1. Xây nhà sai giấy phép có thể hoàn công được không?
Trong trường hợp nhà xây dựng không tuân thủ giấy phép xây dựng ban hành bởi cơ quan có thẩm quyền, vẫn có thể tiến hành hoàn công. Tuy nhiên, chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà cần thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng và phải có văn bản phê duyệt và xác nhận của cơ quan có thẩm quyền, khẳng định rằng việc điều chỉnh không ảnh hưởng đến sự an toàn của toàn bộ công trình.Tuy theo quy định tại Điều 98 của Luật xây dựng năm 2014, pháp luật chỉ cho phép chủ đầu tư điều chỉnh một số nội dung sau đây:
- Cải thiện ngoại hình kiến trúc bên ngoài của công trình trong khu vực đô thị và đáp ứng yêu cầu quản lý kiến trúc;
- Thay đổi vị trí hoặc diện tích xây dựng; quy mô, chiều cao, số tầng của công trình và các yếu tố khác có ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính của công trình.
- Khi chỉnh sửa thiết kế bên trong công trình để thay đổi công năng sử dụng, điều này có tác động đến an toàn, phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường.
- Khi công trình xây dựng có sự thay đổi so với giấy phép xây dựng, trong các trường hợp được phép điều chỉnh theo quy định pháp luật, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng và nộp tại cơ quan có thẩm quyền để điều chỉnh giấy phép xây dựng. Nếu việc điều chỉnh được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, công trình xây dựng vẫn tiếp tục thực hiện thủ tục hoàn công. Trái lại, nếu việc điều chỉnh không phù hợp và không được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, công trình không thể tiến hành thủ tục hoàn công.
* Cơ quan có thẩm quyền cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng:
Được quy định tại Điều 103 của Luật Xây dựng 2014:
- Bộ Xây dựng có thẩm quyền điều chỉnh giấy phép xây dựng cho các công trình cấp đặc biệt.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền điều chỉnh giấy phép xây dựng cho các công trình cấp I, cấp II, công trình tôn giáo, công trình di tích lịch sử - văn hóa, công trình tượng đài, tranh hoành tráng được xếp hạng, công trình trên các tuyến, trục đường chính trong đô thị và công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài.
- Huyện có quyền điều chỉnh giấy phép xây dựng đối với các công trình, nhà ở riêng lẻ tại đô thị, trung tâm cụm xã, khu bảo tồn, khu di tích lịch sử thuộc địa bàn quản lý huyện
2. Thủ tục hoàn công công trình xây dựng:
Hoàn công là thủ tục hành chính quan trọng trong quá trình xây dựng, tiến hành sau khi công trình hoàn thiện. Thủ tục này nhằm xác nhận chủ đầu tư và nhà thầu thi công đã hoàn thành công trình xây dựng sau khi có giấy phép xây dựng, và đã nghiệm thu xong công trình. Hoàn công là bước cuối cùng để hoàn thiện tính pháp lý của công trình, và công nhận giá trị của căn nhà. Qua đó, cơ quan có thẩm quyền có thể xét duyệt điều kiện cấp phát và đổi sổ hồng.Trong quá trình hoàn công, các chuyên gia hoặc cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra để đảm bảo công trình tuân thủ quy định về xây dựng và đáp ứng các tiêu chuẩn an toàn, chất lượng. Nếu công trình tuân thủ toàn bộ các yêu cầu quy định, công trình sẽ được chấp nhận và cấp giấy chứng nhận hoàn công, từ đó công trình có thể sử dụng. Trường hợp không được cấp giấy chứng nhận hoàn công, chủ sở hữu chỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu nhà trên đất.
Thầm chuyển tài liệu.
– Giấy phép xây dựng;
– Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi công xây dựng (nếu có);
– Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng;
– Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng;
- Báo cáo về kết quả kiểm tra và văn bản về kết quả đánh giá thiết kế các bản vẽ công trình xây dựng;
- Bản vẽ hoàn thành (nếu có sự khác biệt giữa việc thi công xây dựng và bản vẽ thiết kế công trình xây dựng).
- Báo cáo kết quả từ việc thí nghiệm và kiểm định (nếu có);
- Các văn bản thỏa thuận, chấp thuận, xác nhận từ các tổ chức và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (nếu có) liên quan đến an toàn phòng cháy, chữa cháy và an toàn vận hành thang máy.
Bước 2: Nộp hồ sơ.
