chấp về quyền sử dụng đất khi bị chiếm giữ bởi người khác hoặc tranh chấp về mốc giới); tranh chấp về việc chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất; tranh chấp liên quan đến việc thừa kế quyền sử dụng đất.

Không thể phủ nhận rằng, mỗi quan điểm trên được lập luận dựa trên căn cứ cụ thể. Nhưng, tôi cho rằng hiểu và áp dụng thuật ngữ "tranh chấp đất đai" cho cả tranh chấp quyền sử dụng đất và tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất là hợp lí về cả mặt ngôn ngữ logic và thực tiễn áp dụng pháp luật trong giai đoạn hiện tại.

2. Đặc điểm của tranh chấp đất đai:

Tranh chấp về đất đai là một loại tranh chấp cụ thể trong lĩnh vực dân sự. Bên cạnh những đặc điểm chung của tranh chấp dân sự, tranh chấp về đất đai còn có những đặc điểm đặc trưng quan trọng sau:

2.1. Chủ thể tranh chấp đất đai:

Chủ thể của tranh chấp chỉ có thể là người quản lý và sử dụng đất, không phải là người sở hữu đất; bởi vì đất đai ở nước ta thuộc sở hữu chung của toàn bộ quần chúng do Nhà nước đại diện. Nhà nước cấp quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thông qua việc giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất. Do đó, quyền sử dụng đất của các chủ thể được xác định dựa trên quyết định giao đất và cho thuê đất của Nhà nước hoặc Nhà nước cho phép tiếp nhận quyền sử dụng đất một cách hợp pháp đối với diện tích đất mà họ đang sử dụng. Vì vậy, các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân tham gia tranh chấp đất đai với tư cách là người quản lý hoặc người sử dụng đất.

2.2. Nội dung của tranh chấp đất đai:

Việc quản lý và sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường rất phức tạp và đa dạng. Đất đai đã trở thành một loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị thương mại. Giá đất cũng biến đổi theo quy luật cung cầu trên thị trường. Vì vậy, việc quản lý và sử dụng đất không chỉ đơn thuần là khai thác giá trị sử dụng, mà còn bao gồm cả giá trị sinh lời thông qua các hành vi kinh doanh tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, việc quản lý và sử dụng đất đai cũng gặp phải những mâu thuẫn, bất đồng và trầm trọng hơn.

2.3. Hậu quả tranh chấp đất đai:

Tranh chấp đất đai có thể gây ra những hậu quả xấu như gây mất ổn định chính trị, phá vỡ mối quan hệ xã hội, làm mất đoàn kết nội bộ của dân cư, phá vỡ trật tự quản lý đất đai, làm trì trệ hoạt động sản xuất và gây mất an ninh trật tự địa phương. Nó cũng ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của các bên tranh chấp và gây thiệt hại cho lợi ích của Nhà nước và xã hội.

2.4. Đối tượng của tranh chấp đất đai:

Tranh chấp đất đai xoay quanh việc quản lý và sử dụng đất. Đất đai là một tài sản đặc biệt, không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp, mà lại thuộc quyền sở hữu của toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu...

3. Các dạng tranh chấp đất đai phổ biến:

Thực tế cho thấy tồn tại một số dạng tranh chấp đất đai phổ biến sau đây:

Kết quả:

1. Đầu tiên, xảy ra tranh chấp về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất. Tranh chấp này liên quan đến việc chuyển đổi đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình hoặc cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn. Theo Điều 179 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình và cá nhân được phép chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình và cá nhân khác.

2. Thứ hai, xảy ra tranh chấp về việc cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất. Tranh chấp này xảy ra khi một hoặc cả hai bên vi phạm các điều khoản trong hợp đồng, như hết hạn thuê đất mà không trả lại cho bên cho thuê, người thuê không trả tiền thuê đất, sử dụng đất không đúng mục đích khi thuê, bên cho thuê yêu cầu lấy lại đất khi hợp đồng thuê đất chưa hết hạn, vv...

Thứ ba, xung đột hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Loại xung đột này thường xảy ra khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ cam kết, nhưng bên thế chấp quyền sử dụng đất (bên vay tiền) không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc trả nợ không đầy đủ, đúng thời hạn như cam kết trong hợp đồng cho bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất là các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng.

Thứ tư, xung đột thừa kế quyền sử dụng đất. Loại xung đột này thường xảy ra do một số nguyên nhân chủ yếu sau: i) Người có quyền sử dụng đất chết không để lại di chúc; những người thừa kế theo pháp luật không thỏa thuận được với nhau về việc phân chia di sản thừa kế; ii) Người có quyền sử dụng đất chết có để lại di chúc nhưng di chúc không tuân thủ các quy định của pháp luật, quyết định toàn bộ di sản chỉ cho một người thừa kế, những người được hưởng thừa kế khác không thực hiện việc phân chia theo di chúc dẫn đến xung đột...

Thứ năm, tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một vấn đề phổ biến với số lượng lớn. Tranh chấp này xảy ra khi một hoặc cả hai bên không thực hiện hoặc không hoàn thành nghĩa vụ cam kết, gây thiệt hại cho bên kia. Ví dụ, bên chuyển nhượng nhận tiền nhưng không chịu bàn giao đất đúng hạn hoặc không đúng định mức đã thỏa thuận; bên nhận chuyển nhượng không thanh toán đúng số tiền và thời hạn cam kết cho bên chuyển nhượng và các trường hợp tương tự.

Thứ sáu, tranh chấp xảy ra do lấn chiếm đất, khi một hoặc hai bên chiếm dụng đất của nhau. Có trường hợp trước đây khi Nhà nước tiến hành cải tạo nông nghiệp, đã giao đất cho người khác sử dụng, nhưng người sở hữu trước đó tái chiếm và sử dụng trái phép đất nông nghiệp, dẫn đến tranh chấp.

Thứ bảy, tranh chấp đòi lại đất đã được giao cho người khác trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Ví dụ: Việc đòi lại đất của con cháu địa chủ, phong kiến bị tịch thu khi thực hiện chính sách cải cách ruộng đất để chia sẻ cho nông dân sử dụng; tranh chấp đòi lại đất nông nghiệp đã góp vào hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, nhưng hiện nay hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp đã được giải thể và v.v...

Thứ tám, tranh chấp đòi lại tài sản chung như nhà đất của vợ chồng khi ly hôn. Loại tranh chấp này được giải quyết khá phức tạp do trước đây giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên của một bên vợ hoặc chồng và có nhiều trường hợp vợ chồng không làm thủ tục xin cấp giấy đăng ký kết hôn từ Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (gọi chung là UBND cấp xã).

Thứ chín, tranh chấp về việc cản trở quyền sử dụng đất. Trong thực tế, loại tranh chấp này dù số lượng ít nhưng lại rất phức tạp. Thông thường, do mâu thuẫn phát sinh, bên sử dụng đất ở gần đường công cộng (bên ngoài) không cho người sử dụng đất ở bên trong đi qua phần đất của họ, trong trường hợp không có lối đi chung hoặc lối đi chung bị bịt lại, dẫn đến tranh chấp xảy ra.

Thứ mười, tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính. Loại tranh chấp này xảy ra giữa các đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh trong trường hợp chia tách, sáp nhập, thành lập đơn vị hành chính mới và những trường hợp tương tự.