Các rủi ro pháp lý thường gặp khi mua căn hộ chung cư cũ

1. Rủi ro pháp lý khi mua căn hộ chung cư cũ được hiểu như thế nào?

Rủi ro về pháp lý khi mua chung cư cũ được hiểu là những tình huống có thể xảy ra khi quy định pháp luật thay đổi hoặc khi các cá nhân tham gia mua bán không hiểu rõ về đối tượng giao dịch, đồng thời cũng chưa nắm bắt đầy đủ về quy định pháp luật dẫn đến những thiệt hại cho người mua. Rủi ro pháp lý có thể gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến người mua, như các vấn đề liên quan đến chất lượng căn hộ chung cư, quyền sở hữu chung cư, thời hạn sử dụng và nhiều hơn nữa.

Mua nhà ở (hoặc mua chung cư) là một quyết định quan trọng đối với mỗi người dân, bởi vì việc này yêu cầu người mua phải chi trả một số tiền lớn để tìm được căn hộ mà mình mong muốn. Nếu gặp phải sai lầm, thì hậu quả về kinh tế và pháp lý có thể rất phức tạp. Hiện nay, có hai loại chung cư phổ biến, bao gồm chung cư thương mại - doanh nghiệp làm chủ dự án, xây dựng và quản lý chung cư, và chung cư mini - cá nhân hoặc gia đình đầu tư và bán căn hộ này. Dù loại chung cư nào, điều quan trọng nhất là phải xác nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác liên quan đến đất đai khi mua chung cư.

2. Các rủi ro pháp lý thường gặp khi mua căn hộ chung cư cũ:

2.1. Không ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư:

Trên thực tế, người dân thực hiện giao kết hợp đồng nhưng không gặp chủ đầu tư mà lại ký với đơn vị hay công ty khác. Cho dù giải thích như thế nào để hợp lý hóa hành động ấy đều đem lại bất lợi lớn cho người mua chung cư cũ. Bởi người mua đang nằm trong thế bị động, những thông tin về căn chung cư, người bán vẫn là thông tin chưa thể xác định tuyệt đối. Như vậy, không may xảy ra tranh chấp thì người mua đòi lại số tiền đó khá khó khăn vì không biết phải đòi công ty dự án hay chủ đầu tư?

Thông thường để quản lý tốt dự án kinh doanh chung cư thì chủ đầu tư sẽ có một công ty riêng thực hiện việc quản lý dự án đó hoặc hợp tác với một công ty phát triển khác để đứng ra giao dịch với người mua chung cư. Đây là hành động ủy quyền, còn thực quyền, trách nhiệm giải quyết vẫn thuộc về chủ đầu tư. Ngoài ra, vẫn có trường hợp chủ đầu tư và công ty dự án cùng thuộc một tập đoàn nhưng có tư cách khác nhau, không bên nào nằm trong sự kiểm soát bên nào. Điều này đặt ra vấn đề, khi xảy ra rủi ro pháp lý thì pháp luật sẽ căn cứ vào hợp đồng đã ký kết để xác định chủ thể có trách nhiệm trong hợp đồng mua bán. Nếu người dân thỏa thuận, làm việc và ký kết hợp đồng với công ty dự án, thì chỉ có thể đi đòi hoặc khởi kiện công ty đó chứ chủ đầu tư không liên can đến vấn đề này.

Để đảm bảo quyền lợi của mình và tuân thủ theo quy định pháp luật, người mua nhà cần thực hiện việc mua bán trực tiếp với chủ đầu tư. Trước khi ký kết hợp đồng, người mua cần xem xét kỹ các giấy tờ liên quan, bao gồm giấy phép đầu tư và hồ sơ dự án đã được chính quyền cấp phép. Quy trình ký kết hợp đồng thường diễn ra theo các bước sau đây:

Ban đầu, công ty dự án sẽ ký hợp đồng và thu tiền từ người mua nhà. Sau đó, cả chủ đầu tư, công ty dự án và người mua sẽ ký thỏa thuận chuyển giao hợp đồng cho chủ đầu tư. Một số trường hợp khác có thể ký hợp đồng trước với chủ đầu tư, sau đó mới ký thỏa thuận chuyển giao qua công ty dự án. Quy trình chuyên nghiệp này là yếu tố quan trọng nhằm phân biệt chủ đầu tư đáng tin cậy và chủ đầu tư có dấu hiệu lừa đảo.

