Lập, thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở

1. Lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

Đầu tư là việc sử dụng các nguồn lực như tài chính, nhân lực, trí tuệ... vào các hoạt động kinh tế nhằm mục đích thu về lợi nhuận. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm các đề xuất liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng nhà ở mới, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu sống hoặc để cải tạo, sửa chữa các nhà ở tại một địa điểm cụ thể. Mục tiêu của việc phát triển dự án đầu tư xây dựng nhà ở có thể là cho thuê, cho thuê mua hoặc để bán bởi các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản; cải tạo, xây dựng lại các căn hộ chung cư, khu nhà ở cũ; phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư; và phát triển nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước. Có hai hình thức dự án đầu tư xây dựng nhà ở chính là xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở.

- Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở trong khu vực nông thôn, với hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội được xây dựng đồng bộ;

- Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp, bao gồm cả diện tích đất trong dự án dành cho việc xây dựng nhà ở;

Dự án đầu tư xây dựng công trình với mục đích sử dụng kết hợp giữa nhà ở và kinh doanh.

Trước khi lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong 04 trường hợp đó, tổ chức và cá nhân phải thực hiện thủ tục đề nghị quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư.

Khi thực hiện lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở, cần lưu ý các yêu cầu sau đây:

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở chỉ được lập và phê duyệt tại các khu vực đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tuân thủ các nội dung quyết định chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Các khu vực trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở cần được đặt tên bằng tiếng Việt. Trong trường hợp chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại muốn đặt tên dự án bằng tiếng nước ngoài, phải viết tên đầy đủ bằng tiếng Việt trước khi sử dụng tiếng nước ngoài. Các tên dự án và tên khu vực trong dự án cần được quyết định bởi cơ quan có thẩm quyền, và được sử dụng trong quá trình đầu tư xây dựng, quản lý, và sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng.

2. Thẩm định dự án đầu tư xây dựng nhà ở: 

2.1. Cơ quan có thẩm quyền thẩm định các dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ: 

- Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao trên diện tích đất đã được xác định để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo quy hoạch được phê duyệt, việc lập, thẩm định và phê duyệt tên dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư công và pháp luật về xây dựng cần được thực hiện.

Theo đó, Bộ Xây dựng đánh giá nội dung về nhà ở nếu dự án được phê duyệt bởi Thủ tướng Chính phủ, Sở Xây dựng đánh giá nội dung về nhà ở nếu dự án được phê duyệt bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trong trường hợp Bộ trưởng Bộ Xây dựng phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quyền hạn đã được quy định trong Luật Đầu tư công, Bộ Xây dựng tổ chức đánh giá dự án trước khi phê duyệt.

Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ, quy trình lập, đánh giá và phê duyệt được thực hiện bởi Bộ Quốc phòng, Bộ Công an và cần có sự thống nhất ý kiến của Bộ Xây dựng trước khi báo cáo Thủ tướng Chính phủ để được chấp thuận. Sau khi Thủ tướng Chính phủ đã đồng ý, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an phê duyệt dự án;

- Đối với dự án của Bộ Quốc phòng và Bộ Công an, quy định rằng trước khi báo cáo Thủ tướng Chính phủ để được chấp thuận, các Bộ này phải tổ chức, lập, thẩm định và nhất trí ý kiến với Bộ Xây dựng. Sau khi Thủ tướng Chính phủ đồng ý, Bộ Quốc phòng và Bộ Công an tiến hành phê duyệt dự án.

- Đối với dự án được quyết định đầu tư bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, theo quy định thì Sở Xây dựng của tỉnh tổ chức lập, thẩm định và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để được phê duyệt.

2.2. Cơ quan có thẩm quyền thẩm định các dự án đầu tư xây dựng khác: 

– Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc các diện trên thì việc lập, thẩm định và phê duyệt dự án được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng. Cụ thể: 

+ Đối với dự án quan trọng quốc gia thì Hội đồng thẩm định Nhà nước do Thủ tướng Chính phủ thành lập có trách nhiệm thẩm định Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng.

- Cơ quan chủ trì tổ chức thẩm định cho dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước.

- Thẩm quyền thẩm định dự án đầu tư xây dựng cho dự án sử dụng vốn nhà nước ngoài ngân sách được quy định như sau:

++ Sở xây dựng có trách nhiệm chuyên môn về thẩm định thiết kế cơ sở theo phân cấp chủ trì 

++ Cơ quan chuyên môn thuộc người quyết định đầu tư chịu trách nhiệm chủ trì thẩm định thiết kế công nghệ.

