Có được xây dựng nhà trên đất có quy hoạch treo không?

1. Đất có quy hoạch treo được hiểu như thế nào?

Hiện nay, trong phạm vi pháp luật đất đai, không có định nghĩa cụ thể về khái niệm "quy hoạch treo". Tuy nhiên, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật số 37/2018/QH14 về quy hoạch đã đưa ra một số quy định liên quan đến vấn đề này.

Theo quy định tại Điều 6 của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật số 37/2018/QH14, nếu diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố nhưng sau 03 năm vẫn chưa có quyết định thu hồi hoặc phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải điều chỉnh, hủy bỏ và công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ quyết định thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần đất này.

Đồng thời, trong thực tế, phần lớn người dân hiểu quy hoạch treo là trạng thái mà diện tích đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định và ghi chép trong kế hoạch sử dụng đất cho một hoặc nhiều mục đích khác nhau. Đất này đã được công bố sẽ bị thu hồi để thực hiện kế hoạch, nhưng vẫn chưa được thực hiện đúng theo tiến độ và kế hoạch.

Từ phân tích trên, ta có thể thấy rằng quy hoạch treo được hiểu là đất thuộc khu vực có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, nhưng sau 03 năm vẫn chưa được thực hiện, điều chỉnh hoặc hủy bỏ việc thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất.

2. Có được xây dựng nhà trên đất có quy hoạch treo không?

Khác với Luật Xây dựng năm 2014, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 ghi nhận vấn đề xây dựng nhà trên đất có quy hoạch treo tại khoản 33 Điều 1. Đối với công trình xây dựng và nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, không cấp giấy phép xây dựng mới với thời hạn, mà chỉ cấp giấy phép xây dựng để sửa chữa, cải tạo với thời hạn.

Trong trường hợp sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020. Từ ngày 01/01/2021, nếu đất vẫn thuộc diện quy hoạch nhưng cơ quan có thẩm quyền chưa thu hồi đất để thực hiện dự án hoặc quy hoạch treo, người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, trong đó thời hạn theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng.

Lưu ý: Đối với việc cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ theo quy hoạch, ngoài những quy định đã được quy định trong Luật xây dựng, còn áp dụng quy định tại Luật sửa đổi, bổ sung 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018, cụ thể như sau:

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 đã được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung 37 luật liên quan đến quy hoạch 2018, quy định như sau:

Quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và thực hiện quyền theo quy định của pháp luật. Khi đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, người sử dụng đất phải chuyển mục đích sử dụng và thu hồi đất theo kế hoạch, nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm. Nếu có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có, người sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước cho phép.

Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu sau 03 năm không có quyết định thu hồi đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất nhưng được phép, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đất. Nếu kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố, người sử dụng đất không bị hạn chế quyền sử dụng.

Như vậy, từ những phân tích trên, có thể khẳng định rằng hộ gia đình và cá nhân chỉ được xây nhà trên đất có quy hoạch treo khi Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh đồng ý cấp giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, khi được cấp giấy phép xây dựng nhà trên đất có quy hoạch treo, sẽ chỉ được xây dựng trong một thời gian nhất định, không được sử dụng lâu dài như các khu vực khác.

Ngoài ra, để được cấp giấy phép xây dựng trong trường hợp đất có quy hoạch treo, ngoài việc đáp ứng các điều kiện cung cấp giấy phép xây dựng, cần phải thỏa mãn những điều kiện riêng, cụ thể:

Đầu tiên, đối với các nhà ở cá nhân, cần đảm bảo an toàn cho công trình, công trình xung quanh và tuân thủ các yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng cháy, chống nổ. Cần đảm bảo an toàn cho hạ tầng kỹ thuật, các khu vực bảo vệ của công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di tích văn hóa và lịch sử. Cần tuân thủ khoảng cách an toàn đối với các công trình dễ cháy, nổ, gây hại và các công trình quan trọng liên quan đến quốc phòng và an ninh. Cần thiết kế xây dựng nhà ở cá nhân và nộp hồ sơ xin cấp phép xây dựng theo quy định.

Thứ hai, đối với các công trình xây dựng, cần đảm bảo an toàn cho công trình, công trình xung quanh và tuân thủ các yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng cháy, chống nổ. Cần đảm bảo an toàn cho hạ tầng kỹ thuật, các khu vực bảo vệ của công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di tích văn hóa và lịch sử. Cần đảm bảo khoảng cách an toàn đối với các công trình dễ cháy, nổ, gây hại và các công trình quan trọng liên quan đến quốc phòng và an ninh. Cần thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm định, phê duyệt và nộp hồ sơ xin cấp phép xây dựng phù hợp với loại giấy phép cụ thể theo quy định.

3. Thủ tục xin phép xây dựng nhà trên đất có quy hoặc treo:

3.1. Hồ sơ xin phép xây dựng nhà trên đất có quy hoạch treo:

Thủ tục xin phép xây dựng nhà trên đất có quy hoạch treo được quy định tại Điều 11 Thông tư 15/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành ngày 30 tháng 06 năm 2016 về hướng dẫn cấp giấy phép xây dựng. Theo quy định này, hồ sơ và giấy tờ cần chuẩn bị gồm:

Thứ nhất, đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu quy định.

Thứ hai, một trong những giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Thứ ba, 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng cùng với Giấy chứng nhận thẩm định thiết kế về phòng cháy, chữa cháy và bản vẽ thẩm định trong trường hợp pháp luật về phòng cháy và chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu, bao gồm:

Một là, bao gồm bản vẽ mặt bằng của công trình trên mảnh đất và sơ đồ vị trí của nó;

Hai là, bao gồm bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và các mặt cắt chính của công trình.

Ba trong đó, có bản vẽ chi tiết về móng và mặt cắt của móng cùng với sơ đồ kết nối hệ thống hạ tầng bên ngoài công trình, bao gồm cấp nước, thoát nước và cấp điện.

Bốn, đối với các công trình xây dựng liền kề, phải có một bản cam kết về đảm bảo an toàn cho các công trình liền kề.

3.2. Thủ tục xin phép xây dựng nhà trên đất có quy hoạch treo:

Bước 1: Gửi hồ sơ. Nộp hồ sơ tại phòng tổ chức cấp huyện để chuyển đến Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc gửi qua đường bưu điện.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ. Nhân viên tiếp nhận có trách nhiệm tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ đầy đủ và tuân thủ quy định, nhân viên sẽ lập giấy biên nhận (giấy hẹn) và trả lại cho người nộp. Trong trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc không tuân thủ quy định, nhân viên sẽ hướng dẫn chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ.

Bước 3: Xử lý yêu cầu.

Bước 4: Trả kết quả. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ trả kết quả cho cá nhân theo thời gian đã ghi tại giấy hẹn.

Văn bản pháp luật được sử dụng trong bài viết:

– Luật Xây dựng năm 2014 số 65/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung năm 2020;

- Luật 35/2018/QH14 đã sửa đổi và bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch năm 2018;

- Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 15/2016/TT-BXD vào ngày 30 tháng 06 năm 2016 để hướng dẫn về việc cấp giấy phép xây dựng.