Tặng cho nhà đất bằng giấy viết tay có hợp pháp không?

1. Tặng cho nhà đất bằng giấy viết tay có hợp pháp không?

1.1. Tặng cho nhà đất bằng giấy viết tay là gì?

Việc tặng cho tài sản là cách bên tặng gửi tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu sang bên nhận theo thỏa thuận và bên nhận cũng đồng ý nhận. Nếu bên nhận không đồng ý nhận, thì hợp đồng tặng không hình thành. Bên nhận tài sản tặng không phải thực hiện bất kỳ nghĩa vụ gì đối với bên tặng. Khái niệm về tặng cho quyền sử dụng đất không được quy định trong BLDS 2015, mà chỉ đề cập đến hợp đồng về quyền sử dụng đất, trong đó có tặng cho quyền sử dụng đất. Tặng cho nhà đất có thể hiểu là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người có quyền hợp pháp sang người khác theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp này, người tặng (bên tặng cho) phải chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người nhận tặng (bên được tặng cho), trong khi người nhận tặng có nghĩa vụ nhận tài sản. Bên tặng cũng phải tuân thủ các yêu cầu pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất. Tặng cho quyền sử dụng đất nhất thiết phải được thể hiện qua một văn bản hợp đồng có công chứng và có hiệu lực tại thời điểm đăng ký QSDĐ theo quy định pháp luật. Còn tặng cho nhà đất bằng giấy viết tay có thể hiểu là việc tặng cho nhà đất mà không cần công chứng, chứng thực.

1.2. Tặng cho nhà đất bằng giấy viết tay có hợp pháp không? 

Hợp đồng tặng cho nhà đất chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:

(1) Cả hai bên trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đều có đủ năng lực hành vi dân sự.

(2) Mục tiêu và nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật, không vi phạm các quy định đạo đức xã hội.

(3) Người tham gia hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải thực hiện đúng ý muốn của mình một cách tự nguyện.

(4) Hình thức của hợp đồng tặng quyền sử dụng đất cần tuân thủ quy định pháp luật.

Vì vậy, nếu vi phạm một trong các điều kiện trên khi ký kết hợp đồng tặng quyền sử dụng đất thì hợp đồng sẽ không có giá trị. Nếu vi phạm các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng nêu trên, hợp đồng sẽ bị vô hiệu. Khi xảy ra trường hợp này, hợp đồng không còn có giá trị kể từ thời điểm ký kết, không tạo ra quyền và nghĩa vụ đối với các bên và các bên sẽ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Hiện nay, theo quy định tại điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013, khi tặng quyền sử dụng đất, bắt buộc phải lập văn bản có công chứng, chứng thực. Nếu tặng nhà đất bằng giấy viết tay, không tuân thủ điều kiện hình thức hợp đồng, hợp đồng tặng này sẽ trở nên vô hiệu.

Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định trường hợp ngoại lệ, khi tặng nhà đất bằng giấy viết tay và đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng, Tòa án có thể quyết định công nhận giấy tặng viết tay này, trong trường hợp này, không cần công chứng, chứng thực và giấy tặng viết tay vẫn có hiệu lực và các bên tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ theo thỏa thuận trong giấy tặng viết tay.

Ngoài ra, luật cũng quy định về việc tặng nhà đất bằng giấy viết tay trước thời điểm mà Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực, và việc này được coi là hợp pháp. Theo Điều 82 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, một số trường hợp cụ thể được quy định chi tiết về việc thi hành Luật Đất đai, đã được sửa đổi và bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP, sửa đổi hướng dẫn về Luật đất đai. Các trường hợp đó bao gồm:

* Trường hợp đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

- Trường hợp sử dụng đất được tặng cho trước ngày 01/01/2008, dù không có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định, việc tặng cho vẫn có giá trị pháp lý và không cần công chứng, chứng thực. Trong trường hợp này, giấy viết tay cũng được công nhận là hợp pháp. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ tuân thủ quy định cho trường hợp này.

- Trường hợp sử dụng đất được tặng cho từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014, phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định. Nếu không có giấy tờ chứng nhận này, việc tặng đất sẽ không có hiệu lực. Các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật đất đai như sau:

- Các giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.

+ Văn bản pháp lý liên quan đến việc thừa kế, tặng quyền sử dụng đất hoặc tài sản liên quan đến đất; văn bản giao nhà trong tình nghĩa, nhà tình thương liên quan đến đất.

+ Văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giao dịch mua bán nhà ở liên quan đến đất ở xác nhận bởi Ủy ban nhân dân cấp xã là đã được sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.

- Giấy tờ xác nhận thanh lý giá nhà ở kèm theo đất ở; giấy tờ chứng minh sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật.

- Giấy tờ xác nhận mua nhà ở thuộc quyền sở hữu của nhà nước theo quy định của pháp luật.

- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

+ Các loại giấy tờ khác theo quy định. 

* Trường hợp đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 

Theo quy định, người đang sử dụng đất do nhận tặng cho trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận tặng cho chỉ có Giấy chứng nhận của bên tặng cho hoặc hợp đồng, giấy tờ về tặng cho theo quy định thì người nhận tặng cho thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Như vậy, trong trường hợp này việc tặng cho bằng giấy viết tay không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của gia dịch.

2. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp tặng cho nhà đất bằng giấy viết tay: 

– Trường hợp sử dụng đất tặng cho trước 01/01/2008 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hoặc sử dụng đất tặng cho từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

- Nếu người chuyển quyền sử dụng đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bên nhận cần chuẩn bị bản sao của giấy chứng nhận này.

- Nếu người chuyển quyền sử dụng đất có hợp đồng về chuyển quyền sử dụng đất, bên nhận cần chuẩn bị bản sao của hợp đồng này.

- Nếu người chuyển quyền sử dụng đất có giấy tờ khác liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất, bên nhận cần chuẩn bị bản sao của các giấy tờ này.

Bước 2: Người nhận tặng cùng với hồ sơ được chuẩn bị ở Bước 1 điền thông tin và nộp đơn xin chuyển quyền sử dụng đất tới cơ quan chức năng quản lý đất đai.

Bước 3: Sau khi nhận đơn xin chuyển quyền sử dụng đất, cơ quan chức năng quản lý đất đai sẽ xem xét và giải quyết theo quy định.

- Đơn đăng ký thay đổi tình trạng đất đai và tài sản gắn liền theo Mẫu số 09/ĐK.

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã được cấp. Trong trường hợp có hợp đồng hoặc văn bản liên quan đến việc chuyển quyền theo quy định, nhưng bên chuyển quyền không giao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền, hồ sơ không cần đính kèm Giấy chứng nhận.

- Giấy tờ liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản kèm theo đất cần có chữ ký đầy đủ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.

Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thông báo bằng văn bản cho người nhận nhờ và đăng tải tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận nhờ. Trong trường hợp không biết địa chỉ của người nhận nhờ để thông báo, phải đăng tin trên phương tiện thông tin công cộng của địa phương ba lần liên tiếp.

Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ lập hồ sơ và nộp cho cơ quan có thẩm quyền để quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp nếu bên nhận chuyển quyền không nộp Giấy chứng nhận để tiến hành thủ tục. Thêm vào đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cũng sẽ được cấp cho bên nhận chuyển quyền.

3. Những lưu ý khi thực hiện tặng cho nhà đất: 

– Điều kiện tặng cho nhà đất:

- Đất phải có giấy chứng nhận, không có tranh chấp và quyền sử dụng không bị kê biên, nhằm bảo đảm thi hành án trong thời hạn sử dụng đất.

- Người nhận không nằm trong các trường hợp bị cấm nhận tặng.

– Phải sang tên trong thời hạn 30 ngày

– Tặng cho bằng lời nói không có hiệu lực

– Bị phạt tiền nếu không sang tên Sổ đỏ

– Được miễn thuế, lệ phí khi sang tên

 Những văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết: 

– Luật Đất đai năm 2013; 

- Bộ Luật Dân sự được ban hành vào năm 2015.

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ, quy định cụ thể việc thi hành một số điều của Luật Đất đai đã được sửa đổi và bổ sung bởi nghị định 01/2017/NĐ-CP chỉnh sửa nghị định hướng dẫn Luật đất đai.

– Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.