Mua nhà chưa hoàn công có rủi ro không? Nên mua không?

1. Hiểu như thế nào về nhà ở chưa hoàn công?

Hoàn công là quy trình xác định việc hoàn thành công trình xây dựng cụ thể. Đây là thủ tục bắt buộc mà chủ đầu tư và chủ sở hữu phải thực hiện để được pháp luật công nhận giá trị tài sản trên đất.

Nhà chưa hoàn công được hiểu là nhà đang trong quá trình hoàn thiện xây dựng nhưng chưa được pháp luật công nhận giá trị tài sản trên đất đó. Tuy nhiên, pháp luật cho phép một số trường hợp ngoại lệ không cần thực hiện thủ tục hoàn công, chẳng hạn như công trình xây dựng ở nông thôn chưa có quy hoạch phát triển đô thị, hoặc nhà ở riêng lẻ ở nông thôn...

MUST INCLUDE:

1. Hiểu như thế nào về nhà ở chưa hoàn công?

Hoàn công được coi là một thủ tục hành chính cuối cùng nhằm xác định việc hoàn thành một công trình xây dựng cụ thể nào đó. Đây được coi là một thủ tục bắt buộc mà sớm hay muộn thì các chủ đầu tư và chủ sở hữu đều phải tiến hành thực hiện để được pháp luật thừa nhận giá trị tài sản có trên đất.

Nhìn chung, đối với các công trình nhà ở, quy trình hoàn công là một thủ tục hành chính quan trọng trong quá trình hoàn thiện công trình xây dựng nhà cửa. Bằng việc xác định và cấp giấy phép xây dựng, chủ thể đã hoàn thành các giai đoạn công trình và thực hiện công trình nghiệm thu. Thủ tục hoàn công mang lại lợi ích cho chủ thể, bởi khi hoàn thành thủ tục này, họ mới có quyền sở hữu tài sản nhà đất và thuận lợi hơn trong việc định giá và trao tặng sau này. Ngược lại, nếu không tiến hành thủ tục hoàn công, chủ thể sẽ không thể sở hữu ngôi nhà. Điều này cũng áp dụng khi nhà nước tiến hành đền bù và giải tỏa; nếu không hoàn công, chủ thể không được hưởng phần đền bù tài sản liên quan đến đất đai.

2. Những rủi ro khi nhà chưa hoàn công:

Hiện nay nhiều người vẫn có quan điểm rằng việc hoàn công nhà ở và việc bán nhà là hoàn toàn không liên quan. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, việc chuyển nhượng nhà đất sẽ gặp nhiều rủi ro khác nhau tùy thuộc vào thời điểm và địa phương xây dựng. Việc mua nhà chưa hoàn công không chỉ gây khó khăn trong việc ský kết hợp đồng mua bán, mà còn mang đến nhiều bất cập cho người mua, bao gồm:

Khi đất đã có giấy chứng nhận nhưng nhà chưa hoàn công, người mua chỉ được ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thể chuyển nhượng quyền sở hữu nhà. Về pháp lý, người mua chỉ có quyền sử dụng đất, không sở hữu tài sản gắn liền với đất. Điều này có thể khiến người mua ép giá căn nhà xuống thấp hơn nhiều lần so với giá trị thực.

Ngoài ra, nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra hoặc rà soát căn nhà mà bạn vừa mua chưa hoàn công, bạn có thể bị phạt xử lý vi phạm hành chính hoặc bị cưỡng chế phá dỡ các hạng mục xây dựng không đúng quy định.

Thứ ba, trong trường hợp ngôi nhà đó nằm trong khu vực được quy hoạch giải tỏa, không đền bù sẽ được thực hiện cho phần công trình xây dựng như nhà ở trên đất đó, bởi vì giấy chứng nhận được công nhận chỉlà sổ đỏ, không phải sổ hồng.

Thứ tư, nếu có nhu cầu về tài chính và muốn sử dụng tài sản làm thế chấp, đối với ngôi nhà chưa hoàn công, có thể sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp. Tuy nhiên, ngôi nhà chưa hoàn công đó sẽ không được xem xét bảo đảm vì không thể đăng ký phần nhà chưa hoàn công này, và giá trị thu được sẽ bị ảnh hưởng.

Thứ năm, về phía chi phí. Để bảo vệ quyền lợi pháp lý, thủ tục hoàn công phải được tiến hành. Trong trường hợp này, bên mua cần liên hệ với bên bán để thực hiện lại thủ tục hoàn công và phải chịu toàn bộ chi phí phát sinh. Thực tế là nhiệm vụ này thuộc về người bán và họ cần thực hiện trước khi chuyển nhượng cho bên mua.