Sau khi hoàn thành bộ hồ sơ hoàn công xây dựng, chủ đầu tư nộp hồ sơ hoàn công tới cơ quan có thẩm quyền:
– Đối với các công trình đặc biệt; công trình cấp 1; các công trình tôn giáo, di tích lịch sử, miếu đình, tượng đài, quảng cáo, tranh hoành tráng; công trình trên các tuyến, trục đường chính thành phố theo quy định của Ủy ban nhân dân thành phố, người nộp hồ sơ phải đến sở Xây dựng nộp hồ sơ.
– Đối với công trình là nhà ở riêng lẻ, nhà ở tư nhân của cá nhân và các công trình xây dựng khác không thuộc nhóm công trình do Sở xây dựng quyết định và thuộc địa giới hành chính quận, huyện; người nộp hồ sơ phải đến Ủy ban nhân dân quận, huyện nộp hồ sơ.
- Các công trình xây mới, xây dựng tạm, sửa chữa cải tạo xây dựng trong khu đô thị mới, khu công nghiệp, chế xuất và khu công nghệ cao sẽ được nộp hồ sơ tại Ban quản lý đầu tư và xây dựng.
- Các công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ tại điểm khu dân cư nông thôn, đã có quy hoạch xây dựng thuộc địa giới hành chính xã, sẽ được nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ.
Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và lập biên nhận hẹn phúc đáp hồ sơ nếu hồ sơ đáp ứng đầy đủ yêu cầu. Trong trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện, bộ phận tiếp nhận sẽ trả lại hồ sơ và yêu cầu bổ sung các giấy tờ thiếu. Sau khi đã bổ sung đầy đủ theo yêu cầu, chủ đầu tư nộp lại hồ sơ.
Bước 4: Tiến hành thanh toán các khoản phí hoàn công.
Sau khi đã gửi hồ sơ hoàn công công trình xây dựng và nhà ở cho cơ quan có thẩm quyền, bạn sẽ phải đợi để nhận được kết quả nghiệm thu của các công việc hoàn thiện trong phạm vi công trình và thực hiện nghĩa vụ nộp lệ phí hoàn công nhà.
3. Xây nhà sai giấy phép là như thế nào?
Việc xây dựng nhà hoặc công trình mà không tuân thủ các quy định và yêu cầu được ghi trong giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp được gọi là xây dựng sai giấy phép. Trường hợp này có thể bao gồm việc không tuân thủ độ cao công trình, chỉ giới xây dựng, số tầng hoặc các chi tiết khác được ghi trong giấy phép đã được cấp phép.– Độ an toàn gồm cột, móng, loại vật liệu xây dựng,…
– Diện tích xây dựng, hiện trạng xây dựng,…
Chủ đầu tư, chủ sở hữu nhà ở xây dựng công trình không đúng giấy phép xây dựng có thể bị phạt hành chính. Ngoài ra, theo quy định, họ có thể bị buộc phá dỡ công trình.
4. Mức phạt đối với việc xây dựng nhà sai giấy phép:
Điều này được nêu rõ trong khoản 6, Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng. Đối với cá nhân hoặc tổ chức thi công sai giấy phép xây dựng (trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới), họ sẽ bị áp dụng các biện pháp phạt sau đây:- Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ sẽ bị phạt từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng;
- Xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác sẽ bị phạt từ 50.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng.
- Trong trường hợp xây dựng công trình yêu cầu báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư hoặc báo cáo kỹ thuật kinh tế đầu tư, việc không tuân thủ sẽ bị áp dụng mức phạt từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng.
- Ngoài ra, nếu xây dựng công trình không tuân thủ giấy phép xây dựng, việc bổ sung phạt gồm buộc phá dỡ hoàn toàn hoặc phần công trình xây dựng vi phạm nội dung được quy định trong giấy phép xây dựng.
Theo quy định tại khoản 3 của Điều 16 trong Nghị định 16/2022/NĐ-CP, việc xây dựng công trình không đúng theo giấy phép xây dựng mà không tuân thủ thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng sẽ bị xử phạt như sau:
- Đối với công trình xây dựng là nhà ở riêng lẻ, sẽ bị phạt mức tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng.
- Xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu vực bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác bị phạt từ 25.000.000 đến 30.000.000 đồng.
- Xây dựng công trình yêu cầu lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng bị phạt từ 60.000.000 đến 80.000.000 đồng.
Các văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:
– Luật xây dựng năm 2014;
Nghị định 06/2021/NĐ-CP hướng dẫn về quản lý chất lượng, thi công và bảo trì công trình xây dựng;
Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng.
