Quy trình đền bù giải phóng mặt bằng như thế nào đúng luật?

1. Đền bù giải phóng mặt bằng được hiểu như thế nào?

Đền bù khi nhà nước thu hồi đất cũng là một loại trách nhiệm, nhưng không phải là trách nhiệm dân sự mà là trách nhiệm của Nhà nước. Được xác định khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất, bồi thường về đất là hậu quả pháp lí của hành vi này. Trách nhiệm của Nhà nước là bồi thường để bù đắp những tổn thất về quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, do hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra. Trách nhiệm này được quy định cụ thể và rõ ràng trong Luật Đất đai. Bồi thường được thực hiện trong một mối quan hệ hai chiều giữa Nhà nước (chủ thể tiến hành thu hồi đất) và người bị tổn hại về quyền và lợi ích hợp pháp do hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra. Căn cứ để bồi thường chính là diện tích đất thực tế bị thu hồi, thiệt hại về tài sản, cây cối, hoa màu trên đất và khung giá đất do Nhà nước quy định tại thời điểm thu hồi. Để được bồi thường, Nhà nước thu hồi đất phải đáp ứng các điều kiện quy định theo pháp luật.

“Giải phóng mặt bằng” là quá trình mà Nhà nước thu hồi đất của tổ chức, cá nhân, hoặc hộ gia đình sử dụng đất để chuyển giao cho chủ dự án đầu tư. Sau đó, chủ dự án sẽ bồi thường cho việc di dời các đối tượng gắn liền với đất, bao gồm nhà ở, công trình xây dựng trên đất, cây cối và hoa màu. Quá trình này nhằm trả lại mặt bằng cho việc thi công công trình.

Bản chất của quá trình giải phóng mặt bằng là khi thực hiện các công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và thu hồi đất, nhà nước phải thu hồi đất từ các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình. Mỗi dự án sử dụng đất được thực hiện tại các địa phương khác nhau, với các đặc điểm tự nhiên, kinh tế và xã hội khác nhau, do đó đối tượng bị giải phóng mặt bằng là rất đa dạng và phức tạp. Việc thu hồi đất tại các khu vực đông dân cư, khu đô thị và đất nông nghiệp là rất khó khăn mặc dù có thể làm ăn thuận lợi cho các dự án. Điều này là do việc tìm một nơi ở mới cho hộ gia đình ảnh hưởng đáng kể đến đời sống, thu nhập và phong tục tập quán của họ (nơi ở mới thường không phù hợp với điều kiện sinh hoạt, lao động sản xuất và công việc kinh doanh của họ bị ảnh hưởng). Ngoài ra, giá trị bồi thường cũng khác nhau giữa các dự án và các thửa đất có vị trí và mục đích sử dụng khác nhau, gây ra những khó khăn và phức tạp trong công tác bồi thường thiệt hại. Ngoài ra, công tác giải phóng mặt bằng luôn đi đôi với công tác bồi thường cho những người bị thu hồi đất. Những người này có thể được bồi thường bằng tiền hoặc bằng đất có giá trị tương đương giá trị thị trường của thửa đất và các tài sản sở hữu đất, đồng thời có thể được hỗ trợ bằng các chính sách khác.

2. Trình tự, thủ tục thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng theo đúng quy định của pháp luật:

Dựa trên các dự án và kế hoạch sử dụng đất hàng năm (đã được phê duyệt) của cấp huyện và tiến độ sử dụng đất của dự án, cơ quan có thẩm quyền (cụ thể là ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc ủy ban nhân dân cấp huyện tùy từng trường hợp) thực hiện việc tuân thủ các thủ tục cần thiết sau đây để bồi thường giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất:

Bước 1: Thông báo thu hồi đất;

Bước 2: Họp dân để triển khai thực hiện dự án;

Bước 3: Kiểm kê đất đai, tài sản và cây cối, hoa màu có trên đất;

Bước 4: Lập phương án bồi thường thiệt hại, hỗ trợ, tái định cư;

Bước 5: Công khai phương án và lấy ý kiến của nhân dân. Phải lấy ý kiến của người bị thu hồi đất và những người liên quan bằng cách công khai phương án tại trụ sở ủy ban nhân dân cấp xã và các điểm sinh hoạt khu dân cư có đất bị thu hồi. Phương án phải được lập thành văn bản, được xác nhận bởi ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện ủy ban mặt trận tổ quốc cấp xã, và đại diện của những người có đất bị thu hồi. Thời gian niêm yết và nhận ý kiến đóng góp ít nhất là 20 ngày từ ngày công bố.