Để bảo đảm quyền lợi của người dân khi tham gia mua chung cư, theo Điều 8 của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, người mua hoàn toàn có quyền yêu cầu bên bán cung cấp thông tin chính xác và đầy đủ về giấy tờ chứng minh tính pháp lý liên quan đến bất động sản, nhằm hạn chế mọi rủi ro có thể phát sinh trong quá trình tham gia một sự kiện pháp lý.

2.2. Thời hạn sử dụng chung cư cũ?

Hiện nay, khi người dân mua chung cư để sinh sống, thường cho rằng nơi ở này có thời gian sử dụng không giới hạn. Tuy nhiên, các dự án nhà chung cư thường chỉ có quyền sử dụng đất trong một thời hạn cụ thể (thường là 50 năm), do đó các dự án nhà chung cư cũng được xây dựng và thiết kế với cấp công trình tương ứng (50 năm).

Vấn đề được đặt ra là khi các tòa chung cư hết hạn sử dụng, chúng có thể gặp phải những vấn đề nghiêm trọng, gây nguy hiểm cho tính mạng và sức khỏe của người dùng. Các cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành kiểm định và quyết định về việc phá dỡ không cho người dân tiếp tục sinh sống trong khu vực đó. Điều này là một rủi ro lớn khi mà người dân đã bỏ ra số tiền lớn để mua căn hộ, nhưng thời gian sinh sống không ổn định. Việc xử lý các tòa chung cư hết hạn sử dụng đã được quy định tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014.

Nếu tòa nhà chung cư không đảm bảo an toàn và không tuân thủ quy hoạch, thì nó sẽ phải được giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ. Những người sở hữu chung cư cũng sẽ được bố trí tái định cư theo quy định.

Có những trường hợp ngoại lệ khi hết thời hạn sử dụng, nhưng chung cư vẫn không bị thu hồi. Nếu chung cư đó vẫn đảm bảo an toàn và kiểm định đầy đủ, người dân vẫn có thể tiếp tục sử dụng nhà ở. Hoặc trong trường hợp chung cư xuống cấp nhưng có thể được cải tạo và xây dựng lại theo quy hoạch.

2.3. Mua chung cư nhưng không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu:

Đây là một trong những vấn đề nan giải nhất mà các người mua nhà chung cư quan tâm. Có những người tin tưởng vào chủ đầu tư và tiến hành giao dịch mua bán nhưng vẫn phải chờ đợi để được sang tên và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc thủ tục này còn chậm chạp một phần là do người mua nhà không tìm hiểu kỹ thông tin cơ bản và không yêu cầu chủ đầu tư hoàn tất thủ tục này. Nhiều người chỉ chờ đợi mà không thấy sự hỗ trợ nào từ phía chủ đầu tư.

Theo Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở của cá nhân hoặc tổ chức chỉ được công nhận là hợp pháp nếu được xây dựng, mua bán, thuê mua, nhận tặng, thừa kế, góp vốn, đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Nhằm đảm bảo rằng nhà ở đã tồn tại).

Luật Nhà ở cũng quy định rằng nhà ở được xây dựng theo dự án để cho thuê mua, để bán sẽ không được cấp giấy chứng nhận cho chủ đầu tư, mà sẽ được cấp giấy chứng nhận cho người thuê mua hoặc mua nhà ở, trừ khi chủ đầu tư có nhu cầu cấp giấy chứng nhận cho nhà ở chưa cho thuê mua hoặc chưa bán. Trong trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê, sẽ được cấp giấy chứng nhận cho nhà ở đó.

Để đảm bảo thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo quy định tại Điều 13 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bên mua, bên thuê mua có thể tiến hành thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong vòng 50 ngày kể từ ngày nhận bàn giao nhà, công trình xây dựng. Vì vậy, nếu gặp khó khăn trong quá trình xin cấp giấy chứng nhận, khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư giải thích và hỗ trợ.

