Giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở

1. Điều kiện giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

– Để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà dự án sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng không nằm trong trường hợp được Quốc hội quyết định và được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, cần phải có một trong các văn bản sau:

- Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với dự án có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;

+ Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp dự án phải thay đổi mục đích sử dụng dưới 10 hecta đất trồng lúa và dưới 20 hecta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.

- Để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cấp đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại đảo, xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển, cần có sự chấp thuận bằng văn bản từ các bộ, ngành liên quan.

Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở do nhà đầu tư nước ngoài trực tiếp đầu tư tại các đảo, xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển và không thuộc các trường hợp được Quốc hội và Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi xem xét việc chấp thuận chủ trương đầu tư, phải gửi văn bản xin ý kiến của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an và Bộ Ngoại giao đối với khu đất sử dụng trong dự án. Bộ Quốc phòng, Bộ Công an và Bộ Ngoại giao phải có ý kiến bằng văn bản gửi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong thời hạn không quá 20 ngày kể từ ngày nhận được văn bản xin ý kiến.

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê hoặc bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất phải đáp ứng các điều kiện sau:

+ Có đủ tài chính để đảm bảo tiến độ sử dụng đất trong quá trình đầu tư xây dựng nhà ở:

++ Phải có số vốn sở hữu riêng không dưới 20% tổng mức đầu tư đối với dự án xây dựng nhà ở với quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không dưới 15% tổng mức đầu tư đối với dự án xây dựng nhà ở với quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;

Có khả năng mobilize capital to undertake housing construction investment projects from credit institutions, foreign bank branches, and other organizations and individuals.

Signing a deposit according to the regulations of investment laws.

+ Content đã được viết lại.

- Việc sử dụng đất do Nhà nước giao hoặc cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư khác không được vi phạm quy định về đất đai của pháp luật. Nguyên tắc xác định này được dựa trên kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương, được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường.

++ Nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai được công bố trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với những dự án thuộc địa phương khác.

2. Hồ sơ giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở: 

2.1. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương:

– Người xin giao đất, thuê đất nộp một bộ hồ sơ đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải đệ trình cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cấp giấy chứng nhận đầu tư. Bộ hồ sơ bao gồm:

- Đơn đề nghị cấp đất hoặc cho thuê đất (theo Mẫu số 01 đi kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT);

- Bản sao công chứng giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư được kèm theo báo cáo đề xuất dự án xây dựng nhà ở.

- Văn bản điều kiện giao đất, cho thuê đất cho dự án xây dựng nhà ở bán hoặc cho thuê hoặc kết hợp bán và cho thuê được lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư, thẩm định dự án hoặc xét duyệt dự án.

- Bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất được trích lục. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm cung cấp bản đồ địa chính thửa đất trích lục cho các địa phương đã có bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo địa chính thửa đất theo yêu cầu của người đăng ký giao đất hoặc thuê đất.

- Để thực hiện dự án xây dựng nhà ở, người xin giao đất hoặc thuê đất cần nộp hồ sơ lên Ủy ban nhân dân tỉnh hoặc thành phố trực thuộc Trung ương. Hồ sơ này được lập bởi Sở Tài nguyên và Môi trường và bao gồm các giấy tờ đã nêu trên.

- Đối với dự án xây dựng nhà ở sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng mà không nằm trong các trường hợp được Quốc hội quyết định đầu tư hoặc được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư, cần có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ hoặc Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

- Đối với dự án xây dựng nhà ở có vốn đầu tư trực tiếp của nhà đầu tư nước ngoài tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển mà không nằm trong các trường hợp được Quốc hội quyết định đầu tư hoặc được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư, cần có văn bản của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Ngoại giao.

Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định giao đất hoặc dự thảo quyết định cho thuê đất.

2.2. Hồ sơ giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh:

- Người yêu cầu giao đất hoặc thuê đất cần nộp 01 bộ hồ sơ bao gồm:

- Đơn xin cấp đất, thuê đất (theo Mẫu số 01 kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT).

- Cơ quan tài nguyên và môi trường phải chịu trách nhiệm cung cấp bản sao bản đồ địa chính thửa đất hoặc thực hiện đo đạc địa chính thửa đất khi được yêu cầu bởi người xin cấp đất, thuê đất.

- Tài liệu cần nộp lên Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh để xin giao đất, thuê đất để tiến hành dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được lập bởi Phòng Tài nguyên và Môi trường và bao gồm:

+ Các giấy tờ đã được đề cập trước đó mà người xin giao đất, thuê đất phải nộp.

- Nội dung của văn bản thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất đối với dự án xây dựng nhà ở để bán, cho thuê hoặc bán kết hợp cho thuê sẽ được lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư, thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án.

- Bên cạnh đó, văn bản sẽ kèm theo dự thảo quyết định giao đất hoặc dự thảo quyết định cho thuê đất.

3. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất được quy định như sau:

Bước 1: Cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ hướng dẫn các chủ đầu tư lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Đồng thời, chủ đầu tư cũng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Sau đó, hồ sơ sẽ được trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền để quyết định việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Đối với trường hợp thuê đất, chủ đầu tư sẽ ký hợp đồng thuê đất.

Bước 2: Người được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải nộp tiền sử dụng đất trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc nộp tiền thuê đất trong trường hợp cho thuê đất.

Bước 3: Cơ quan tài nguyên và môi trường đưa ra đề xuất cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tổ chức giao đất trực tiếp tại thực địa và cấp Giấy chứng nhận cho người được giao đất, cho thuê đất; chỉ đạo việc cập nhật và chỉnh sửa cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai 2013;

- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về việc lập hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, và thu hồi đất;

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn về cách thực hiện Luật Đất đai.

- Nghị định 01/2017/NĐ-CP đã được sửa đổi về hướng dẫn Luật đất đai;

- Nghị định 148/2020/NĐ-CP đã sửa đổi một số Nghị định về hướng dẫn Luật Đất đai.