Quyền sử dụng đất của người mua căn hộ chung cư

1. Quyền sử dụng đất của người mua căn hộ chung cư:

Theo Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, việc sử dụng đất xây dựng nhà chung cư, nhà chung cư với mục đích hỗn hợp để ở và làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ (gọi chung là nhà chung cư) được quy định như sau: bao gồm đất xây dựng khối nhà chung cư, đất làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà chung cư và đất để xây dựng các công trình hạ tầng. Điều 3 của Nghị định này cụ thể quy định về quyền sử dụng đất của người mua căn hộ chung cư (bao gồm chủ sở hữu căn hộ chung cư, văn phòng làm việc, cơ sở thương mại, dịch vụ trong nhà chung cư). Điểm đặc biệt là phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của người mua căn hộ chung cư được quy định bởi pháp luật, bao gồm cả diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư.

– Diện tích đất làm sân;

– Diện tích đất trồng hoa;

- Khu vực xung quanh nhà có diện tích đất trồng cây xanh.

- Diện tích đất ngoài nhà chung cư được sử dụng cho các công trình hạ tầng nhằm phục vụ trực tiếp cho cư dân chung cư, theo mục đích được chủ đầu tư giao cho chủ sở hữu căn hộ chung cư để tổ chức quản lý và sử dụng theo dự án đầu tư.

Theo quy định hiện hành của pháp luật, chủ sở hữu căn hộ chung cư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản liên quan đến đất trong một thời hạn lâu dài ổn định.

Tuy nhiên, theo điểm b khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, phần diện tích đất chung của căn hộ chung cư không thể phân chia và sẽ được sử dụng chung. Vì vậy, việc sử dụng và quản lý quyền sử dụng đất khu chung cư sẽ do đa số chủ sở hữu quyền sử dụng đất quyết định, nhưng phải phục vụ lợi ích chung của cộng đồng và tuân thủ quy định của pháp luật.

Tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được tính bằng diện tích căn hộ chia tổng diện tích sàn của các căn hộ trong nhà chung cư.

Tại điểm a khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP,

2. Trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc xác định diện tích đất thuộc quyền sử dụng đất của người mua căn hộ chung cư:

quy định chủ đầu tư có trách nhiệm xác định vị trí, ranh giới, diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung trong dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và thiết kế mặt bằng của công trình để trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; trong hợp đồng mua bán nhà ở và bản vẽ hoàn công công trình để hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) cho bên mua căn hộ chung cư. Theo quy định này, trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc xác định diện tích đất thuộc quyền sử dụng của người mua căn hộ chung cư bao gồm có:

- Trước tiên, chủ đầu tư có trách nhiệm xác định rõ vị trí thuộc quyền sử dụng chung trong dự án đầu tư.

+ Xác định rõ ranh giới thuộc quyền sử dụng chung trong dự án đầu tư; 

+ Xác định rõ diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung trong dự án đầu tư; 

+ Quy hoạch xây dựng chi tiết;

+ Thiết kế mặt bằng công trình.

- Đầu tiên, nhà đầu tư phải thực hiện một số trách nhiệm sau để tiến hành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ chung cư và tài sản khác liên quan đến đất (sổ hồng) cho cư dân chung cư:

+ Xác định đúng vị trí thuộc quyền sử dụng chung theo các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và bản vẽ hoàn công công trình.

+ Định rõ phạm vi sử dụng chung trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và bản vẽ hoàn công.

+ Xác định rõ diện tích đất được sử dụng chung trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và bản vẽ hoàn công.

Khi cấp Giấy chứng nhận cho người mua căn hộ chung cư, Giấy chứng nhận mà chính quyền nhà nước đã cấp cho chủ đầu tư phải được điều chỉnh để chuyển sang hình thức sử dụng đất chung đối với các phần diện tích đất xây dựng căn hộ chung cư, khu vực sân, khu vườn hoa, cây xanh xung quanh căn nhà và các phần diện tích đất xây dựng hạ tầng bên ngoài căn hộ chung cư, nhưng vẫn thuộc quyền sở hữu chung của người mua căn hộ chung cư.

3. Quy định về giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư cho chủ đầu tư:

Chủ đầu tư dự án xây dựng căn hộ chung cư được nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất cho phần diện tích đất thuộc dự án theo quy định sau đây:

- Đối với diện tích đất dùng để xây dựng nhà chung cư và cơ sở hạ tầng theo dự án đầu tư và quy hoạch chi tiết đã được cơ quan chức năng nhà nước phê duyệt, chủ đầu tư sẽ nhận được đất từ Nhà nước, có quyền thuê đất và phải đóng tiền sử dụng đất cũng như tiền thuê đất; chủ đầu tư cũng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản liên quan đến đất.

- Đối với diện tích đất làm đường giao thông và các công trình khác phục vụ cư dân trong và ngoài nhà chung cư mà chủ đầu tư không sử dụng cho kinh doanh dịch vụ theo dự án đầu tư, chủ đầu tư sẽ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để quản lý và xây dựng công trình mà không cần đóng tiền sử dụng đất hay tiền thuê đất; chủ đầu tư sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản liên quan đến đất. Sau khi hoàn thành việc xây dựng theo dự án đầu tư và quy hoạch chi tiết, chủ đầu tư sẽ phải giao đất cho địa phương quản lý theo quyết định giao đất và cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền.

Việc giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xây dựng các chung cư cho chủ đầu tư được định rõ như sau:

- Chủ đầu tư dự án xây dựng chung cư sẽ nhận được đất từ nhà nước sau khi đóng tiền sử dụng đất và sẽ được cho thuê đất trong trường hợp cần thiết. Đồng thời, chủ đầu tư sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản liên quan đến đất cho các phần diện tích đất này.

+ Xây dựng nhà chung cư;

+ Đất xây dựng công trình hạ tầng do chủ đầu tư sử dụng để kinh doanh theo dự án đầu tư và quy hoạch xây dựng chi tiết.

– Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư sẽ được nhà nước cấp đất, cho thuê đất mà không cần đóng tiền sử dụng đất hay tiền thuê đất cho phần diện tích đất sau. Đối với diện tích đất được sử dụng làm đường giao thông, chủ đầu tư sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản liên quan.

+ Diện tích đất dùng cho hạ tầng công cộng phục vụ cả cư dân trong và ngoài chung cư, mà chủ đầu tư không sử dụng với mục đích kinh doanh dịch vụ theo dự án đầu tư.

Trong trường hợp này, sau khi chủ đầu tư hoàn thành xây dựng theo dự án đầu tư và quy hoạch xây dựng chi tiết, đất đó phải được bàn giao cho chính quyền địa phương để quản lý và thẩm định việc giao đất hoặc cho thuê đất cho cơ quan có thẩm quyền.

4. Quy định về đất xây dựng khu chung cư:

– Đất xây dựng khu chung cư bao gồm:

+ Đất để xây dựng nhà chung cư;

- Cung cấp mảnh đất để xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp cho cuộc sống của các hộ gia đình sinh sống trong căn hộ chung cư.

- Xây dựng các công trình phục vụ cho cộng đồng theo kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Đất xây dựng khu chung cư cần được quy hoạch một cách hợp lý, đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng và bảo vệ môi trường.

– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

– Luật Đất đai 2013.