Đất hỗn hợp là gì? Có nên mua đất quy hoạch hỗn hợp không?

1. Đất hỗn hợp là gì?

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, hiện nay có ba nhóm đất chính bao gồm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Đất hỗn hợp không thuộc vào bất kỳ một nhóm đất nào trong ba nhóm trên.

Đất hỗn hợp là quỹ đất được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, có thể kết hợp với kinh doanh hoặc sản xuất. Do tính linh hoạt trong việc sử dụng, đất hỗn hợp thường được sử dụng để định hình không gian đô thị, không gian vùng, định cư, hạ tầng xã hội và các công trình hạ tầng kỹ thuật.

2. Quy định về việc cấp phép xây dựng cho đất hỗn hợp:

Do đất hỗn hợp không thuộc các nhóm đất được điều chỉnh bởi Luật Đất đai năm 2013 nên dẫn đến không có quy định nào quy định các vấn đề liên quan đến loại đất này. Do đó khi sử dụng đất hỗn hợp thì người dân chỉ sử dụng theo kế hoạch quy hoạch của địa phương. Điều đó vẫn đến việc khi có tranh chấp hay vướng mắc xảy ra liên quan đến việc sử dụng đất hỗn hợp thì chưa có hướng giải quyết cụ thể. Khi người dân muốn xây dựng trên đất hỗn hợp thì một số Sở xây dựng của một số địa phương cấp phép xây dựng chính thức nhưng một số địa phương chỉ cấp tạm thời hoặc không cho phép xây dựng vì không có quy định pháp luật làm căn cứ áp dụng.

2. Quy định về việc cấp phép xây dựng cho đất hỗn hợp:

Do đất hỗn hợp là một loại đất không được quy định và điều chỉnh trong Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản pháp luật liên quan, nên việc cấp phép xây dựng trên đất này cũng có nhiều hạn chế hơn so với các loại đất khác. Điều này đồng nghĩa với việc không phải tất cả các loại đất hỗn hợp đều được cấp phép xây dựng, mà phải tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể để có thể cấp phép.

2.1. Đối với khu vực có đất hỗn hợp chiếm 50% diện tích đất khu vực:

Những khu vực chiếm đến 50% tổng diện tích đất là nhà chung cư được tích hợp với các khu thương mại, dịch vụ, văn phòng. Các khu vực này không bao gồm công viên hoặc các công trình công cộng khác. Vì là khu chung cư tích hợp, có nhiều người dân sinh sống tại đây, đất hỗn hợp này trực tiếp ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân. Do đó, để xây dựng chính thức trên khu vực này, Sở Xây dựng địa phương cấp phép xây dựng.

2.2. Đối với khu vực có đất hỗn hợp chiếm 30% tổng diện tích đất khu vực:

Khu vực chiếm 30% tổng diện tích đất được xác định là khu vực phục vụ chủ yếu cho văn phòng, thương mại, dịch vụ và không có nhà ở. Các khu vực này cũng có thể là nơi đặt các cơ sở sản xuất, nhà xưởng gây ô nhiễm môi trường. Tuy nhiên, việc này không ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân sống tại đây, nên Sở Xây dựng địa phương sẽ cấp phép xây dựng tạm thời trên khu vực này. Người dân cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ từ cơ quan Nhà nước để được cấp phép xây dựng trên khu vực này.

2.3. Đối với khu vực có đất hỗn hợp chiếm 20% diện tích đất khu vực:

Khu vực có diện tích đất hỗn hợp chiếm 20% tổng diện tích khu vực, trong đó có nhà ở và đất ở thiếu đảm bảo cho cuộc sống của người dân, thì Sở Xây dựng địa phương sẽ cấp phép xây dựng cho người dân. Người dân chỉ được xin phép xây dựng trên đất hỗn hợp này khi được Sở Xây dựng kết hợp cùng địa phương kiểm tra và điều chỉnh thành đất dân cư hiện tại, hay còn gọi là đất thổ cư.

3. Đất hỗn hợp có được quyền mua bán hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?

Như đã được trình bày ở phần trên, đất hỗn hợp không được quy định cụ thể trong luật đất đai hiện hành. Điều này dẫn đến nhiều cá nhân hoặc hộ gia đình sau khi mua đất mới mới biết rằng họ sở hữu đất hỗn hợp, gây bối rối và lo lắng về việc có tuân thủ đúng quy định pháp luật trong việc mua bán hoặc chuyển nhượng quyền sở hữu đất hỗn hợp hay chưa.