Thứ bảy, những căn nhà chưa hoàn công khi đem vào giao dịch mua bán vẫn sẽ có tên của chủ cũ, tức là người có tên trên giấy phép xây dựng. Sau khi bán, người chủ cũ thường có xu hướng bỏ qua vì không còn sở hữu căn nhà và quyền lợi của họ không bị ảnh hưởng. Lúc này, chủ nhân mới mới có nhu cầu hoàn công. Tuy nhiên, nếu chủ nhân mới muốn thực hiện thủ tục hoàn công, họ cần có chữ ký của người chủ cũ. Vậy nếu không liên lạc được với người chủ cũ, người chủ cũ không có ý đồ hợp tác hoặc đã qua đời, sẽ phát sinh quan hệ thừa kế. Trong tình huống này, thủ tục hoàn công của chủ nhân mới sẽ gặp khó khăn, thậm chí không thể hoàn công căn nhà.

Trong thực tế, mặc dù có rủi ro, nhiều người vẫn mua những căn nhà chưa hoàn công với ý định sử dụng lâu dài, không có kế hoạch buôn bán bất động sản và không quá quan tâm đến vấn đề hoàn công. Tuy nhiên, trong mọi trường hợp, người mua vẫn cần đảm bảo rằng tài liệu pháp lý liên quan đầy đủ và hợp pháp. Vì trong nhiều trường hợp, mua nhà chưa hoàn công có thể mang đến rủi ro cho người mua.

Do đó, để tránh các vấn đề phức tạp sau này cho cả người mua và người bán, hoàn công nhà được coi là điều kiện cần thiết. So với việc hoàn công ngay sau khi nhà xây dựng xong, việc hoàn công sau đó sẽ phức tạp và mất thời gian hơn cho cả hai bên, đặc biệt là bên mua.

3. Có nên mua nhà chưa hoàn công không?

Quy trình hoàn công căn nhà được coi là một bước không thể thiếu trong việc xây dựng công trình. Nhiệm vụ của nó là xác định rõ ràng việc hoàn thành công trình bởi bên thi công và bên chủ đầu tư sau khi được cơ quan nhà nước cấp giấy phép xây dựng. Đồng thời, tất cả các giai đoạn thi công cũng phải đi qua quá trình nghiệm thu hoàn công. Việc mua một căn nhà chưa hoàn công sẽ gây nhiều bất tiện trong tương lai, như đã được phân tích. Hoàn công căn nhà được coi là điều kiện quan trọng để chủ nhà nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cùng với tài sản liên quan. Đồng thời, nó còn thể hiện các thay đổi về tình trạng nhà ở sau quá trình xây dựng hoàn thành. Vì vậy, câu trả lời cho câu hỏi "Có nên mua nhà chưa hoàn công hay không?" là không. Để tránh rủi ro cho bản thân và người mua, bạn nên tránh mua những căn nhà chưa hoàn công.

Để kiểm tra việc hoàn công căn nhà, cách đơn giản và chính xác nhất là yêu cầu chủ nhà cung cấp sổ hồng hoàn công và bản vẽ hoàn công.

Sổ hồng hoàn công là một loại giấy tờ quan trọng để chứng minh công trình xây dựng đã hoàn thành sau khi được cấp giấy phép xây dựng. Đây cũng là điều kiện để chủ nhà được cấp giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cửa và tài sản gắn liền trên đất.

Bản vẽ hoàn công là giấy tờ thể hiện tình trạng và số liệu chính xác của công trình sau khi xây dựng. Đối với pháp lý, bản vẽ hoàn công giúp Nhà nước xác định xem chủ nhà hoặc nhà đầu tư đã tuân thủ đúng quy định và thông tin được ghi trên giấy phép xây dựng theo quy định của Nhà nước hay không.

Do đó, dựa vào hai loại giấy tờ quan trọng trên, người dân có thể dễ dàng nhận biết ngôi nhà chưa hoàn công một cách đúng đắn và hiệu quả nhất.

Tóm lại, ngôi nhà chưa hoàn công có nhiều lý do, nhưng thường xuất phát từ việc chủ nhà không thực hiện thủ tục hoàn công hoặc quá trình thi công sẽ vi phạm quy định cấp phép xây dựng. Vì vậy, để tránh rủi ro tiềm ẩn, không nên mua những căn nhà chưa hoàn công đúng quy trình.

4. Nhà chưa hoàn công có sang tên được không?

Hiện tại, nhiều người đặt câu hỏi liệu có thể sang tên nhà chưa hoàn công hay không? Câu trả lời là không. Đối với việc sang tên nhà chưa hoàn công, người muốn sang tên phải có bằng chứng cho rằng tài sản đó, cụ thể là căn nhà, thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình. Nếu căn nhà chưa hoàn công, điều này có nghĩa là không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Do đó căn nhà không có tư cách pháp lý. Vì vậy, việc sang tên hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với căn nhà chưa hoàn công là không thể. Nếu có, chỉ có thể chuyển nhượng và sang tên quyền sử dụng đất liên quan đến căn nhà đó. Vì vậy, khi chủ đầu tư bán căn nhà chưa hoàn công, căn nhà vẫn mang tên của chủ đầu tư, hay còn gọi là chủ cũ.

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020);

– Luật Nhà ở năm 2014;

– Luật Đất đai năm 2013.