2.4. Rủi ro vì lập vi bằng mua bán chung cư cũ:

Trong thời gian gần đây, đã có rất nhiều thông tin đề cập đến vấn đề người dân mua căn hộ chung cư sử dụng hình thức lập vi bằng mua bán chung cư thay vì lập hợp đồng mua bán và đi công chứng tại cơ quan có thẩm quyền. Thực hiện hình thức này vô tình đưa người mua vào tình huống nguy hiểm vì vi bằng không có giá trị pháp lý, khi có tranh chấp thì bên mua căn hộ sẽ gánh chịu toàn bộ thiệt hại.

Theo Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, việc lập vi bằng mua bán nhà đất là không đúng quy định. Để thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất giữa người dân, yêu cầu bắt buộc là phải công chứng - chứng thực. Khi hai bên đồng ý về quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, điều này phải được ghi rõ trong hợp đồng và mang đến văn phòng công chứng để ký tên trước mặt công chứng viên. Sau khi công chứng viên kiểm tra và xác nhận hợp đồng hợp pháp và có hiệu lực, công chứng viên sẽ đóng dấu xác nhận, trong khi chứng thực có nghĩa là đem hợp đồng ra UBND để xác nhận chữ ký (tuỳ theo loại hợp đồng).

Việc mua bán thông qua lập vi bằng không được xem là pháp lệnh vì chỉ ghi lại sự kiện pháp lý giữa hai bên, còn nội dung ghi trong hợp đồng sẽ không được chứng thực là hợp pháp hay có vi phạm đạo đức hay không.

3. Các biện pháphạn chế rủi ro cho người mua nhà chung cư :

– Người dân cần phải hiểu rõ tác dụng của từng loại hình thức mua bán để đảm bảo quyền lợi của mình. Mặc dù việc làm giấy vi bằng có thể đơn giản và nhanh chóng hơn, nhưng nó không được công nhận bởi pháp luật trong giao dịch mua bán. Vì đây là một sự kiện quan trọng có liên quan đến kinh tế và tính pháp lý của giao dịch, hợp đồng mua bán phải được thể hiện một cách cẩn thận và chặt chẽ. Khi đến văn phòng công chứng, mọi người có thể dễ dàng phát hiện các giấy tờ giả mạo thông qua kiến ​​thức chuyên môn và kinh nghiệm. Bên cạnh việc kiểm tra các giấy tờ, văn phòng công chứng cũng kết nối với các hệ thống tài sản thế chấp và bảo đảm giao dịch của chủ đầu tư để xác minh xem dự án này có bị thế chấp hay không.

- Khi đạt được thỏa thuận trong hợp đồng, cần đọc kỹ các điều khoản được ghi và phân tích từng điều để xác định các quyền và nghĩa vụ của các bên. Cần chú ý đặc biệt đến hai điều khoản trong hợp đồng, đó là thời gian bàn giao và các khoản phạt vi phạm hợp đồng.

- Đối với trường hợp mua nhà trong tương lai, cần xem xét các rủi ro đã được nêu ở trên để thêm vào hợp đồng các điều khoản về phạt và bồi thường, nhằm đề phòng trường hợp nhà trong tương lai có sự khác biệt so với thỏa thuận ban đầu.

- Người mua cần tuân thủ quy định pháp luật bằng cách đem hợp đồng ra công chứng để tránh trường hợp giấy tờ giả trong giao dịch mua bán giữa chủ đầu tư và người mua. Người mua căn nhà nên yêu cầu công chứng cho hợp đồng mua bán.

- Nếu người dân muốn mua chung cư mà không hiểu rõ quy định pháp luật, cần tìm một bên bán uy tín để thực hiện giao dịch. Hoặc để đảm bảo tính hợp pháp của hợp đồng và bảo vệ quyền lợi của mình, bên mua cũng nên tìm sự tư vấn từ luật sư có kiến thức và kinh nghiệm, đồng thời lường trước vấn đề để đưa ra phương án giải quyết.

Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013;

– Luật Nhà ở 2014.