+ Đối với dự án sử dụng nguồn vốn khác, quy định về thẩm quyền thẩm định dự án đầu tư xây dựng như sau:

++ Cơ quan chuyên môn về xây dựng theo cấp phân cấp sẽ thẩm định thiết kế cơ sở của dự án đầu tư xây dựng đối với các công trình như sau: công trình cấp đặc biệt, cấp I, công trình công cộng, công trình có tác động lớn đến cảnh quan, môi trường và an toàn của cộng đồng.

++ Dự án sử dụng nguồn vốn không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này do người quyết định đầu tư tự tổ chức thẩm định dự án.

++ Dự án được thực hiện thông qua các hình thức hợp đồng dự án, hợp đồng đối tác công tư với sự đóng góp vốn từ nhà nước, do cơ quan chuyên môn về xây dựng chủ trì thẩm định thiết kế cơ sở của dự án. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đầu tư thẩm định các nội dung khác trong Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng.

+ Đối với dự án đầu tư xây dựng, chỉ cần lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng, thì quyền thẩm định dự án đầu tư xây dựng được quy định như sau:

++ Trong trường hợp sử dụng vốn ngân sách nhà nước, cơ quan chuyên môn về xây dựng có trách nhiệm chủ trì tổ chức thẩm định các nội dung của Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.

++ Trong trường hợp sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, cơ quan chuyên môn về xây dựng theo phân cấp sẽ đảm nhiệm vai trò chủ trì thẩm định các bản vẽ thi công, dự toán xây dựng và thiết kế công trình. Cơ quan chuyên môn thuộc quyền quyết định đầu tư sẽ thẩm định phần thiết kế công nghệ (nếu có) và các nội dung khác trong Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.

++ Trong trường hợp sử dụng nguồn vốn khác, người quyết định đầu tư và chủ đầu tư sẽ tự tổ chức thẩm định các bản vẽ thi công, dự toán xây dựng, trừ trường hợp các công trình đặc biệt, cấp I và có ảnh hưởng quan trọng đến cảnh quan, môi trường và an toàn của cộng đồng. Trong trường hợp này, người quyết định đầu tư và chủ đầu tư sẽ chịu trách nhiệm về nội dung thẩm định.

- Dự án đầu tư xây dựng cần tuân thủ các yêu cầu về phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường, bảo đảm quốc phòng, an ninh và phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định.

- Các cơ quan chuyên môn về xây dựng sẽ mời những tổ chức và cá nhân có kiến thức chuyên môn, kinh nghiệm để tham gia vào quá trình thẩm định dự án hoặc yêu cầu chủ đầu tư lựa chọn những tổ chức và cá nhân đã đăng ký đủ năng lực hoạt động xây dựng, năng lực hành nghề xây dựng trên trang thông tin điện tử về năng lực hoạt động xây dựng theo quy định. Chi phí thẩm tra, phí thẩm định dự án và thiết kế cơ sở sẽ được tính vào tổng mức đầu tư của dự án.

+ Cơ quan chủ trì thẩm định có trách nhiệm tổng hợp kết quả thẩm định và đưa ra đề xuất cho người có quyền quyết định đầu tư xem xét và quyết định.

+ Tổ chức và cá nhân tham gia thẩm định, thẩm tra dự án chịu trách nhiệm tuân thủ pháp luật về kết quả thẩm định, thẩm tra của mình. Tổ chức và cá nhân lập dự án không được tham gia vào quá trình thẩm định và thẩm tra dự án do chính họ lập.

3. Phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở: 

Các cơ quan có thẩm quyền thẩm định sẽ thực hiện thẩm quyền phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Lưu ý: 

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xác định chi tiết danh sách các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn, bao gồm nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ và nhà ở dùng cho tái định cư, và công bố thông tin này trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định sau đây:

- Số lượng dự án, tổng số nhà ở và diện tích sàn tổng cộng của các dự án nhà ở đầu tư xây dựng hàng năm trên địa bàn.

- Các thông tin cơ bản của các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn bao gồm: Tên dự án, địa điểm đầu tư xây dựng, quy mô dự án, chi tiết quy hoạch của dự án, tiến độ thực hiện, mục tiêu đầu tư, số lượng nhà ở, tổng diện tích sàn xây dựng, hình thức kinh doanh nhà ở và các thông tin khác liên quan theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

- Việc công khai các thông tin về dự án phải được thực hiện suốt quá trình thực hiện dự án.

Các văn bản pháp luật sử dụng trong bài viết: 

– Luật Nhà ở năm 2014;

- Nghị định 99/2015/NĐ-CP đã được ban hành để quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều trong Luật Nhà ở.

- Nghị định 30/2021/NĐ-CP đã được sửa đổi và bổ sung vào Nghị định 99/2015/NĐ-CP.