Giải quyết tranh chấp ranh giới đất đai giữa các hộ gia đình

1. Tranh chấp ranh giới đất đai giữa các hộ gia đình được hiểu như thế nào?

Theo từ điển Tiếng Việt, ranh giới là đường giới hạn phân định giữa hai bên, điển hình là đường chia đất giữa các thửa đất liền kề. Quyền sử dụng đất là quyền hợp pháp được ghi nhận và đảm bảo cho các chủ thể sử dụng đất trong quá trình khai thác và sử dụng.

Vì vậy, ranh giới quyền sử dụng đất là việc phân chia giới hạn quyền hợp pháp cụ thể đối với một thửa đất, và quyền này được đảm bảo và ghi nhận bởi pháp luật cho các chủ thể sử dụng đất trong quá trình khai thác và sử dụng.

Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xã hội xảy ra trong bất kỳ hình thức kinh tế xã hội nào. Pháp luật Luật Đất đai 2003 đã định nghĩa tranh chấp đất đai lần đầu, và hiện nay nó được quy định trong Luật Đất đai 2013. Theo đó, tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hoặc xung đột về lợi ích, quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai.

Tranh chấp đất đai thuộc vào nhóm tranh chấp dân sự phổ biến và phức tạp, trong đó các chủ thể cho rằng quyền lợi của họ bị xâm phạm liên quan đến đất đai như mua bán, chuyển nhượng, thừa kế, tranh chấp ranh giới, ngõ đi chung v.v.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp ranh giới đất đai giữa các hộ gia đình: 

Cách giải quyết vấn đề tranh chấp ranh giới đất đai giữa các hộ gia đình theo trình tự và thủ tục quy định trong Điều 202 và Điều 203 Luật đất đai năm 2013 như sau:

Đầu tiên, các bên có thể tự hòa giải. Đây là phương pháp giải quyết tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp tự tiến hành gặp gỡ, trao đổi và thương lượng với nhau để thỏa thuận và giải quyết những khác biệt và xung đột. Phương pháp này không có sự tham gia của bên thứ ba làm trung gian, mà hoàn toàn tuân theo ý chí và quyết định của các bên tranh chấp. Do đó, giải quyết tranh chấp bằng cách này mang lại sự tôn trọng và tránh được những tác động tiêu cực đến quan hệ tình cảm giữa các bên.

Thứ hai, nếu không thể tự giải quyết được, các bên có thể nộp đơn đến ủy ban nhân dân cấp xã nơi có tài sản để tiến hành quá trình hòa giải căn cứ. Đây là giai đoạn trước khi đưa ra Tòa án trong tranh chấp về đất đai. Đây là phương thức giải quyết tranh chấp đất đai có sự tham gia của bên thứ ba là tổ chức hòa giải cơ sở như trung gian. Quy định pháp luật về đất đai khuyến khích các bên tranh chấp tự tiến hành hòa giải hoặc giải quyết bằng phương thức hòa giải căn cứ. Vì vậy, phương thức này giúp bên thứ ba là tổ chức hòa giải giúp các bên ngồi lại thương lượng nhằm giải quyết những khác biệt và xung đột.

Việc hòa giải tranh chấp đất đai này phải được thực hiện trong khoảng thời gian không quá 45 ngày theo quy định của pháp luật, tính từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Quá trình hòa giải phải được lập biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận về việc hòa giải hoặc không hòa giải từ ủy ban nhân dân cấp xã, được gửi đến các bên tranh chấp và lưu trữ tại ủy ban nhân dân cấp xã nơi có tài sản tranh chấp.

Việc hòa giải chỉ diễn ra khi tất cả các bên tranh chấp tham gia phiên hòa giải. Trường hợp một trong các bên tranh chấp không tham gia lần thứ hai, quá trình hòa giải sẽ không được công nhận.

Thứ ba, dựa vào kết quả của quá trình hòa giải (thành công hoặc thất bại), để:

Trường hợp 1: Nếu trong quá trình hòa giải, có sự thay đổi về quyền sử dụng đất, ủy ban nhân dân cấp xã nơi có tài sản gửi biên bản hòa giải đến cơ quan có thẩm quyền để tiến hành giải quyết theo quy định của luật đất đai năm 2013. Cụ thể, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ có thẩm quyền giải quyết vấn đề này. Phòng Tài nguyên và Môi trường, hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận thay đổi ranh giới thửa đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất.

Trường hợp 2: Trong trường hợp hòa giải không thành công hoặc sau hòa giải, ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến của mình, ủy ban nhân dân cấp xã sẽ lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn tới cơ quan có thẩm quyền tiếp tục giải quyết tranh chấp.

Cụ thể, việc gửi đơn giải quyết tranh chấp lên Tòa án cấp huyện nơi có tài sản đất được thực hiện theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015. Người dân phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 300.000 đồng/vụ án trong trường hợp tranh chấp về quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất mà Tòa án không xem xét giá trị, chỉ xem xét quyền sở hữu tài sản và tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất.

- Đối với tranh chấp về quyền sở hữu tài sản và tranh chấp về quyền sử dụng đất, Tòa án phải xác định giá trị của tài sản hoặc xác định quyền sở hữu quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm như trong vụ án có giá trị tương đương mà mình được hưởng.

- Quy định trên cho thấy nhà nước khuyến khích các bên thực hiện tự hòa giải hoặc hòa giải tại cơ sở trước, sau đó chỉ khi không đạt được kết quả như mong muốn thì mới tiến hành thủ tục hòa giải theo quy định của luật. Nếu sau cùng hòa giải vẫn không thành công, các bên có thể chọn đưa tranh chấp ra Tòa án để được giải quyết.

3. Nguyên tắc xác định ranh giới giữa các thửa đất: 

Theo Điều 11 của Thông tư 25/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, ranh giới giữa các thửa đất được xác định dựa trên các nguyên tắc cơ bản sau:

Trước khi tiến hành đo đạc chi tiết về thửa đất và ranh giới, cán bộ đo đạc phải xác định rõ hiện trạng và ranh giới sử dụng đất cùng với người sử dụng và quản lý đất liên quan. Họ cần tiến hành xác định ranh giới và đánh dấu mốc giới trên thực địa bằng các dấu mốc nhất định, sau đó lập bản mô tả ranh giới và mốc giới thửa đất để làm căn cứ.

Thứ hai, định ranh giới của bất động sản liền kề dựa trên tình trạng hiện tại, quản lý và điều chỉnh dựa trên kết quả cấp chứng chỉ, quyết định tòa án có hiệu lực, kết quả giải quyết tranh chấp hoặc các quyết định hành chính liên quan.

Trong trường hợp tranh chấp về ranh giới thửa đất, đơn vị đo đạc phải báo cáo bằng văn bản cho ủy ban nhân dân xã về vấn đề đó. Nếu tranh chấp chưa được giải quyết khi tiến hành đo đạc tại địa phương và cần xác định ranh giới thực tế đang sử dụng và quản lý, thì tiếp tục sử dụng ranh giới đó. Nếu không thể xác định ranh giới thực tế đang sử dụng và quản lý, thì được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp; đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập biên bản mô tả tình trạng phần đất đang tranh chấp.

4. Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp ranh giới đất đai giữa các hộ gia đình: 

Theo quy định của Điều 202 và Điều 203 Luật đất đai năm 2013 cùng với Điều 35, Điều 36 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, và khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán về hướng dẫn một số quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 192 Bộ Luật tố tụng dân sự số 92/2015/QH13 về việc trả lại đơn khởi kiện và quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án.

Đầu tiên, theo quy định, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường hòa giải tại cơ sở thuộc về Ủy ban nhân dân cấp xã. Điều này là bắt buộc nếu các bên mong muốn tiến tới giải quyết tranh chấp bằng cách khởi kiện tại tòa án, trừ khi tranh chấp đó liên quan đến quyền sử dụng đất.

Tiếp theo, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, quyền giải quyết sẽ khác nhau:

- Trường hợp có tranh chấp và liên quan đến giấy tờ, thẩm quyền sẽ nằm trong phạm vi của Tòa án dân sự cấp huyện.

- Trong trường hợp tranh chấp mà người đang tranh chấp không có các giấy tờ liên quan thì:


+ Nếu tranh chấp xảy ra giữa các hộ gia đình, cá nhân hoặc cộng đồng dân cư: Quyền thẩm quyền thuộc về Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện. Nếu người đang tranh chấp không đồng ý với quyết định của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, thì quyền thẩm quyền thuộc về Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc Tòa án dân sự cấp huyện.

Nếu một bên trong tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, thì thẩm quyền thuộc về ủy ban nhân dân tỉnh. Trong trường hợp đương sự khiếu nại quyết định của Chủ tịch ủy ban nhân dân huyện, thì thẩm quyền thuộc về Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc tòa án nhân dân cấp huyện.

5. Hồ sơ khởi kiện tranh chấp ranh giới đất đai giữa các hộ gia đình: 

Hồ sơ cần bao gồm các giấy tờ sau đây:

– Văn bản khởi kiện giải quyết tranh chấp về ranh giới đất đai giữa các bất động sản liền kề phải tuân thủ các điều kiện về nội dung và hình thức theo quy định tại Điều 189 của Luật Tố tụng Dân sự năm 2015, theo Mẫu số 23/DS được ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán ngày 13 tháng 01 năm 2017.

– Các giấy tờ chứng minh danh tính như Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân;

- Nếu không thể đạt được sự thoả thuận tại ủy ban nhân dân cấp xã;

- Nếu có, chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất.

- Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và các tài sản liên quan đến đất, bao gồm cả hóa đơn đóng thuế trong các giai đoạn khác nhau;

- Các tài liệu chứng minh địa chính như trích lục bản đồ và hồ sơ liên quan đến diện tích đất tranh chấp.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật đất đai 2013;

– Bộ luật Dân sự 2015;

– Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.