Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là gì? Những điều cần biết?

1. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là gì?

Dự án đầu tư bao gồm các đề xuất về việc đầu tư vào một mục tiêu cụ thể và giải trình về kết quả của các hoạt động đầu tư. Mỗi dự án diễn ra trong một khoảng thời gian nhất định, từ khi bắt đầu đến khi hoàn thành, được gọi là chu kỳ hoặc vòng đời của dự án.

Theo quy định hiện hành tại Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, thì dự án đầu tư xây dựng nhà ở được hiểu là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để thực hiện việc xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nhằm mục đích phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định nào đó.

2. Những vấn đề cần biết về dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

– Phát triển nhà ở theo dự án;

– Phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân.

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật nhà ở, cụ thể là tại khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở năm 2014 (được sửa đổi tại Điều 2 Luật Xây dựng năm 2020) bao gồm:

- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở;

- Một dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở sẽ có cung cấp hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn.

- Dự án đầu tư xây dựng có thể là khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp, trong đó có khu vực dành riêng để xây dựng các căn hộ.

- Dự án đầu tư xây dựng công trình nhằm mục đích sử dụng kết hợp cho việc ở và kinh doanh.

- Xây dựng nhà ở có thể được thực hiện bởi các cá nhân hoặc thông qua xin phép thành lập dự án từ chủ đầu tư. Cả hai hình thức này đều được pháp luật cho phép. Tuy nhiên, Luật Nhà ở không quy định yêu cầu đối với nhà ở do các cá nhân xây dựng (những yêu cầu này sẽ được quy định trong văn bản khác). Thay vào đó, Luật này chỉ nêu rõ yêu cầu đối với dự án xây dựng nhà ở và đặt trách nhiệm xác định yêu cầu cho các cơ quan chức năng tại Điều 19 của Luật Nhà ở năm 2014.

Các dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải tuân thủ quy định của Luật Nhà ở, theo Điều 17, Khoản 2.

Việc lập, phê duyệt và triển khai dự án đầu tư xây dựng nhà ở chỉ được thực hiện tại khu vực đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt. Đồng thời, phải tuân thủ các nội dung quyết định chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 14 của pháp luật.

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở cần tuân thủ quy định về việc đặt tên bằng tiếng Việt cho các phần hồ sơ trong dự án. Nếu chủ đầu tư muốn đặt tên dự án bằng tiếng nước ngoài, phải viết tên đầy đủ bằng tiếng Việt trước đó, sau đó mới viết bằng tiếng nước ngoài. Điều này nhằm tôn vinh và phát triển các giá trị văn hóa của Việt Nam trong dự án, tạo ra những đặc trưng riêng.

Ngoài ra, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở phải tuân thủ đầy đủ các nội dung đã được phê duyệt. Nếu có yêu cầu điều chỉnh các nội dung như tên dự án, tiến độ thực hiện, loại nhà ở, diện tích sàn, số lượng nhà ở, tỷ lệ các loại nhà ở, tổng mức đầu tư (đối với dự án được đầu tư bằng vốn nhà nước), chủ đầu tư phải đề nghị cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Điều 170 của Luật Nhà ở để được phê duyệt trước khi tiến hành xây dựng, nhằm đáp ứng nhu cầu và định hướng phát triển nhà ở.

2.2. Các trường hợp xây dựng nhà ở theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở: 

- Xây dựng nhà ở với mục đích cho thuê, cho thuê mua hoặc bán bởi các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;

– Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hoặc khu nhà ở cũ;

– Phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư cho người dân;

– Quy hoạch và phát triển nhà ở trong sở hữu của nhà nước là một nhiệm vụ quan trọng và được điều chỉnh bởi Luật Nhà ở năm 2014. Điều 19 của Luật Nhà ở này đặt ra các yêu cầu cụ thể cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

2.3. Yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở: 

– Dự án đầu tư xây dựng nhà ở chỉ có thể được lập, phê duyệt và triển khai thực hiện tại khu vực đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, đồng thời phải tuân thủ quyết định chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 14 của Luật Nhà ở năm 2014.

– Dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải sử dụng tiếng Việt để đặt tên các khu vực trong dự án; nếu chủ đầu tư muốn sử dụng tiếng nước ngoài, thì phải viết tên đầy đủ bằng tiếng Việt trước, và sau đó là tiếng nước ngoài.

Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở phải thực hiện đầy đủ các nội dung của dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trong trường hợp chủ đầu tư đề nghị điều chỉnh các nội dung, bao gồm tên dự án, tiến độ thực hiện, loại nhà ở phải xây dựng, tổng diện tích sàn xây dựng, tổng số lượng nhà ở, tỷ lệ các loại nhà ở và tổng mức đầu tư (nếu dự án được đầu tư bằng vốn nhà nước), phải được cơ quan có thẩm quyền quyết định trước khi tiến hành thực hiện xây dựng.

Ủy ban nhân dân tỉnh là cơ quan có trách nhiệm xác định danh sách chi tiết các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn, bao gồm dự án xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư và công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân tỉnh.

2.4. Quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở:

Bước 2: Cần tiến hành phê duyệt quy hoạch chi tiết với tỷ lệ 1/500 do Sở Xây dựng thực hiện.

Bước 3: Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ thực hiện thủ tục giao đất cho dự án nhà ở. Sau đó, Sở Xây dựng sẽ cấp Giấy phép xây dựng cho chủ đầu tư, dựa trên quyết định của Sở Tài nguyên và Môi trường và quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của Sở Xây dựng.

Sở Tài nguyên và Môi trường cùng Sở Tài chính sẽ chịu trách nhiệm thực hiện các thủ tục liên quan đến nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dựa trên mục đích sử dụng đất trong quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Cùng lúc đó, Sở Xây dựng sẽ tiến hành thủ tục cấp Giấy phép xây dựng cho dự án nhà ở thương mại, để chủ đầu tư có thể triển khai xây dựng các công trình trong dự án.

Trong giai đoạn này, Sở Tài nguyên và Môi trường cùng Sở Tài chính tiến hành thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án nhà ở cho chủ đầu tư, vì hiện thủ tục này đang gặp khó khăn và tốn nhiều thời gian.

Bước 4: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ đầu tư dự án và khách hàng mua nhà sau khi dự án hoàn thành và đưa vào sử dụng.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020);

– Luật Nhà ở năm 2014;

– Nghị định số 15/2021/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng.