Xây nhà nhỏ hơn giấy phép xây dựng có bị xử phạt không?

1. Xây nhà nhỏ hơn giấy phép xây dựng có bị xử phạt không?

Xây dựng một căn nhà nhỏ hơn so với giấy phép xây dựng có nghĩa là tổng diện tích và kích thước của căn nhà không khớp với số liệu và bản vẽ đã đăng ký trong giấy phép xây dựng được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền (sai nội dung giấy phép xây dựng).

Theo Khoản 17 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP về việc quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, nếu xây dựng không đúng giấy phép xây dựng được cấp nhưng không thuộc các trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định Luật Xây dựng, thì hành vi này sẽ không bị coi là vi phạm sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp. Trong quá trình xây dựng, nếu có điều chỉnh thiết kế dẫn đến thay đổi một trong các nội dung dưới đây, chủ đầu tư sẽ phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng:

– Đổi cách bố trí, kích thước và hình dạng bên ngoài của các công trình đang nằm trong đô thị có quy định về quản lý kiến trúc;

– Thay đổi một trong các yếu tố liên quan đến vị trí, diện tích xây dựng; quy mô, chiều cao và số tầng của công trình, cũng như các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính.

- Khi thay đổi thiết kế bên trong công trình, nếu có ảnh hưởng đến an toàn, phòng, chống cháy, nổ, và bảo vệ môi trường, phải tuân theo quy định.

- Việc xây nhà nhỏ hơn giấy phép xây dựng có thể bị xử phạt tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể.

- Nếu xây dựng nhà nhỏ hơn giấy phép xây dựng nhưng không ảnh hưởng đến cấu trúc chịu lực chính, không cần điều chỉnh giấy phép xây dựng. Trường hợp này không được xem là vi phạm nội dung của giấy phép xây dựng và chủ công trình không bị phạt.

- Trong trường hợp xây dựng nhà nhỏ hơn giấy phép xây dựng nhưng lại ảnh hưởng đến cấu trúc chịu lực chính, đây được coi là việc thi công nhà ở sai nội dung giấy phép xây dựng đã được cấp và chủ công trình xây dựng sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật.

2. Xây nhà nhỏ hơn giấy phép xây dựng có được hoàn công không?

Hoàn công nhà là cách gọi phổ biến mà người dân sử dụng để chỉ quy trình nghiệm thu công trình nhà sau khi hoàn thành xây dựng hoặc thông báo cho cơ quan nhà nước trước khi đưa vào sử dụng. Hoàn công nhà để cho cơ quan chức năng thấy cấu trúc và hiện trạng của các thay đổi trong quá trình thi công, và cũng là điều kiện để được cấp sổ hồng sau đó.

Trước khi Nghị định 16/2022/NĐ-CP có hiệu lực, việc tiến hành thủ tục hoàn công cho những ngôi nhà có diện tích nhỏ hơn giấy phép xây dựng đã gặp rất nhiều khó khăn. Các cơ quan chức năng cũng còn mắc phải tình trạng "lúng túng" khi xử lý những trường hợp như vậy, bởi vì Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2017 không quy định rõ ràng về hành vi xây dựng nhà nhỏ hơn giấy phép xây dựng là vi phạm hay không, và chỉ định rõ rằng trường hợp nào là vi phạm và trường hợp nào thì không, giống như Nghị định 16/2022/NĐ-CP đã nêu. Thực tế cho thấy, vào thời điểm đó, một số tỉnh thành đã giải quyết vấn đề hoàn công cho người dân trong trường hợp nhà có diện tích nhỏ hơn giấy phép xây dựng một cách phù hợp với tình hình địa phương. Tuy nhiên, vẫn còn một số tỉnh thành chưa kịp giải quyết, hoặc gặp khó khăn trong việc xử lý vấn đề này.

Ví dụ như, tại thành phố Hồ Chí Minh, vào thời điểm đó, Sở Xây dựng TP.HCM đã gửi một văn bản đến Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND của các quận huyện để thu thập ý kiến về việc xử lý công trình xây dựng mới hoặc sửa chữa, cải tạo nhà ở riêng lẻ trên địa bàn thành phố. Các nội dung này nhằm đảm bảo sự thống nhất trong quá trình kiểm tra hoạt động xây dựng, bao gồm xử lý công trình xây dựng mới hoặc sửa chữa, cải tạo nhà ở riêng lẻ và cấp sổ nhà ở riêng lẻ trên địa bàn. Sở Xây dựng TP.HCM cho biết rằng, đối với các công trình xây dựng mới nhà ở riêng lẻ nằm ngoài khu vực quy hoạch chi tiết 1/500 và đã được cấp giấy phép xây dựng, nếu diện tích của công trình nhỏ hơn so với giấy phép xây dựng, không ảnh hưởng đến chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc theo giấy phép, không làm thay đổi kết cấu chịu lực của công trình và không thuộc các trường hợp mà giấy phép xây dựng theo Điều 98 của Luật Xây dựng năm 2014 quy định, thì đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở riêng lẻ.

Tuy nhiên, hướng dẫn này được thực hiện khác nhau tại các địa phương. Có những địa phương, khi chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai chuyển hồ sơ để lấy ý kiến, thanh tra xây dựng địa phương không xác nhận, không phản hồi hoặc phản hồi chậm như tại quận Tân Phú, quận Bình Tân hoặc huyện Bình Chánh. Tại quận 1, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai đã chuyển hồ sơ cho cả thanh tra xây dựng địa phương và Phòng Quản lý đô thị. Tại quận 3, chi nhánh chỉ tiếp nhận hồ sơ từ người dân khi có biên bản kiểm tra từ thanh tra xây dựng địa phương và ý kiến từ Phòng Quản lý đô thị.

Nhưng kể từ khi Nghị định 16/2022/NĐ-CP có hiệu lực, việc giải quyết vấn đề xây dựng nhà nhỏ hơn giấy phép xây dựng được thực hiện theo quy định. Trong trường hợp không vi phạm nội dung giấy phép, việc này không được coi là hành vi xây dựng sai nội dung. Ngược lại, trong trường hợp xây dựng nhà nhỏ hơn giấy phép nhưng ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính, đây được xem là hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng. Chủ công trình sẽ bị xử phạt theo Điều 16 của Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

3. Xử phạt khi xây nhà nhỏ hơn giấy phép xây dựng nhưng lại làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính:

3.1. Mức xử phạt:

Như đã phân tích ở mục trên, nếu xây nhà nhỏ hơn giấy phép xây dựng nhưng lại làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính thì đó là hành vi thi công xây dựng công trình nhà ở sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp. Khi đó, chủ công trình xây dựng sẽ bị xử phạt theo Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, cụ thể như sau:

Xử phạt từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng cho hành vi xây dựng nhà nhỏ hơn giấy phép xây dựng ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính của trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới để xây nhà ở riêng lẻ.

– Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong:

+ Khu bảo tồn;

+ Khu di tích lịch sử – văn hóa;

+ Công trình xây dựng khác;

- Căn cứ vào yêu cầu phải có báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng, vi phạm sẽ bị phạt từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng.

- Đối với trường hợp đã hoàn thành xây dựng nhà, biện pháp khắc phục sẽ là buộc phá dỡ công trình.

3.2. Quy trình xử phạt:

Bước 1: Lập biên bản vi phạm hành chính

Những người có thẩm quyền lập biên bản vi phạm hành chính bao gồm có:

- Cán bộ thanh tra Xây dựng (hoặc thanh tra Giao thông vận tải - Xây dựng);

- Lãnh đạo đoàn thanh tra chuyên ngành thuộc Thanh tra Sở Xây dựng (hoặc Thanh tra Sở Giao thông vận tải - Xây dựng);

– Trưởng đoàn thanh tra chuyên ngành của Thanh tra Bộ Xây dựng;

– Chánh Thanh tra Sở Xây dựng (hoặc Chánh thanh tra Sở Giao thông vận tải – Xây dựng);

– Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng;

– Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã;

– Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện;

– Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

- Các công chức thuộc các cấp Ủy ban nhân dân có trách nhiệm kiểm tra và phát hiện các vi phạm hành chính liên quan đến xây dựng;

- Các công chức, viên chức, thanh tra viên hoặc đoàn thanh tra có nhiệm vụ thực hiện công tác thanh tra.

Bước 2: Quyết định xử phạt hành chính

Các cá nhân có thẩm quyền lập biên bản vi phạm hành chính đã được đề cập trước đó (trừ công chức và viên chức được chỉ định) sẽ ban hành quyết định xử phạt đối với những người vi phạm quy định xây dựng nhà nhỏ hơn giấy phép nhưng lại gây tổn hại đến cấu trúc chịu lực chính.

3. Người bị xử phạt cần tuân thủ đúng các quy định trong quyết định xử phạt vi phạm hành chính.

Các văn bản pháp luật áp dụng trong bài viết:

– Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính Phủ về việc quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng;

– Luật Xây dựng 2014.