Bước 6: Hoàn chỉnh phương án và trình thẩm định. Sau khi hết thời gian niêm yết và nhận ý kiến đóng góp, tổ chức có trách nhiệm bồi thường và giải phóng mặt bằng phải tổng hợp ý kiến đóng góp thành văn bản hoàn chỉnh và gửi phương án đã hoàn chỉnh cùng với bản tổng hợp ý kiến đóng góp đến Cơ quan tài nguyên và môi trường để thẩm định. Trong trường hợp có nhiều ý kiến không tán thành phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, tổ chức có trách nhiệm giải thích hoặc xem xét và điều chỉnh trước khi chuyển cho cơ quan tài nguyên và môi trường thẩm định.

Bước 7: Phê duyệt chi tiết phương án. Trong vòng tối đa 05 ngày kể từ ngày ra quyết định thu hồi, giao đất hoặc cho thuê đất, cơ quan Tài nguyên và Môi trường phải trình Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh phê duyệt và công khai phương án hỗ trợ và tái định cư;

Bước 8: Tổ chức chi trả bồi thường. Hội đồng Bồi thường, Hỗ trợ và Tái định cư hoặc tổ chức quản lý quỹ đất thực hiện việc chi trả bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư;

Bước 9: Sau khi đã nhận được tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, người bị thu hồi đất phải bàn giao mặt bằng sạch sẽ cho chủ đầu tư. Trường hợp người có đất bị thu hồi không tuân thủ việc bàn giao mặt bằng, sẽ bị cưỡng chế thu hồi theo quy định tại Điều 71 Luật Đất đai năm 2013 hiện hành.

Bước 10: Nếu có khiếu nại đối với quyết định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hoặc quyết định cưỡng chế, người bị thu hồi đất có thể giải quyết bằng cách khiếu nại.

3. Điều kiện để được đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất:

Khi nhà nước tiến hành thu hồi đất, đền bù về đất đai là một vấn đề quan trọng mà nhà nước cần xác định để đảm bảo quyền lợi của người bị thu hồi. Trong thực tế, đã có rất nhiều tranh chấp xảy ra liên quan đến điều kiện để được đền bù về đất đai. Vì vậy, pháp luật hiện hành đã quy định một số trường hợp cụ thể về điều kiện để cấp đền bù về đất đai. Dựa trên những quy định của Luật Đất đai năm 2003 cũ, Luật Đất đai năm 2013 đã được bổ sung để hoàn thiện hơn các quy định liên quan đến điều kiện để đền bù và hỗ trợ về đất đai.

Theo đó, những người bị thu hồi đất sẽ được đền bù nếu họ đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về giấy tờ (như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất đai) hoặc có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà chưa được cấp. Ngoài ra, mục 2 chương 7 trong Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định cụ thể về việc cấp các loại giấy chứng nhận về đất, nhà ở và tài sản khác liên quan đến đất đai. Điều này là cơ sở pháp lý để kiểm tra xem những người được đề cập tại Điều 75 của Luật Đất đai năm 2013 có đáp ứng đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận hay không.

Bên cạnh đó, tùy từng trường hợp cụ thể, quy định của pháp luật cũng có những lưu ý đặc biệt về điều kiện nhận bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, điều kiện để được bồi thường về đất đã được rút gọn so với Luật Đất đai năm 2003. Khi thực hiện những quy định này trong thực tế, người dân cũng như các cấp có thẩm quyền cần linh hoạt xem xét và tuân thủ quy định cụ thể trong luật để đảm bảo việc thi hành pháp luật thuận lợi, tránh những hiểu sai dẫn đến khiếu kiện không đáng có.

4. Quyền khiếu nại khi không được đền bù không?

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và không thuộc về bất kỳ cá nhân nào. Nhà nước đại diện cho chủ sở hữu và có quyền thu hồi đất khi có căn cứ nhất định. Trong trường hợp người sở hữu đất không tuân thủ quyết định thu hồi, sẽ bị cưỡng chế thu hồi, kể cả khi giá đền bù của nhà nước không phù hợp.

Trong trường hợp người sở hữu đất bị thu hồi cho rằng việc thu hồi của nhà nước vi phạm pháp luật, điều này dẫn đến ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân, người sở hữu đất bị thu hồi có quyền khiếu nại với quyết định hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính liên quan đến phương án bồi thường và đền bù giải phóng mặt bằng này trước tòa án theo quy trình tố tụng hành chính. Thời hạn khởi kiện sẽ là 3 tháng tính từ ngày biết được vi phạm quyền lợi của mình (trong trường hợp này là khi nhận được quyết định đền bù giải phóng mặt bằng không hợp lý).

Các văn bản pháp luật được áp dụng trong bài viết:

– Luật Đất đai năm 2013; 

– Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

– Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.