Dựa trên quy định tại mục 2 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013, nếu đất hỗn hợp nằm trong quy hoạch của Nhà nước nhưng Uỷ ban nhân dân cấp huyện chưa ban hành kế hoạch sử dụng và khai thác đất hàng năm, thì cá nhân hoặc hộ gia đình sở hữu đất hỗn hợp vẫn giữ quyền sở hữu đất đó. Điều này có nghĩa là chủ sở hữu đất hỗn hợp vẫn được thực hiện quyền mua bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất hỗn hợp.

Trong trường hợp Uỷ ban nhân dân cấp huyện đã thông báo và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cho đất quy hoạch nhưng sau 03 năm vẫn chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng, cá nhân hoặc hộ gia đình sở hữu đất hỗn hợp phải yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất đó. Tuy nhiên, nếu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất hỗn hợp mà không công bố kế hoạch đó cho người dân, cá nhân hoặc hộ gia đình sở hữu đất hỗn hợp vẫn được thực hiện quyền sở hữu, bao gồm quyền mua bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại mục 2 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013.

4. Có nên mua đất quy hoạch hỗn hợp không?

Hiện tại, vẫn chưa có quy định cụ thể nào trong luật pháp liên quan đến quy hoạch cho đất hỗn hợp. Do đó, việc quy hoạch loại đất này hiện đang dựa vào các nguyên tắc quy hoạch chung để thực hiện giải quyết. Quy hoạch đất hỗn hợp được tiến hành theo kế hoạch của từng địa phương, gồm việc phân bổ và chia vùng đất theo mục đích sử dụng để phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội và đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của địa phương và cư dân. Cần lưu ý những điểm sau trong việc quy hoạch đất hỗn hợp:

- Quy hoạch bao gồm việc tổ chức và xác định không gian đô thị, khu dân cư và hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, cơ sở vật chất xã hội;

- Mục tiêu sử dụng đất quy hoạch hỗn hợp là tạo ra khu vực sống hiện đại và phù hợp với người dân, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế-xã hội và lợi ích của cộng đồng.

- Thực tế, các lô đất hỗn hợp hiện nay đang được bán với giá rẻ hơn nhiều so với loại đất khác. Một phần là do chưa có quy định cụ thể trong luật, nhiều người dân lo sợ khi mua đất hỗn hợp sẽ không được hỗ trợ về pháp lý khi có những rủi ro xảy ra. Mặc dù chưa có quy định chi tiết để điều chỉnh các vấn đề liên quan đến đất hỗn hợp này, nhưng Nhà nước vẫn nỗ lực bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất trong các trường hợp địa phương chưa có quyết định thu hồi đất hỗn hợp để phục vụ quy hoạch, chưa xác định dự án đầu tư cũng như chủ đầu tư.

Việc mua đất hỗn hợp là quyền của công dân khi đất đáp ứng đủ điều kiện mua bán. Tuy nhiên, việc điều chỉnh loại đất hỗn hợp này vẫn chưa được đồng nhất, gây nhiều khó khăn cho người dân không chỉ trong quá trình mua bán mà còn trong việc sử dụng đất sau này. Một số người sử dụng đất hỗn hợp chưa được cấp phép hoặc chỉ có giấy phép tạm thời khi muốn sử dụng đất. Do đó, để đảm bảo lợi ích lâu dài cho người dân, cần xem xét kỹ trước khi quyết định mua đất hỗn hợp quy hoạch.

5. Mua đất quy hoạch hỗn hợp khi thu hồi có được bồi thường không?

Dựa trên quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Đối với việc sử dụng đất, sở hữu nhà ở và các tài sản liên quan, cần có giấy chứng nhận thành chủ đất, sở hữu nhà ở và các tài sản trên đất;

- Nếu không có giấy chứng nhận sử dụng đất, thì cần đáp ứng đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai.

Nếu cá nhân hoặc tổ chức có đầy đủ giấy tờ chứng minh sở hữu hợp lệ, chủ sở hữu đất hỗn hợp vẫn có quyền được bồi thường đúng theo quy định của pháp luật hiện hành.

Văn bản pháp luật tham khảo: Luật Đất đai năm 2013.